После снижения ключевой ставки и окончания периода высоких ставок по депозитам снова ожидается рост спроса на недвижимость в разных сегментах. На это повлияет не только снижение ставок по рыночной и льготной ипотеке, но и высвобождение средств с депозитов под высокие ставки. И в отличие от предыдущих кризисов в этот раз цены на недвижимость практически не скорректировались, а скоро предстоит новое ралли.
Начался процесс коррекции цен на жилую недвижимость — по данным ЦИАН, они немного снижаются в разных сегментах и регионах: где-то на несколько процентов за месяц (в июне — июле), где-то — почти незаметно, около нуля (можно сказать, что стабилизировались). Везде количество сделок стало значительно меньше, чем годом ранее, — многие продавцы просто держат объекты: не снижают цены, хотя могли бы уже давно продать. Дальше можно было бы ожидать наконец-таки более резкого падения ценников, но этого не будет. Разберемся почему.
Что происходит сейчас с ипотечным портфелем банков?
Банк России 22 июля снизил ключевую ставку до 8%, и все ожидают продолжения цикла снижения в дальнейшем. Сейчас, по данным Банки.ру, уровень цен на недвижимость в Москве на 14,7% выше показателей прошлого года. В июне выдано на 53% меньше ипотечных кредитов, чем в аналогичный период прошлого года, следует из отчета Банка России.
По данным ЦБ, рост ипотечного портфеля в июне ускорился, а сумма выдач по сравнению с маем выросла на 80%. Этому способствовал рост выдач рыночной ипотеки с учетом реализации отложенного спроса на фоне возвращения ставок на комфортный уровень 11% и ниже. Объемы выдач льготных ипотечных кредитов также растут, причем в основном за счет программы «Льготная ипотека». На это повлияли в том числе снижение ставки до 7% в конце июня и увеличение максимальной суммы кредита.
Как будет меняться спрос на недвижимость во втором полугодии?
Многие потенциальные покупатели жилья даже могли бы взять сейчас ипотеку (в том числе и льготную), однако отказываются от этой идеи из-за опасений, что не смогут обслуживать и гасить ее, полагая, что их доходы и финансовое состояние могут оказаться осенью хуже, чем сейчас. С другой стороны, льготная ипотека только развернется осенью в полную силу: в сентябре вероятен максимум выдач именно льготным категориям, что может стать главным фактором роста спроса на недвижимость. Сильнее проявится и отложенный спрос, и число сделок вырастет до уровня прошлого года.
Бизнес-сегменту окажет поддержку инвестиционный спрос, который несколько снизился на фоне перетока свободных средств на супер-депозиты — депозиты с высокими ставками — под 20% в конце I квартала этого года. Теперь же средства, которые были на этих вкладах, постепенно высвобождаются и будут перетекать на рынок недвижимости. Инвесторы по-прежнему считают, что недвижимость будет показывать хорошую динамику роста стоимости и являться источником доходов от аренды. При альтернативе в 15–20% годовых на депозитах инвестиции в недвижимость проигрывают, но при депозитных ставках 5–7% (а именно такие ставки будут осенью) многие вернутся к этой идее, так как доходность может оказаться как минимум сопоставимой, а скорее выше по сравнению с банковскими вкладами.
Что будет с ценами на недвижимость после нового всплеска спроса?
После окончания большинства депозитов с высокими ставками, открытых в конце февраля — первой половине марта, в июне — июле огромный поток ликвидности должен был уже пойти, по идее, в другие активы. Однако этого не произошло. Но все же осенью — начиная с сентября — волна ликвидности хлынет на рынок недвижимости. Часть вкладчиков перенаправит средства в первоначальные взносы по ипотеке, другие — на покупку инвестиционной недвижимости без использования ипотеки. И вот тогда с «плато» цен мы снова начнем выходить на спираль роста.
Например
Национальное рейтинговое агентство полагает, что цены на недвижимость в Москве вырастут на 20-30% по итогам 2022 года. На это повлияет подорожание стройматериалов, рабочей силы и высокий спрос на недвижимость как объект инвестиций. ЦИАН также прогнозирует рост цен, но наиболее вероятно на уровне инфляции, причем сильнее это коснется первичного рынка, где вновь запущены льготные программы.В долгосрочном разрезе спрос на недвижимость будет сильно зависеть от динамики доходов населения, склонности к сбережениям, к инвестированию. Эти факторы всегда влияют в долгосрочной перспективе на общий тренд спроса на недвижимость. Но дело в том, что как в периоды затяжного бурного роста, так и в периоды нестабильности для инвесторов в России жилая недвижимость оставалась всегда, можно сказать, «тихой гаванью». И если рынок коммерческой недвижимости в кризисы очень сильно падал, девелоперы этого сегмента и финансировавшие их банки испытывали огромные проблемы, то с жилой недвижимостью все оказывалось лучше — как показывает российский опыт, периоды коррекции цен достаточно короткие. В этот раз даже коррекции может не быть — уже осенью начнется новое ралли: и в экономсегменте, и в бизнес-классе жилья цены будут уверенно расти.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
