Специалисты, хорошо знающие американский рынок ипотеки, утверждают, что для него магической цифрой является пятерка. Именно ее там многие считают своеобразным Рубиконом на графике ипотечного спроса и предложения. Как только средневзвешенные ставки по 30-летним кредитам поднимаются выше 5%, никому толком ипотеки не надо. И наоборот, стоит только ставкам опуститься чуть ниже магической цифры — народ дружно двигается в банки за кредитами.
Есть ли такая цифра у нас? Посмотрим.
До кризиса рекордно низкой отметкой оказался уровень 12,5%. Именно до него опустилась средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке летом 2008 г. И тогда совокупная выдача за год составила у нас около 655 млрд руб. В кризисном 2009 г., шутят злые языки, «смертную казнь в России заменили ипотекой под 25% годовых». То есть ставки в большинстве банков стали просто запретительными. И выдача вполне предсказуемо упала в четыре с лишним раза — до 152 млрд руб.
Столь же логично наш ипотечный рынок повел себя и сразу после кризиса. В 2010 г. имело место довольно стремительное падение ставок: 14% — в начале года, 13,2% — в сентябре, 12,6% — под новый год. Смотрим на итоговую выдачу за тот же период: она выросла более чем вдвое и составила 418 млрд руб, то есть отреагировала на ставки вполне адекватно.
Рекордным по выдаче стал 2011 г.: 746 млрд рублевой ипотеки (по уточненным данным ЦБ), то есть существенно выше докризисного уровня. При этом внутри рекордного года наблюдался четкий рост от квартала к кварталу: 112 млрд руб. в первой четверти года, 177 млрд — во второй, 201 млрд — в третьей и 256 млрд — в четвертой. Почти прямая линия на графике.
Вполне правдоподобным объяснением этому выглядит столь же уверенное снижение средневзвешенной ставки за этот период: она плавно опустилась с 13% в январе до рекордно низких 11,6% в октябре. Правда, держалась на этом уровне средневзвешенная ставка недолго — уже в декабре поднялась до 11,7%. Но на объемах выдачи это еще не успело сказаться. Зато вполне ощутимый рост ставок мы отмечаем в текущем году: январь — 11,9%, февраль — 12% ровно, к исходу лета средневзвешенная ставка выросла уже до 12,3%. И, очевидно, продолжит расти, поскольку в августе после долгого выжидания поднял-таки ставки безоговорочный лидер рынка — Сбербанк. Причем поднял не на шутку: по некоторым продуктам повышение составило до 1,5 процентного пункта.
То есть тренд по ипотечным ставкам, очевидно, изменился — со снижения на рост. А как это отразилось на объемах? Опять адекватно. Правда, пресса по большей части инерционно пестрит мажорными реляциями: «Объемы выданной ипотеки в первом полугодии текущего года почти на 60% выше, чем в аналогичном периоде предыдущего года». Это все верно, как явствует из статистики ЦБ. Но, присмотревшись к этой же статистике внимательнее, мы видим, что и здесь тренд
На сей раз так вряд ли случится. Второй квартал текущего года дал 254 млрд руб. То есть практически на уровне IV квартала прошлого года. А это значит, что расти мы уже перестали, и далее вполне правомерно ожидать даже падения. Если, конечно, связь между ставками и объемами на российском ипотечном рынке действительно существует.
А на это очень похоже. И магическая точка перелома нашлась:
При этом, разумеется, к зависимостям такого рода на нашем своеобразном рынке следует относиться с осторожностью по целому ряду причин. Первая из них — размеры самого рынка. Совокупная задолженность российских заемщиков по ипотеке лишь недавно превысила 1,6 трлн рублей, то есть около $50 млрд. По сравнению, например, с $15 трлн американской ипотеки это капля в море. И чтобы в этой капле заштормило, достаточно легкого ветерка. А он у нас может подуть откуда угодно: в виде очередных минорных сообщений о мировых финансовых рынках и второй кризисной волне, азартно муссируемых российскими СМИ; или после неосторожного заявления с высоких управленческих трибун (например, о грядущих ипотечных ставках в России на уровне Германии); либо вследствие слишком резкого колебания на валютном рынке…
Вторая возможная причина — качественное изменение рынка и предлагаемых на нем продуктов. Достаточно было одному из наших ипотечных лидеров вывести на рынок продукт, в котором от заемщика, имеющего 35% собственных средств, при одобрении ему кредита ничего кроме анкеты и паспорта не требуется, и львиная доля ипотечного портфеля этого уважаемого банка стала формироваться за счет именно таких активов. А когда
Наконец, рост стоимости жилья. Он, как известно, ведет к неизбежному увеличению среднего размера кредита и, следовательно, к росту объемов выдачи, несмотря, быть может, на общую стабилизацию потребительского спроса. Здесь у нас еще есть резервы, даже по сравнению с докризисным уровнем. Тогда ведь средний кредит был около 1,5 млн руб., а сейчас он пока не достиг и 1,4 млн руб., хотя цены на жилье в большинстве регионов уже восстановились.
Да и психологический фактор не следует сбрасывать со счетов. При плавном росте цен (и на жилье, и на кредиты) обычно активизируется отложенный спрос. Но стоит этому росту ускориться, и эффект будет прямо противоположным.
И что же в сухом остатке? Исходя исключительно из выявленной нами зависимости объемов от ставок, предсказанная многими экспертами в начале года выдача кредитов на 1 трлн руб. на российском рынке ипотеки вряд ли состоится. Хорошо, если будет 800—850 млрд руб. Но и это, если ничего не случится. А случиться может, что угодно, — как в минус, так, впрочем, и в плюс.
Владимир ЛОПАТИН
Автор — председатель совета директоров «ВСК ипотеки»
