Рынок жилой недвижимости во всех крупных городах фактически застыл по сделкам купли-продажи, демонстрируя отсутствие спроса и невнятность перспектив на осень. Эксперты придерживаются умеренных прогнозов и не решаются давать долгосрочные. Неопределенность обусловлена размытостью объективных факторов и тем, сколько на самом деле стоит квадратный метр и сколько мы за него переплачиваем.
Согласно аналитическим расчетам компании DOKI, стоимость столичного квадратного метра в эконом-классе снизилась на 0,4% до 3687 долларов. Самые дешевые «квадраты» Москвы находятся в районе метро «Волжская», где их цена не превышает 2503 долларов.
В бизнес-классе квадратный метр потерял за последнюю неделю 0,3%, упав до 6583 долларов. Больше всего пострадал класс элитных квартир: падение составило 1,1% до 12835 долларов.
При этом, согласно мониторингу московских риелторских агентств, число сделок с жильем эконом-класса увеличилось в 2 раза, в то время как с элитными квартирами снизилось в 9 раз. В отчете агентства недвижимости «Агент 002» указывается, что только 6% сделок с недвижимостью сейчас приходятся на квартиры бизнес-класса и 2% — на элитное жилье. Эксперты отмечают, что наибольшей популярностью сегодня пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в кирпичных и панельных домах общей площадью 32—56 квадратных метров. Стоимость таких объектов обычно варьируется от 2,9 до 6 млн рублей.
Самый «ходовой» товар сегодня — это комнаты в коммунальных квартирах. Самые популярные и востребованные — небольшие площади по цене от 1 до 2 млн рублей, расположенные в отдаленных районах в так называемых домах «плохой панели» или «хрущевках». Впрочем, встречаются и вполне приличные комнаты в ЦАО, в районе метро «Таганская», «Маяковская» и «Новослободская» по цене в 1,5—2,5 млн.
Согласно исследованию июльских цен «Индикаторами рынка недвижимости», к середине августа стоимость квадратного метра в «хрущевках» составила в среднем по Москве 3,5 тыс. долларов, в домах «современной» панели — 3,8 тыс., в «сталинках» — 4,7 тыс., современный монолит-кирпич — 4,3 тыс.
Заявления столичных властей о возобновлении ипотечного кредитования и достижении ценами своего «окончательного дна», как говорил на прошлой неделе глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, не привели к снижению стоимости кредитов и никак не отразились на спросе: он по-прежнему находится на крайне низком уровне. При этом представители мэрии стали чаще высказываться по вопросам ценообразования, давая экспертам возможность оценить, насколько стоимость продаж «квадрата» отличается от его реальной цены.
Согласно оценкам чиновниками столичного стройкомплекса, на сегодняшний день себестоимость жилья эконом-класса обходится в 23—24 тыс. рублей за квадратный метр. Инфраструктура стоит еще 20—25 тыс. в пересчете на один «квадрат». В интервью «Ведомостям» руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк открыто заявил, что если убрать из себестоимости цену земли и получить содействие в подводке инженерной инфраструктуры, то вполне можно уложиться и в 30 тыс. рублей за один метр.
«Довольно странное заявление столичного чиновника, потому что оно фактически означает признание в «накрутке» цен на московское жилье усилиями самих чиновников, — говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Траст-Консалтинг» Егор Тепляков. — Мэрия на словах борется за доступность жилья, а на самом деле признается в том, что ей строительство обходится в несколько раз дешевле, чем любой строительной компании. Другое дело, что давно ни для кого не секрет, что многие застройщики имеют более чем тесные отношения с городскими властями».
Отметим, что даже сегодня, на пике снижения цен на метры, даже самый дешевый «квадрат» и близко не подошел к заявляемой чиновниками мэрии Москвы цене в 42—45 тыс. рублей. Самая простенькая панельная новостройка в районе МКАД сегодня стоит как минимум 2,3—2,6 тыс. долларов за метр, в районах ближе к центру города цены начинаются от 3,5—3,8 тыс. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД представители столичных строительных компаний говорят, что по их расчетам, сегодня себестоимость строительства дома эконом-класса обходится им в 70—85 тыс. рублей за метр. Бизнес-класс по себестоимости доходит сейчас до 90—120 тыс. рублей за «квадрат».
По данным GED Analytics, средняя стоимость квадратного метра в Москве на 10 августа составила 137 тыс. рублей, в области — 58,15 тыс. Цены продолжают снижаться на фоне крайне низкой активности покупателей и продавцов жилья: на столичные новостройки они опустились до 135,8 тыс. рублей за метр, на вторичное жилье — до 138,6 тыс. В Подмосковье жилье на первичном и вторичном рынках продают по 55,8 тыс. и 64,9 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.
Игроки рынка в один голос говорят, что низкие доходы граждан и заморозка темпов и объемов строительства неминуемо приведут к резкому дефициту на дешевое жилье в ближайшие год-два.
«Все дело в тех самых «обременениях», стоимости согласований проекта и хода работ, а также — в стоимости земельного участка, — считает гендиректор строительно-инженерной компании «ТРП-112» Альберт Потемкин. — Фактически, все эти дополнительные статьи расходов являются просто-напросто завуалированной коррупцией, которая жестко регламентирована, прописана по статьям и для неосведомленного человека выглядит вполне законно и благопристойно. Но факт остается фактом: разница между себестоимостью и продажной ценой идет мощным потоком в карманы чиновникам. Маржа самих строителей редко когда превышает 12—20%».
Участники рынка говорят, что именно по этой причине ни один чиновник не заинтересован в снижении или, тем более, обвале цен на жилье, а наоборот, стремится всячески стимулировать продажи.
Павел ОГОРОДНИКОВ
