Что происходит с рынком недвижимости и ипотеки: исследование Банки.ру

Как менялся рынок недвижимости с февраля 2022 года? Что будет дальше? Рассказывают аналитики Банки.ру.

В сложных экономических условиях ипотечное кредитование сохранило уверенные темпы роста, позволившие поддержать спрос на рынке недвижимости в непростой период. Важную роль в этом сыграли государственные программы льготного кредитования.

Однако бурный рост ипотечного кредитования — уже недостаточный фактор для полноценного восстановления активности на рынке недвижимости в кризисный период. Кроме того, двузначные темпы роста в ипотеке сопровождаются увеличением сроков и размеров кредитования заемщиков, что впоследствии может обернуться рисками для финансовой устойчивости в данном направлении.

Портфель сохраняет рост, объемы выдачи восстанавливаются

16 сентября Банк России в шестой раз подряд снизил ключевую ставку, установив ее на уровне 7,5% годовых. ЦБ уменьшил «ключ» на 0,5 процентных пункта, сократив шаг снижения (на двух предыдущих заседаниях регулятор понижал ставку сразу на 1,5 процентных пункта). Более того, регулятор убрал из своего пресс-релиза ранее присутствовавший намек на дальнейшее смягчение процентной политики. Это не отменяет возможности нового снижения ставки, но существенно сокращает вероятность такого сценария.

Среди факторов, повлиявших на замедление процесса снижения ключевой ставки и на возможную паузу в политике ЦБ, было ускорение темпов роста кредитования. Помимо восстановления корпоративного и потребительского кредитования, ЦБ в своем пресс-релизе отмечал «существенный рост» в ипотечном сегменте.

Даже в непростой экономический период ипотека остается одним из главных драйверов банковского кредитования. С начала текущего года совокупный ипотечный портфель банков вырос на 7,8%, составив по итогам первого полугодия 2022 года (на 1 августа) 12,7 трлн рублей. Годовые темпы роста ипотечного портфеля демонстрируют снижение с марта, последовательно сократившись с 27,4% до 17,6%. Июльская динамика портфеля в годовом выражении стала минимальной за два последних года, однако двузначные темпы роста заметно выделяются на фоне слабой динамики других сегментов кредитования и экономической активности в РФ.

После спада в весенне-летние месяцы тенденция в ежемесячной динамике ипотечного кредитования довольно быстро разворачивается в положительную сторону. Так, после двух месяцев снижения (в апреле и мае) в июне помесячная динамика совокупного портфеля вернулась в плюс (+0,7%), а в июле темп роста удвоился (+1,4%).

Объем кредитов, выдаваемых банками за месяц, также отражает постепенное улучшение ситуации, хотя в годовом выражении рост все еще заметно отстает от показателей 2021 года. Максимальное снижение год к году в объеме выданных за месяц кредитов наблюдалось в апреле (−70,7% к апрелю 2021 года). Однако затем темп снижения постепенно замедлялся и в июле составил уже −21,1%. За июль банки выдали ипотечных кредитов на 341,6 млрд рублей, что стало максимальным месячным объемом с марта текущего года, когда даже с учетом непростых экономических условий банки сумели выдать более 0,5 трлн рублей кредитов. В ежемесячном выражении после резкого падения в мае и главным образом в апреле (−69% к марту) темп роста выдачи кредитов уже в июне продемонстрировал существенное восстановление (+81,4%), а в июле вырос еще на 34,8%.

Льготные программы — якорь для ставок в кризисный период

Ключевым фактором, благодаря которому ипотечное кредитование сохранило уверенную положительную динамику в период экономического спада, стали низкие процентные ставки по государственным программам. Основной из них можно считать льготную программу на покупку жилья на первичном рынке. Кроме того, важную роль сыграла программа «Семейная ипотека».

Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке 6,5% годовых заработала еще в кризисный период пандемии — в середине апреля 2020 года. Программа должна была завершиться 1 ноября того же года, однако впоследствии была продлена до 1 июля 2021 года. Максимальная сумма кредита для жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях была установлена на тот момент в размере 8 млн рублей, для остальных регионов РФ — 3 млн рублей. В июле 2021 года было принято решение продлить программу еще на год, но с корректировкой — повышением ставки до 7% и установлением максимальной суммы кредита на уровне 3 млн руб. для всех регионов. После резкого ухудшения конъюнктуры в 2022 году ставку подняли до 12%, однако совсем ненадолго. С 30 апреля ставку снова снизили — до 9% (при этом максимальный размер кредита был увеличен), а затем вернули на уровень 7%. Снижение льготной ставки до прежних уровней стало возможно в том числе благодаря смягчению процентной политики Банка России.

Еще в марте ЦБ указывал на сохранение темпов ипотечного кредитования, несмотря на конъюнктуру рынка. Заемщики пытались успеть воспользоваться одобренными кредитными заявками, а также вложить средства в покупку недвижимости и оформить займы до роста ставок. В структуре выданных кредитов наблюдалось сокращение объемов выдачи рыночных займов и увеличение объемов по основным госпрограммам. Так, по данным ЦБ, в марте объемы по семейной ипотеке увеличились в полтора раза, а по льготной ипотеке — почти вдвое.

Сохранение льготных процентных ставок по государственным программам помогло удержать средневзвешенные ставки по сектору от роста в кризисный период, хотя рыночные ставки при этом демонстрировали заметный рост. Так, в январе текущего года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 7,87%, в феврале ставка поднялась до 8,1%, однако это оказался ее максимум, и больше показатель не рос. Рыночные ставки по ипотеке достигали отметки в 20%, однако рост средневзвешенного значения сдерживался низкими ставками по льготным госпрограммам. В марте средневзвешенная ставка все еще оставалась чуть выше 8%, а к началу июня постепенно снизилась до 6,17%, что оказалось не только ниже уровней, предшествовавших резкому ухудшению конъюнктуры в конце февраля, но и историческим минимумом в мониторинге ЦБ ипотечного рынка.

В течение июня и июля 2022 года наблюдался рост средневзвешенной ставки по рублевым ипотечным кредитам (с 6,17% до 6,36% и 6,67% соответственно). Однако повышение средневзвешенной ставки было вызвано лишь активизацией объемов выдачи рыночной ипотеки на фоне сокращения ставок по ней. Тем не менее в июле, по данным ЦБ РФ, на рыночную ипотеку приходилось все еще меньше половины выданных ссуд. Основной объем (52,1%) по выдаче занимала ипотека в рамках льготных программ (рост за месяц на треть, со 131 до 175 млрд руб.).

Уровень ипотечных ставок в кризисный период 2022 года кардинальным образом отличается от уровней кризисных периодов предыдущих лет благодаря действию программ льготного кредитования. Так, например, в кризисный период конца 2014 — первой половины 2015 гг. средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам поднималась до 14,7%. Примерно на этих же уровнях находилась стоимость ипотечного кредитования и в кризисный период 2008–2009 гг.

Источник: расчеты Банки.ру по данным ДОМ.РФ на 25 августа 2022 года

Размеры растут, сроки удлиняются

Относительно благоприятные тенденции в ипотечном кредитовании тем не менее сопровождаются и определенными рисками в данном направлении — увеличением размера ссуды и срока кредитования. Средний размер выданного кредита (исходя из отношения количества предоставленных кредитов за месяц к их объему, согласно данным ЦБ РФ) составил по итогам июля 2022 года 3,7 млн рублей и в последние годы стабильно рос. Так, в июле 2021 года средний размер кредита составлял 2,9 млн рублей, годом ранее — 2,5 млн рублей. В мае и июле 2022 года темп роста величины кредита превысил отметку 30% (год к году), что наблюдалось впервые за длительный срок мониторинга сектора.

Наибольший средний размер кредита, по данным ЦБ, зафиксирован в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — 8,0 млн, 5,9 млн и 5,8 млн рублей соответственно. На начало 2022 г. средние размеры кредитов в соответствующих регионах составляли 7,3 млн, 5,0 млн и 4,7 млн рублей соответственно. В июле 2021 года средний размер кредита в Москве составлял 6,52 млн рублей, в МО — 4,22 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 4,21 млн рублей.

Увеличение среднего размера кредита можно логично объяснить инфляцией и ежегодным ростом цен на недвижимость, в особенности в крупнейших регионах. Однако вместе с увеличением ипотечной суммы растет и средний срок кредитования, что может свидетельствовать об ухудшении платежеспособности новых заемщиков (стоимость недвижимости растет, а возможности отдавать ежемесячно больше денег за кредит нет, поэтому срок кредита удлиняется). Так, по итогам июля 2022 года средний срок кредита составил 22,9 года. На начало текущего года показатель составлял 21,4 года, в июле 2021 года — чуть больше 20 лет, а годом ранее — «лишь» чуть больше 18 лет.

По данным РБК.Недвижимость со ссылкой на аналитиков ЦИАН, в августе 2022 года средний срок ипотечного кредитования на рынке первичного жилья в Московском регионе впервые в истории превысил 25 лет (ровно 25 лет в Москве, 310 месяцев — в Новой Москве и 312 месяцев — в Подмосковье). Стоит добавить, что меньше 15 лет средний срок ипотечного кредитования в последний раз наблюдался в 2015 году. То есть фактически рост стоимости недвижимости компенсируется увеличением сроков кредитования, чтобы ежемесячный платеж для потенциальных заемщиков оставался в прежнем размере.

Цены на недвижимость под давлением упавшего спроса

В своих обзорах рынка ипотечного кредитования Банк России со ссылкой на данные Росстата отмечал замедление темпов роста цен как на вторичном, так и на первичном рынке жилья во II квартале 2022 года. Так, темп роста цен на вторичное жилье снизился до 2% (91,6 тыс. рублей за квадратный метр) против 17,3% в I квартале. На первичном рынке темп роста во II квартале сократился до 6,5% (116,3 тыс. рублей) после роста на 10,4% в I квартале.

Наиболее показательно ценовую ситуацию в сегменте жилой недвижимости отражает ежемесячная динамика на крупнейшем рынке — в Московском регионе. Существенное ухудшение конъюнктуры в самом конце февраля не успело отразиться на ценовой динамике рынка недвижимости Москвы и Московской области по итогам месяца. Однако уже в марте последовал резкий скачок цен на жилье в Москве на фоне усиления спроса и сокращения объема предложения. В частности, активизировались покупатели-инвесторы, пытавшиеся защитить капиталы от инфляции и девальвации, а также ипотечные заемщики, стремившиеся успеть получить кредит до взлета процентных ставок. В результате, по данным IRN, стоимость квадратного метра в Москве подорожала в марте на 5,6% — до 267,5 тыс. рублей. В Подмосковье рост составил чуть меньшее значение — 4,5% (до 152,6 тыс. рублей за квадратный метр).

Мартовский рост цен оказался событием временным, и все последующие периоды темпы роста цен на недвижимость корректировались. Уже в апреле цены на жилье в Москве выросли лишь на 1,6% (до 271,9 тыс. рублей). Аналогичная ситуация наблюдалась и в Подмосковье, где темпы роста цен сократились до 1,7%. В мае темпы роста цен в Москве ушли в отрицательную зону. В столице квартиры на вторичном рынке подешевели в среднем на 0,6% (до 270,2 тыс. рублей). В Подмосковье темпы роста все еще оставались положительными, однако сократились до незначительной отметки — 0,2% (до 208 тыс. рублей).

В июне снижение цен на московские квартиры ускорилось до 2,2% (до 264,3 тыс. рублей), а в Подмосковье цены упали на 1,3% (до 153,5 тыс. рублей). Снижение цен фиксировалось, даже несмотря на возвращение процентной ставки по льготной ипотеке до прежних уровней. Лишь в июле отрицательные темпы роста несколько притормозили: в Москве вторичное жилье подешевело на 0,7% (до 262,5 тыс. рублей), в Подмосковье также на 0,7% (до 152,4 тыс. рублей). Однако замедление оказалось временным, и уже в августе цены вновь ускорили снижение. В результате в целом за май — август стоимость московских квартир в среднем снизилась на 4,5%, при этом агентство IRN отмечало, что цены реальных сделок сократились еще существенней.

1 из 2

По данным РБК.Недвижимость со ссылкой на данные аналитиков «Авито-Недвижимость», снижение цен на вторичном рынке жилья Москвы в августе оказалось максимальным среди 33 других городов РФ, включая миллионники. В тройку лидеров вошли также Калининград (−3,4% к июлю) и Краснодар (−2,2%).

Снижение активности на рынке жилой недвижимости в крупнейших регионах РФ во II квартале можно было наблюдать и по ряду других косвенных показателей. Так, по данным портала ЕРЗ.РФ на основе статистики Росреестра, во II квартале 2022 года было зафиксировано падение спроса на недвижимость практически во всех российских регионах, исходя из количества сделок по договору долевого участия (ДДУ). Среди лидеров по падению спроса были отмечены Якутия (−80% по числу сделок ДДУ), Челябинская область (−69%) и Удмуртия (−68%). Еще в 8 регионах сокращение объема сделок по ДДУ составило более 50%. Кроме того, на 49% упал спрос в Ленинградской области и Краснодарском крае. В целом сокращение спроса было отмечено в 50 регионах с активными рынками новостроек.

Снижение ставок — хорошо, но недостаточно

В пандемийный кризис 2020 года льготные ипотечные программы внесли существенный вклад в разгон цен на рынке недвижимости (так, по словам Э. Набиуллиной, за 1,5 года после введения льготной ипотеки цены на недвижимость выросли почти на 40% при том, что за весь период с 2013 по 2020 год цены выросли «лишь» на треть). В 2022 году льготных ставок по госпрограммам оказалось уже недостаточно для восстановления спроса на рынке недвижимости. В результате сами застройщики были вынуждены начать субсидировать процентные ставки по кредитам. В некоторых случаях застройщики снижали ставки почти до нулевых отметок (то есть фактически предлагали рассрочку). Такой формат набрал свою популярность в конце весны — начале лета текущего года на фоне резкого падения спроса на недвижимость.

Лишь под совокупным влиянием низких ставок по льготным программам, субсидирования ставок застройщиками и постепенного снижения рыночных ставок спрос на рынке жилой недвижимости начинает постепенное восстановление. В частности, об этом свидетельствует ряд косвенных индикаторов на московском рынке. Так, согласно данным Росреестра, в июле и августе 2022 года количество зарегистрированных в Москве ДДУ в строительстве жилого фонда превысило аналогичные показатели соответствующих периодов прошлого года. Превышение прошлогодних показателей произошло впервые с марта текущего года. Также в августе ведомство отмечало рост числа регистраций ипотечных договоров в Москве — уже третий месяц подряд. Аналогичную ситуацию можно видеть в динамике количества зарегистрированных в Москве договоров купли-продажи жилья: количество росло в июне, июле и августе. В целом ситуацию на московском рынке можно транслировать на общую рыночную ситуацию в РФ, а постепенное восстановление московских показателей можно считать индикатором для соответствующей динамики региональных показателей в ближайшем будущем.

Однако несмотря на постепенное восстановление ежемесячной динамики и даже превышение некоторыми показателями на рынке ипотеки и недвижимости аналогичных показателей 2020 года, для возвращения к темпам роста 2021 года сегодняшних стимулов рынку жилья явно не хватает. В условиях, когда снижаются реальные доходы и сохраняется экономическая неопределенность, спрос на рынке недвижимости будет оставаться под давлением даже при низких процентных ставках.

При этом, если до недавнего времени можно было с относительной уверенностью говорить о сохранении тенденции на понижение процентных ставок, то сентябрьское заседание Банка России внесло коррективы в эту тенденцию. Можно ожидать, что рыночные ставки еще какое-то время продолжат по инерции отыгрывать снижением цикл смягчения процентной политики ЦБ. Однако ужесточение позиции ЦБ в отношении дальнейшей политики явно поубавит пыл банков снижать ставки еще ниже. Примечательно, что на пресс-конференции Э. Набиуллина высказала беспокойство регулятора в отношении «нулевых» процентных ставок по кредитам, предлагаемых застройщиками. В частности, глава регулятора назвала такие предложения «маркетинговым ходом», отметив, что фактическая стоимость недвижимости при этом завышается. Более того, г-жа Набиуллина пообещала, что ЦБ будет «принимать меры», если обнаружится «введение в заблуждение заемщиков». Сложно сказать, откажутся ли застройщики от предложений с околонулевыми ставками, испугавшись заявлений главы Центробанка. Однако негативный новостной фон по данной тематике может усилить сомнения потенциальных заемщиков в отношении покупки квартир, замедлив и без того неустойчивую тенденцию восстановления спроса на рынке недвижимости.

Даже несмотря на резкое ухудшение конъюнктуры и спад экономики, рынок ипотечного кредитования сохранил высокие темпы роста, а его замедление в период резкого ухудшения конъюнктуры довольно быстро сменилось восстановлением. В числе главных факторов, поддержавших положительную динамику ипотечного кредитования, выступили льготные государственные программы и низкие процентные ставки по ним. Также поддержанию спроса на рынке способствовало достаточно быстрое снижение рыночных ставок, последовавшее за смягчением процентной политики Банка России. Сохранение высоких темпов ипотечного кредитования позволило избежать коллапса на рынке жилой недвижимости, где интерес и спрос покупателей по-прежнему во многом определяется кредитными условиями в сегменте ипотеки. Однако низких процентных ставок уже явно недостаточно для возвращения спроса и ценовой динамики на рынке жилья, наблюдавшихся в последние годы. В результате восстановление устойчивой тенденции роста цен на недвижимость может растянуться во времени и занять весь 2023 год.