Еще и с доплатой: возможна ли в России ипотека с отрицательной ставкой?

Последнее десятилетие Европейский ЦБ безуспешно пытается реанимировать экономику континента так называемыми программами количественного смягчения. В совокупности с действиями страновых центробанков эта политика привела к тому, что банковские клиенты некоторых европейских стран заслужили ипотеку с отрицательной ставкой. Возможно ли такое у нас и в чем оборотная сторона «ипотеки с доплатой»?

Ответ не настолько очевиден, как может показаться на первый взгляд, несмотря на явные отличия нашей экономики от европейской. Потому что отрицательные процентные ставки, а вместе с ними и дефляция, как вирус могут поразить любую экономику. Одна из них — европейская — уже настолько больна и беспомощна, что состояние ее существенно не меняется вот уже больше десяти лет. 4 сентября исполнилось ровно пять лет, как ставка ЕЦБ находится вблизи нуля. Это значит, что реальные ставки по облигациям ЕЦБ, а также по государственным облигациям некоторых стран — участниц Евросоюза ушли в «красную зону». При этом надо понимать, что помимо единого центробанка страны — участницы еврозоны имеют и собственных регуляторов, которые проводят собственную же политику в отношении ключевых или учетных ставок. ЕЦБ же выступает в качестве кредитора последней инстанции.

Тем не менее вмешательство монетарных властей привело к невиданным аномалиям. Например, формально рынок одинаково оценивает в плане доходности надежность испанских, греческих и казначейских облигаций Минфина США. Объем облигаций с отрицательной доходностью достиг в мире 16 трлн долларов, и вирус дефляции перекинулся на банковскую розницу: редко в каком европейском банке можно встретить депозит с положительной ставкой. А если все-таки она и положительная, то отличается от нуля на десятые доли процента. В это сложно поверить нам в России, где мы привыкли к неплохому заработку на вкладах. Но чудес не бывает, банки не могут дать ставку по вкладу выше, чем растет экономика или чем дают инвестиционные проекты. А они практически ничего сегодня не дают — Европа многие годы балансирует на грани то реальной, то технической стагнации.

Первой страной, центробанк которой понизил ключевую ставку до нуля, стала Дания в 2012 году. Спустя семь лет некоторые датские банки пошли еще дальше и предлагают ипотеку с нулевой или с отрицательной ставкой. Nordea Bank Abp предлагает ипотеку на 20 лет под 0%. Недавно Jyske Bank, банк из первой тройки в стране, объявил, что вскоре начнет выдавать ипотеку на десять лет с отрицательной ставкой -0,5% годовых. Еще раньше некоторым ипотечным заемщикам время от времени стали приходить квитанции не с начислением, а с доплатой от банка. Это связано с тем, что большинство ипотечных контрактов что в США, что в Европе привязано к плавающим межбанковским ставкам. И сегодня они то выше нуля, то ниже.

Наверняка каждый из нас хотел бы получать от банка деньги по взятому кредиту, а не платить ему. В реальности все совсем не так здорово: отрицательные ставки, дефляция означает, что бизнес закрывает рабочие места, ни о каких премиях и тем более повышении зарплаты речи быть не может. В этой ситуации все в проигрыше: банк, заемщик, работодатель, государство. Дефляционную спираль ученые-экономисты называют худшим явлением — хуже, чем даже галопирующая инфляция. В условиях дефляции все рыночные игроки занимают выжидательную позицию: в надежде, что завтра будет еще дешевле. В итоге экономическая активность становится «отрицательной», выпуск товаров и услуг падает, и перезапустить процесс представляется крайне сложной задачей.

Что до ставок по ипотеке, то не стоит обольщаться. Датские, а также немецкие и шведские банки используют ситуацию скорее в маркетинговых целях, привлекая клиентов с целью продать им другие банковские продукты. Ведь сложно представить, чтобы бизнес стал работать себе в убыток. Да, действительно, некоторые крупные международные инвесторы, оперирующие сотнями миллиардов долларов, приобретают облигации со ставкой ниже нуля, но их убыток в этом случае просто оказывается меньше, чем если бы они хранили деньги в мешках с наличностью. Во всех остальных случаях бизнес просто занимает выжидательную позицию — как уже говорилось выше. Еще одним мотивом начать выдачу «отрицательной» ипотеки для банков является желание запустить бум на рынке недвижимости, тем самым создав хотя бы небольшой островок доходности. В реальности такой бум больше похож на финансовую пирамиду в масштабах страны. И в этом, кстати, заключается еще один риск отрицательных ставок: бизнес вынуждают хвататься за порой безумные и отчаянные проекты. Это, в свою очередь, лишь множит риски в системе, делая ее еще более уязвимой в случае наступления экономического кризиса.

Возможно ли у нас все вышеизложенное? Пока инфляция в России определяется немонетарными факторами (читай: тарифами естественных монополий и слабой рыночной конкуренцией) — вряд ли. Той самой дефляционной спирали просто неоткуда взяться. Долгосрочная цель Банка России по инфляции составляет 4%, ключевая ставка при этом составит 6—7%. При таких параметрах ипотечная ставка, конечно, вполне может опуститься до 7—8% в ближайшие годы. Уже в этом году она имеет все предпосылки к тому, чтобы закрепиться на уровне ниже 10%, а в дальнейшем снизиться и сильнее. Выглядит обнадеживающе, однако в этом уравнении должен присутствовать еще и платежеспособный спрос. Много ли заемщиков найдется на покупку квартир, если их реальные доходы даже по официальным данным падают шестой год подряд? Впрочем, это уже другая тема. Возвращаясь к «ипотеке с доплатой», можно утверждать, что в России подобные продукты в обозримом будущем невозможны. Может быть, и к лучшему.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции