Собственный дом и клочок земли — мечта многих простых людей. Но лишь у очень ограниченного круга людей есть на это собственные средства. Ипотека на загородную недвижимость и до кризиса не была достаточно востребованной среди потребителей, а сейчас и подавно. Кредит на загородный дом по-прежнему дорогое и весьма спорное удовольствие.
Эксперты считают, что сейчас наступил очень хороший момент для активного развития ипотеки в нашей стране. Ставка рефинансирования ЦБ находится на историческом минимуме и составляет 8%, что позволяет банкам снижать стоимость кредитов физическим лицам. Но даже такие благоприятные условия не стимулируют банки к кредитованию загородной ипотеки. Они по-прежнему считают загородный рынок рискованным и смотрят на него весьма скептически.
Разгар активности на рынке загородной недвижимости пришелся на середину 2008 года, когда конкуренция предложений позволила появиться условиям кредита на коттедж.
Дискредитация рынка
В период роста рынка недвижимости в 2008 году стало очевидно, что спрос формируется не только гражданами со средним доходом, но и обеспеченным слоем населения, которые предпочитают не отвлекать собственные средства из бизнеса и видят в таком вложении меньше проблем в реализации в случае дефолта по кредиту.
До кризиса кредит на загородную недвижимость имели в своей продуктовой линейке практически все банки, предоставляющие ипотеку. Многие работали по соглашениям с девелоперами по индивидуальным проектам, формируя эксклюзивные предложения для потребителей. Минимальная процентная ставка по ипотеке составляла 10% при 30%-ном первоначальном взносе.
В кризис рынок загородной ипотеки практически умер: ставки выросли вдвое — до 21% годовых в рублях (не считая страховки и процента за оформление сделки), первоначальный взнос увеличился до 50%. «Совсем исчезли программы по кредитованию строящегося жилья и резко ограничилось кредитование загородных объектов, а также покупки и залога земельных участков, — говорит директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Марина Мелконян. — Количество банков, готовых кредитовать, сократилось в три раза. Упала и покупательская способность». В результате объем сделок практически сошел на нет: эксперты зафиксировали их снижение на 90—95%.
«Ипотека стала большой проблемой для всех — и для покупателей, и для продавцов, и для банкиров, — добавляет управляющий партнер «СОХО Эстейт» Елена Первакова. — Можно сказать, что на рынке загородной недвижимости ипотека себя полностью дискредитировала. Мировой финансовый кризис свел на нет все усилия и достижения участников рынка, которые удалось наработать в этой области за предшествующие 2—3 года».
Пересмотр понятий
В конце прошлого — начале этого года банки начали реанимировать свои ипотечные программы, но делают это весьма осторожно. Средний уровень процентных ставок составляет сегодня 15% в рублях, 12% в долларах. Зафиксировано и некоторое снижение первоначального взноса — с 50% до 40%. А вот требования к объекту и заемщику, увы, стали только строже. «В 2009—2010 годах банки пересмотрели понятие «ликвидность загородного дома, — комментирует партнер проекта «Новые дачи» Иван Синицын. — Сегодня адекватным залогом считается не просто готовый дом, оформленный в собственность, как это было в 2008 году. Теперь дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания, то есть оборудован всеми коммуникациями (электроснабжением, системой отопления и водоснабжения). Кроме того, к дому должна вести качественная асфальтовая или бетонная дорога, обеспечивающая постоянный доступ вне зависимости от погодных условий. Если к дому ведет грунтовая дорога — в кредите банк может и отказать. Также необходимо, чтобы дом находился в населенном пункте с развитой инфраструктурой. В некоторых случаях есть ограничения по удаленности (до 40 км от МКАД) или материалам строительства — иногда отказывают в кредитовании под деревянные дома».
На этом повышенные требования банков не заканчиваются. «Так, для получения той же суммы кредита, что и два года назад, сейчас требуется гораздо больший уровень дохода, — рассказывает председатель правления «Флексинвест Банк» Марина Мишурис. — Сократилось количество источников доходов заемщиков, принимаемых банками к рассмотрению для расчета суммы кредита. Снизилось предельное соотношение величины предоставляемого кредита к стоимости недвижимости, передаваемой банку в залог».
Со слов экспертов, кредит по максимально выгодной процентной ставке сегодня возможен при условии подтверждения дохода справкой 2 НДФЛ, наличия не менее 50% собственных средств и готовности расплатиться с банком в ближайшие 3—5 лет. Понятно, что желающих взять такой кредит — немного. Россияне в своей массе не готовы к таким крупным инвестициям при совершенно неясной динамике цен.
Сами банкиры объясняют свои повышенные требования тем, что загородные дома менее ликвидны, и, если они не отвечают стандартным требованиям, касающимся оформления собственности на жилье и землю, коммуникаций и материалов, то есть большая вероятность того, что в случае неспособности заемщика исполнять свои обязательства, такие объекты в будущем будет очень сложно реализовать.
Скептический настрой
В основном позитивные изменения наблюдаются у банков с госучастием, коммерческих зарубежных банков, а также партнеров АИЖК. Благодаря государственной поддержке ипотечного кредитования, широко объявленной в этом году, казалось бы, можно ожидать возвращения на этот рынок и коммерческих российских банков. Однако большинство банкиров, как выяснилось, относятся к загородной ипотеке со скепсисом и не спешат возвращать в свой портфель этот продут. «Поскольку риски банка при кредитовании загородного жилья несопоставимо выше, я не думаю, что в ближайшие два года в этом вопросе следует ожидать каких-либо ощутимых изменений, — считает руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина. — В первую очередь восстановление рынка ипотеки будет относиться к квартирному рынку. И лишь затем, когда плотность конкуренции в городском сегменте значительно возрастет, банки обратят более пристальное внимание на иные виды недвижимости. Собственно, такой сценарий продиктован логикой рынка». «Думаю, что в 2010—2011 гг. тренд вряд ли существенно изменится, но в более долгосрочной перспективе можно предположить, что спрос на данный кредитный продукт активизируется, — соглашается заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — С развитием строительства типовых коттеджных поселков степень риска по ним будет приближаться к степени риска по продуктам, обеспеченным залогом квартир».
Эксперты обращают внимание на то, что сегодня зачастую проще и дешевле решить вопрос ипотечного кредита путем залога имеющейся квартиры. То есть заложить имеющуюся квартиру, получить кредит до 80% ее стоимости и на эти деньги купить загородную недвижимость. При этом заемщик вовсе не обязательно должен закладывать собственную квартиру — это может быть любой подходящий объект, например, родственников. Лишь бы родственники были согласны выступить залогодателем, и в числе собственников закладываемого объекта не было бы несовершеннолетних детей. «Этим путем сегодня идут многие покупатели загородной недвижимости, — замечает генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ» Дмитрий Овсянников. — При этом я не вижу особенных предпосылок к изменению ситуации в ближайшие годы. Ведь для того, чтобы упростить и удешевить загородную ипотеку, потребуется изменить законодательство. А пока об этом речи не идет».
Можно также отметить, что в кризис застройщики, вынужденные стимулировать спрос на продажи объектов в своих поселках, активно прибегали к рассрочке, которая стала для клиентов выгодной альтернативой ипотечному кредитованию. Даже сейчас на рынке пока еще можно найти неплохие предложения на условиях рассрочки, в том числе беспроцентной. Если речь идет об объекте первичного загородного рынка, то пока еще рассрочка более привлекательна для клиента, чем кредит. Ее проще оформить, не требуется так много документов, как при оформлении ипотеки, да и ставки на порядок ниже банковских.
Алена ДЫМОВА
