Застройщики, заскучавшие в отсутствие покупателей, в последнее время демонстрируют чудеса щедрости. Скидки на 20—25%, рассрочка — с процентами и без. Источник щедрости таков: если в течение ближайших месяцев девелоперам не удастся распродать скопившийся за последний год запас, их бизнес окажется на грани краха. В свою очередь покупатели новостроек эпохи кризиса становятся заложниками ситуации. И рискуют породить новую волну «обманутых дольщиков».
Сегодня жилищное строительство на 70% финансируется гражданами. Как известно, с апреля 2005 года в стране действует 214-й Федеральный закон «О долевом строительстве». Закон, написанный на скорую руку на фоне митингов, голодовок, перекрытий трасс, обеспечил железную защиту прав дольщиков. Но не обязал застройщиков брать у них деньги исключительно по правилам этого закона. Поэтому 85—90% (по разным оценкам) сделок на «первичке» совершается в обход ФЗ-214.
Помимо защищенных схем (жилищные сертификаты, ЖСК) применяются рискованные — беспроцентный договор займа застройщику, векселя, предварительный договор купли-продажи, агентский договор, уступка прав по инвестиционному договору и т. п. Рискованные — потому что случись что с застройщиком или конкретным объектом, дольщик останется ни с чем.
Пока что свежа в памяти недавняя коллективная порка недобросовестных застройщиков, учиненная прокуратурой с подачи, главным образом, мэрии Москвы. И кажется, что больше трагедия с обманутыми дольщиками не повторится. Но почему? ФЗ-214 де-факто не работает. Вера в то, что строители надежные сегодня останутся таковыми навсегда, наивна. Пример — «Социальная инициатива» с ее 15-летним стажем, десятками построенных домов… и тысячами кинутых покупателей и тюремным сроком для шефа в финале.
Понимая это, федеральные законодатели разработали поправки в закон «О долевом строительстве». Главная часть пакета — запрет любых схем привлечения средств граждан кроме тех, что дозволены ФЗ-214. Пройдет полгода-год и поправки могут стать законом. Тогда, по мнению операторов рынка, строительство жилья на продажу как жанр может прекратить существование. Останется один госзаказ.
— Чтобы зарегистрировать договор с дольщиком по 214-му закону, застройщик должен иметь полный пакет ИРД, опубликовать проектную декларацию. Но на стадии выхода на стройплощадку эти условия практически невыполнимы, — считает председатель совета директоров «МИЭЛЬ» Григорий Куликов. — Это приведет к полному замораживанию проектного финансирования. А банки вообще отказываются давать кредиты под проектное финансирование.
— Есть регионы, где по 214-му закону работать проще, — добавляет гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян, — так сказать, инвестороориентированные регионы. Это Пермский край, Омск, Ярославль, Петербург. Но не Москва.
Банки отказываются кредитовать и граждан на покупку жилья в новостройке. Ипотека худо-бедно держится только на вторичном рынке. Банков-исключений — единицы. И они тоже не хотят рисковать с суррогатными договорами.
— Мы кредитуем только те договоры, которые заключены по 214-му закону, — говорит член правления ОАО «Сведбанк» Алексей Аксенов. — При этом условии риски банка минимальны. Когда ипотека на первичном рынке была широко распространена, многие банки давали кредиты и под другие виды договоров. Здесь главным был даже не имидж застройщика, а обстоятельства конкретного проекта. Даже у добросовестного, проверенного застройщика бывают проблемные адреса.
В сложившейся ситуации девелоперам остается всего два пути. Первый — радикально снижать цены. Это уже началось: спамерские рассылки, уличные и интернетовские рекламоносители забиты спецпредложениями о скидках. Скидка на 20 и даже более процентов — привлекательная вещь. Несмотря на то что всю сумму нужно заплатить сразу. Но если застройщик все-таки не сможет вытянуть свой проект — остается надеяться лишь на его порядочность, на то, что он вернет деньги. В большинстве «скидочных» компаний, которые мы обзвонили, такая обязанность в договорах не прописана.
Второй путь — квазикредиты. Это когда вы сразу вносите 30—50% стоимости квартиры, а остальную сумму выплачиваете ежемесячно с процентами. Как в банк. Но только здесь в роли банка выступает застройщик. Кредитуя дольщика, банк рискует своими деньгами. Поэтому берет в залог недвижимость. Застройщик по отношению к «кредитуемому» дольщику вообще ничем не рискует — все в его руках. Да еще проценты накручивает на деньги, которые на самом деле не давал. И все это на фоне падающего рынка.
— При таких схемах договор займа может заключаться даже не с застройщиком, а с аффилированной ему компанией, — уточняет адвокат Ольга Синельникова, — он может иметь весьма косвенное отношение к основному договору. И если застройщик бросит объект, покупатель окажется в сложной ситуации.
Есть и гуманные схемы — например, беспроцентная рассрочка. Идеально — если бы речь шла о договоре купли-продажи. Но такой договор возможен лишь в отношении готового жилья. А в отношении строящегося идеален (для дольщика) предписанный 214-м законом. Но его не предлагают.
Юлия ИГНАТЬЕВА
