В условиях роста ключевой ставки и ужесточения регулирования со стороны ЦБ ипотека продолжает дорожать. Прежде всего это касается собственных программ банков, с помощью которых чаще всего приобретается жилье на вторичном рынке. Процентные ставки по ним в среднем уже превышают 16% годовых и после октябрьского повышения ключевой ставки к середине ноября могут вырасти до 17–18% годовых. Ставки по льготной ипотеке, позволяющей построить или купить жилье на первичном рынке, правительство пока еще не меняло. Но в случае еще одного повышения ключевой ставки в декабре (вероятность чего не исключил ЦБ на последнем заседании) существует возможность их пересмотра.
C сентября по льготной ипотеке действует повышенный по сравнению с рыночным минимальный первоначальный взнос — за свой счет заемщику необходимо оплатить как минимум 20% от стоимости жилья, и сейчас рассматривается возможность повышения этого порога. Но несмотря на это, в сложившихся реалиях и при текущей стоимости недвижимости ипотека с господдержкой пока еще остается единственным вариантом приобретения первичного жилья, доступным любому желающему.
В настоящее время бо́льшая часть банков выдает ипотеку с господдержкой по максимально установленной на законодательном уровне ставке — 8% годовых. Мы проанализировали все доступные в базе нашего финансового маркетплейса предложения и отобрали топ продуктов со ставкой ниже этого уровня.
Для составления рейтинга мы выбрали следующие параметры:
- стоимость жилья — 6,7 млн рублей (средняя стоимость квартиры в новостройке в России площадью 50 м² по итогам III квартала 2023 года, по данным Росстата);
- первоначальный взнос — 20% (1,34 млнрублей);
- сумма кредита — 5,36 млн рублей;
- срок кредитования — 30 лет;
- подтверждение заемщиком дохода справкой 2-НДФЛ или выпиской из CФР ;
- подача заявки онлайн и оформление электронной регистрации (если банк предоставляет такую возможность);
- приобретение комплексного ипотечного страхования (личного и имущественного).
Такие условия потребуют от заемщика внесения примерного ежемесячного аннуитетного платежа в размере от 36 до 39 тыс. рублей в зависимости от выбранной программы. Чтобы обслуживать такой кредит, клиент должен иметь доход в размере от 72 до 78 тыс. рублей в месяц в зависимости от требований конкретного банка.
Мы рассматривали только собственные кредитные программы банков и не брали в расчет льготные условия, действующие для определенных групп заемщиков — зарплатных клиентов банков, работников бюджетной сферы, клиентов партнерских агентств недвижимости и застройщиков и др. Предложения ранжированы по размеру процентной ставки без учета возможной скидки за оплату заемщиком единовременного платежа за снижение ставки. При совпадении ставки по продуктам разных банков они были отсортированы по названию кредитной организации в алфавитном порядке.
В результате отбора мы получили 18 предложений банков, которые распределились по 10 позициям нашего рейтинга.
Первое место нашего рейтинга заняла «Ипотека с господдержкой» банка «Кузнецкий» со ставкой 7% годовых.
На второй позиции оказалось предложение Азиатско-Тихоокеанского банка «Ипотека с господдержкой» со ставкой 7,2% годовых.
Замыкает первую тройку программа «Господдержка 2020» банка «Приморье», процентная ставка по которой при заданных нами условиях составляет 7,3% годовых.
При отказе заемщика от комплексного страхования в первых двух банках ставка увеличится на 1 процентный пункт, а в банке «Приморье» вырастет на 1,5 п. п. Это максимальный размер надбавки при невыполнении этого условия среди анализируемых банков. В среднем большинством из них эта надбавка устанавливается на уровне 1 процентного пункта, а минимальные надбавки применяют банк «Санкт-Петербург» и МТС Банк.
Напомним, что максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой составляет 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО и 6 млн рублей в иных регионах, но в ряде банков при покупке жилья у партнеров-застройщиков можно получить повышенную сумму по той же ставке — до 30 и 15 млн рублей соответственно. В нашем рейтинге такая возможность есть у двух игроков: банка ДОМ.РФ и банка Уралсиб.
Размер ориентировочной итоговой переплаты заемщика в банках-участниках при условии возврата ипотечного кредита в обозначенный параметрами рейтинга срок (30 лет) варьируется от 7,47 до 8,78 млн рублей. Снизить эту сумму в дальнейшем можно за счет частичного досрочного погашения (ЧДП). При аннуитетной схеме целесообразно делать его в течение первой половины срока кредита — чем чаще, тем лучше (в идеале каждый месяц в дату ежемесячного платежа). С точки зрения итоговой экономии на процентах, наиболее выгодным вариантом является ЧДП с сокращением срока кредита. В то же время ЧДП с сокращением размера ежемесячного платежа позволяет получить более комфортный уровень ежемесячной долговой нагрузки.
Топ предложений банков по ипотеке с господдержкой в ноябре 2023 года
| Место в рейтинге | Кредит/Банк | Ставка, % годовых | Ориентировочный ежемесячный платеж, тыс. руб. | Ориентир. размер переплаты за весь срок, млн руб. | Надбавки и скидки к ставке |
| 1 | «Ипотека с господдержкой» | 7 | 35,7 | 7,47 | +1 п. п. при отказе от страхования |
| 2 | «Ипотека с господдержкой» | 7,2 | 36,4 | 7,73 | +1 п. п. при отказе от страхования |
| 3 | «Господдержка 2020» | 7,3 | 36,7 | 7,86 | +1,5 п. п. при отказе от страхования |
| 4 | «Льготная ипотека» | 7,5 | 37,5 | 8,13 | +1 п. п. при отказе от страхования |
| 5 | «С государственной поддержкой 2020–2024» | 7,6 | 37,9 | 8,26 | +1 п. п. при отказе от страхования; –1,5 п. п. при оплате единовременной комиссии за снижение ставки |
| 6 | «Ипотека с государственной поддержкой» | 7,7 | 38,2 | 8,39 | +1 п. п. при отказе от страхования; +0,3 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки |
| 6 | «Ипотека с субсидированной ставкой» | 7,7 | 38,2 | 8,39 | +1 п. п. при отказе от страхования |
| 6 | «Госпрограмма на новостройки» | 7,7 | 38,2 | 8,39 | +1 п. п. при отказе от страхования; +0,3 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки |
| 6 | «Ипотека с господдержкой» | 7,7 | 38,2 | 8,39 | +1,3 п. п. при отказе от страхования |
| 7 | «Льготная ипотека» | 7,7-7,8 | 38,2–38,6 | 8,39–8,52 | +0,7 п. п. при отказе от страхования |
| 8 | «Новостройки с господдержкой» | 7,8 | 38,6 | 8,52 | +1 п. п. при отказе от коллективного страхования; +0,2 п. п. при отказе от электронной регистрации сделки |
| 8 | «Льготная ипотека» | 7,8 | 38,6 | 8,52 | +0,2 п. п. при отказе от подтверждения дохода выпиской из CФР; +1 п. п. при отказе от страхования |
| 8 | «Ипотека с господдержкой» | 7,8 | 38,6 | 8,52 | +0,2 п. п. при отказе от страхования |
| 9 | «Господдержка» | 7,9 | 39,0 | 8,66 | +0,1 п. п. при отказе от страхования |
| 10 | «Госпрограмма 2022–2024» | 7,99 | 39,3 | 8,78 | +1 п. п. при отказе от страхования; –0,15/0,5 п. п. при присоединении к программе коллективного страхования |
| 10 | «С господдержкой» | 7,99 | 39,3 | 8,78 | +0,75 п. п. при отказе от страхования; –1 п. п. при оплате единовременной комиссии за снижение ставки |
| 10 | «Новостройка с господдержкой 2020» | 7,99 | 39,3 | 8,78 | –1,65 п. п. при оплате единовременной комиссии за снижение ставки |
| 10 | «Ипотека с господдержкой» | 7,99 | 39,3 | 8,78 | +1 п. п. при отказе от страхования |
Рейтинг составлен по данным официальных сайтов банков на 1 ноября 2023 года.
