Запущенной в 2020 году льготной ипотечной программой пользовались не только россияне, которым было нужно жилье, но и инвесторы, для которых расходы по ипотечным платежам компенсировались повышением стоимости самих квартир. После отмены льготной ипотеки остаются инструменты, за счет которых можно по-прежнему зарабатывать на строительном бизнесе, уверены опрошенные «Российской газетой» эксперты.
По итогам первой половины 2024 года лоты на первичном рынке в среднем подорожали на 6%, но в дальнейшем рост значительно замедлится из-за завершения самой массовой программы льготной ипотеки на жилье в новостройках. В то же время альтернативные инструменты инвестирования, связанные с недвижимостью, могут потенциально дать высокую доходность, обогнав не просто цены на квартиры, но и растущие ставки по банковским вкладам на срок от года.
«В долгосрочной перспективе доходность недвижимости сопоставима с рынком акций, — отметил старший инвестконсультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин. — По расчетам, за последние 24 года рынок акций без дивидендов позволил бы приумножить капитал примерно в 21 раз, а жилая недвижимость в Москве без учета рентных доходов — в 17 раз. Таким образом, покупка акций или жилья — в целом эквивалентный по доходности и по уровню риска выбор».
Инструменты ЗПИФ в сегменте коммерческого строительства могут уже в следующие пять лет принести доходность инвестору в размере 20% годовых. Такая прибыль сформируется из роста стоимости базового актива и текущей рентной доходности (тем более если речь идет о качественных объектах, где арендная плата пересматривается ежегодно).
По мнению аналитиков, биржевые активы доступны более широкому кругу акционеров, поскольку ценные бумаги стоят значительно меньше, чем первый взнос за квартиру. Однако биржевые инструменты более податливы ценовым колебаниям и несут большие риски, чем ипотека или покупка жилья. К примеру, с 2020 года недвижимость увеличилась в цене на 87%, а акции ПИКа — на 105%, «Самолета» — на 195%. Но при этом бумаги ЛСР и «Эталона» с тех пор упали в цене на 2% и 48% соответственно. Поэтому успех акций и их отрыв от роста цен на недвижимость будет напрямую зависеть от рыночной конъюнктуры и фундаментальных характеристик отдельных застройщиков.
В последние годы цены на рынке недвижимости регулировались льготными программами и низкими ставками по ипотечным кредитам, которые стимулировали рост стоимости объектов. Теперь же в условиях жесткой денежно-кредитной политики облигации застройщиков могут принести доходность выше 20%, напомнили в БКС. Потенциал акций эмитентов массового сегмента оценивается высоко: например, продажи «Самолета» в первые полгода взлетели на 75%, у «Эталона» — удвоились. Аналитики полагают, что на горизонте одного года акции этих компаний строительного сектора поднимутся на 74% (до 4,9 тысячи рублей) и на 58% (до 120 рублей) соответственно.
Перспективы есть и у компаний, которые смещают курс на регионы. Наиболее привлекательными инвестициями остаются, по мнению экспертов «Цифры брокера», акции «Эталона» и «Самолета», так как компании в поисках новой ниши для трансформации бизнеса, а также параллельно работают над новыми строительными проектами в других субъектах РФ с менее насыщенным рынком.
Комментарий аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой
Стоит ли сейчас брать ипотеку?
«На мой взгляд, в ближайшее время мы увидим существенное замедление динамики ипотечного рынка и ощутимую просадку выдач у большинства игроков. Скорее всего, спрос будет вялотекущим, и поддерживать рынок будут как оставшиеся адресные госпрограммы, так и специальные акции, запускаемые банками в партнерстве с застройщиками. Поэтому потребность в ипотеке, скорее всего, будут закрывать либо лица, подходящие под одну из адресных госпрограмм, либо те, кому срочно нужно приобрести выгодный объект. В частности, это могут быть сделки со стороны семей с детьми, которые ранее не подходили под условия семейной ипотеки, а теперь подходят. Так, обновленные условия ипотеки в том числе позволяют получить ее семьям, где ребенок появился в августе —декабре 2017 года.
Ранее при наличии одного ребенка ее могли получить только семьи, где он появился с января 2018 года. Однако важным условием оформления семейной ипотеки в 2024 году в таком случае будет являться тот факт, что на момент подписания договора ребенку должно быть шесть лет включительно. Поэтому имеющим такое намерение семьям с заявкой на ипотеку лучше поторопиться, особенно если семь лет ребенку исполняется в третьем квартале. При этом выдачи по льготным программам будет продолжать ограничивать периодическое исчерпание банками выделяемых государством лимитов по ним. Ввиду этого заемщикам, планировавшим получить льготную ипотеку по действующим программам, лучше не затягивать с заявкой, особенно это релевантно для IT-ипотеки, заканчивающейся в конце этого года».
