Как анализировать объявления о продаже квартир

При выборе квартиры человек изучает объявления на специализированных сервисах. Разобрались вместе с экспертами, на какие нюансы обращать внимание и как вычислить мошенников. 

Как анализировать объявления на сайте по продаже и покупке квартир

Чтобы выбрать квартиру, нужно проанализировать объявление и обратить внимание на:

• Общие данные. На сайте можно просмотреть предложения по разным параметрам квартир с учетом ценовой категории, количества комнат, площади, района и так далее. Также можно сравнить предложения разных продавцов и проследить динамику изменения цен за какой-либо период. Такие возможности предоставляют многие сервисы, например «Циан», «Домклик», «Яндекс.Недвижимость» и «Авито».
• Средние цены на рынке недвижимости. Кроме сервисов по продаже квартир, узнать стоимость по конкретному городу и интересующему району можно через агентства недвижимости.
• Отзывы покупателей. Комментарии и отзывы на разных сервисах по продаже квартир помогут сформировать представление о состоянии и ценности конкретного объекта. Также нужно изучить отзывы о риелторе или агентстве, которые продают квартиру.
• Продолжительность размещения объявления. На сервисах по продаже квартир можно посмотреть, как долго объявление актуально. Это даст представление об уровне спроса на рынке на конкретное жилье. Основатель «АН Меридиан ГРУПП» Диана Жукова отмечает: чем дольше объявление размещено на площадке, тем больше вероятность наличия стоп-факторов к покупке квартиры. Возможно, продавец указал цену выше рыночной — многие люди выставляют на продажу свою квартиру по самой высокой границе рыночного диапазона цен. Также могут быть и другие факторы, делающие покупку объекта рискованной — например, в квартире зарегистрирован человек, который находится в колонии и может жить в ней после освобождения.  

Как использовать архивы реальных сделок для оценки 

Такой архив предоставлен в сервисе Сбербанка «Домклик». Пользователь может посмотреть стоимость квартир по закрытым сделкам, проведенным через Сбербанк. Чтобы найти историю, нужно:

• Перейти в сервис.
• Указать адрес, по которому нужна информация, и нажать «Подробнее о доме».
• В открывшемся окне можно увидеть общую информацию и перейти в раздел «История сделок».
• В истории сделок можно увидеть характеристику проданных квартир (количество комнат, площадь), дату ее продажи, цену за один квадратный метр и общую стоимость.

С помощью сервиса можно сделать выводы о реальных ценах, по которым продаются квартиры по конкретным адресам. 

Исследование объявлений о продаже квартир

На сервисах по продаже недвижимости можно столкнуться с фейковыми объявлениями. Их можно вычислить, обращая внимание на следующие факторы:

• Цена. В мошенническом объявлении могут указать слишком низкую цену. Это нужно для привлечения внимания: у покупателя не получится приобрести объект по указанной стоимости, однако у риелтора будут его контакты и он попытается продать другую квартиру. Всегда нужно проверять среднюю цену похожих квартир и историю сделок — так получится вычислить реальные объявления.
• Фотографии. В объявлении либо нет фотографий, либо они фальшивые и квартира в реальности выглядит иначе. Например, продавцы  могут опубликовать изображение вида из окна на парк, однако само здание находится далеко от него и из окна видно только дорогу. Проверить можно с помощью панорамы улицы в картах. Так получится вычислить несоответствия еще до просмотра квартиры.
• Описание. Для продажи квартиры важно грамотно составить описание и дать потенциальному покупателю максимум информации: количество комнат, площадь квартиры, вид из окна, расстояние до метро и так далее. В мошенническом объявлении отсутствует описание, либо оно может быть очень скудным. Иногда указывают ложную информацию о квартире: например, написано, что от дома до метро пешком нужно идти 5 минут, однако по карте видно, что метро находится в 20 минутах ходьбы.
• Оплата. Любая попытка «продавца» убедить покупателя оплатить что-либо до показа квартиры, до выхода на сделку и без оформления документов — например, внести предоплату. Это говорит о том, что потенциального покупателя могут оставить без денег и квартиры: после получения суммы «продавец» перестанет выходить на связь. Рассказали подробнее в статье, в чем продавец может обмануть и как себя обезопасить.
• Отзывы. Нужно изучить отзывы о риелторе или агентстве, которое занимается продажей выбранной квартиры. Если слишком много негативных отзывов, лучше не рассматривать этот вариант. 

Как фейковые объявления влияют на рынок недвижимости 

Фейковые объявления на сервисах по продаже недвижимости негативно влияют на рынок недвижимости и покупателей, так как:

• Искажается статистика. Из-за фейковых объявлений средняя стоимость квартир искажается и может отличаться от реальной.
• Падает доверие покупателей к профессионалам. Так как на рынке много фейковых объявлений о продаже квартир, покупатели могут изначально относиться предвзято даже к хорошему специалисту, у которого много положительных отзывов.
• Можно потерять деньги. Если мошенникам удалось обмануть покупателя и убедить его, например, внести предоплату до просмотра квартиры, он потеряет деньги. Чтобы увеличить шанс на возврат денег, нужно обращаться в полицию как можно быстрее.
• Замедляется развитие цивилизованного рынка. Сервисы для размещения объявлений о продаже квартир, риелторы и агентства недвижимости работают для удобства покупателей и продавцов. Действия мошенников мешают достичь максимальной прозрачности и добиться полного отсутствия рисков. 

Как обезопасить себя

Чтобы не наткнуться на мошенников, можно обратиться за помощью к грамотным риелторам и агентствам недвижимости. Для подбора хороших специалистов всегда обращайте внимание на:

• Отзывы — как на сайте организации, так и на сторонних сервисах.
• Наличие агентства или риелтора в Росреестре — здесь собраны сертифицированные компании и аттестованные специалисты российского рынка недвижимости. Специалисты проверят продавца и саму квартиру, чтобы сделка для покупателя была безопасной. Это поможет избежать покупки рискового объекта.

Так, в практике финансового аналитика и директора КБ «Готовые Решения» Кристины Лотковой был такой случай: семья планировала покупку квартиры в Москве стоимостью более 40 миллионов рублей, однако в ходе проверки специалисты выяснили, что у предыдущих владельцев были большие долги по коммунальным услугам, долги по бизнесу и риск банкротства. В итоге квартиру не купили. 

Методы анализа рынка недвижимости

Для анализа рынка недвижимости всегда оценивают спрос и предложение. На эти показатели  влияет множество факторов. Среди них можно выделить следующие:

• Количество продавцов и покупателей. Количество людей, готовых купить или продать квартиру по определенной цене в конкретный момент, определяет уровень спроса и предложения.
• Инфляция. При высокой инфляции продавцы могут повышать цены на квартиры на фоне общего роста цен, чтобы компенсировать свои потери — это замедляет темпы продаж. При низкой инфляции — наоборот: покупатели снижают цены на квартиры, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
• Уровень доходов. Он определяет, насколько платежеспособны потенциальные покупатели. Чем выше доходы, тем больше спрос на недвижимость, и наоборот.
• Ставки по ипотеке. Многие люди берут ипотеку на покупку квартиры. Чем выше по ней ставки, тем сложнее покупка жилья из-за высокой стоимости и переплаты. Если же ставки низкие, все наоборот. В ноябре 2024 года в России высокие ставки: на 1 ноября средний процент по ипотеке, по данным каталога Банки.ру, составляет 20,79% годовых. При этом банки могут одобрить ставку сильно выше средней. Максимальный процент на 1 ноября — 29,5% годовых.

С учетом ситуации на ипотечном рынке аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять рыночную ипотеку, только если:

• планируется покупка желаемого объекта по очень выгодной цене;
• получится закрыть ипотеку досрочно — например, за счет продажи другой квартиры;
• планируется рефинансирование ипотеки после снижения ставок — это может произойти не ранее второго полугодия 2025 года.

«С большой вероятностью спрос на ипотеку будет вялотекущим. Поддерживать рынок будут государственные программы, а также акции, которые банки запускают в партнерстве с застройщиками. Акции будут масштабироваться до принятия единого ипотечного стандарта с 1 января 2025 года», — отмечает аналитик.

Как узнать реальную стоимость квартиры

Чтобы узнать реальную стоимость квартиры, нужно сравнить ее с аналогичными объектами. Можно рассмотреть квартиры в соседних похожих домах с такой же площадью, количеством комнат и другими совпадающими характеристиками.

Некоторые сервисы помогают покупателю понять реальную стоимость квартиры. Например на «Циане» можно увидеть не только стоимость объекта, установленную продавцом, но и стоимость, рассчитанную специалистами компании. Она может отличаться как в меньшую, так и в бо́льшую сторону. Для проверки нужно выбрать интересующее объявление на сайте и пролистать вниз до раздела «Оценка этой квартиры от "Циан"». Рассмотрели, как это выглядит, на примере трехкомнатной квартиры в Москве в районе метро «Аэропорт». 

Так, стоимость квартиры в одном из объявлений сервис оценивает на 24,8 млн рублей, что на 2,2 млн рублей меньше, чем указал продавец в объявлении.

Другие сервисы тоже помогают пользователям разобраться. Открыв любое объявление на «Авито», можно пролистать вниз до раздела «Похожие объявления» и увидеть цены на аналогичные объекты. Для примера выбрали однокомнатную квартиру в Москве в районе Кузьминки площадью 41 м² за 9 млн рублей. Рассмотрели, какие похожие объекты предлагает «Авито». 

Сервис предлагает похожие варианты по расположению и площади стоимостью от 8,6 млн рублей до 11,2 млн рублей.

«Домклик» тоже дает возможность провести оценку стоимости квартиры, указав в поиске конкретный адрес. Рассмотрели для примера один из домов Москвы и получили оценку от сервиса. Для расчета выбрали двухкомнатную квартиру площадью 50 м². 

В «Домклик» можно увидеть реальные цены, по которым закрывали сделки по конкретному адресу. Если не получилось найти информацию по выбранному дому, это значит, что никто в нем не оформлял сделки через Сбербанк. В таком случае можно использовать стандартный сервис «Домклик для оценки стоимости жилья».

Как узнать, за сколько можно продать квартиру

Цена квартиры зависит от ее характеристик и ситуации на рынке недвижимости. Рассмотрели в таблице, какие факторы повышают стоимость квартиры, а какие снижают. 

Как корректно проводить торги

Некоторые продавцы открыты к торгу и готовы снизить цену. Чтобы добиться снижения стоимости, нужно:

• Не торговаться сразу. Не стоит предлагать снизить цену при первом же звонке или просмотре — это может оттолкнуть продавца.
• Изучить рынок недвижимости. При торге нужно опираться на актуальные данные. Например, можно уточнить цены в агентстве недвижимости по интересующему адресу или проверить историю сделок, где видно, что аналогичные квартиры продаются дешевле.
• Быть вежливым. Чтобы продавец согласился на снижение цены, нужно расположить его доброжелательным общением.
• Не показывать восторг. Если продавец поймет, что его квартира является идеальным вариантом для покупателя, он может не сделать скидку.
• Занизить цену. Так можно оставить продавцу возможность немного поднять ее и сойтись на идеальной для обеих сторон.
• Предложить задаток. Если покупатель готов внести задаток после обсуждения цены, то продавца это также располагает. 

Роль агентов в ценообразовании и переговорах

В снижении цены также помогут агентства недвижимости и риелторы. Специалисты знают все особенности рынка, влияние характеристик квартиры и района, в котором она расположена, на стоимость. Это поможет в переговорах об окончательной цене, ее могут снизить. 

Почему важно следить за рынком даже после продажи

Мониторинг рынка недвижимости важно проводить, не только когда в планах покупка или продажа квартиры, но и после завершения сделки. Это поможет быть в курсе актуальных тенденций и изменений на рынке недвижимости. Благодаря этому получится принять решение о дальнейших действиях: продать или купить квартиру.

В мониторинге рынка помогут сервисы:

• По продаже недвижимости. «Циан», «Домклик», «Авито» и так далее. Можно проследить, как меняются цены, и почитать статьи экспертов. Также полезные материалы можно найти на Банки.ру: мы публикуем советы экспертов и анализ тенденций на рынке.   
• Индикатор рынка недвижимости. Можно изучить статьи экспертов, посмотреть подробную аналитику и прогнозы.
• Росстат. На сайте можно посмотреть цены на рынке жилья и изучить отчеты.

Динамическое изменение цены для поиска интереса покупателей

Динамическое изменение цены применяют для привлечения покупателей. Продавец меняет стоимость объекта в зависимости от уровня спроса: чем он выше, тем дороже квартира. За счет постоянного мониторинга спроса продавец оперативно корректирует цены так, чтобы получить максимальную прибыль. 
Такая же схема применяется и в других сферах. Например, в такси могут быстро повысить цену, если на улице начался сильный ливень, потому что при этом растет спрос и количество заказов.

Как менялись цены на недвижимость в России

Рассмотрели, как изменились цены на квартиры по отчетам Росстата — федеральной службы государственной статистики. В таблице собрали средние цены за один квадратный метр по России по всем типам квартир на вторичном и первичном рынках. Рассмотрели цены с 2022 по 2024 годы по кварталам. 

Рассмотрели также изменение средних цен за один квадратный метр в Москве и Санкт-Петербурге.  

Средние цены за последние годы в основном росли. На рынок недвижимости и ипотеки влияют разные факторы, аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает следующие:

• Отмена льготной ипотеки под 8% годовых с 1 июля 2024 года. Программа давала возможность всем гражданам России купить квартиру в новостройке по ставке ниже рыночной. Когда программу отменили, спрос на новостройки в первый месяц после этого упал на 20%.
• Рост ключевой ставки ЦБ. В 2024 году ключевая ставка была на высоком уровне: на последнем заседании 25 октября регулятор поднял ее сразу на два процентных пункта — с 19% до 21%. Это сделает рыночную ипотеку менее доступной из-за слишком высокой переплаты, а также замедлит спрос как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, на 1 ноября средняя ставка по ипотеке — 20,79% годовых, по данным каталога Банки.ру.

Инна Солдатенкова также уточняет, что сохранившиеся льготные программы имеют узкий сегмент действия. Основной части заемщиков доступна только рыночная ипотека либо акции от застройщиков, приводящие к удорожанию жилья. Напоминаем, какие льготные программы действуют в России в ноябре 2024 года:

• IT-ипотека до 6%: распространяется только на сотрудников аккредитованных IT-компаний, получающих налоговые льготы.
• Семейная ипотека до 6%: доступна только семьям, в которых есть или хотя бы один ребенок до 6 лет включительно, или двое и более несовершеннолетних детей, или хотя бы один ребенок-инвалид.
• Дальневосточная и Арктическая ипотеки до 2%: доступны всем для покупки квартиры в Дальневосточном федеральном округе либо в регионах Арктической зоны.
• Сельская ипотека до 3%: подходит тем, кто собирается купить жилье в сельской местности. Это может быть поселок городского типа, малый город, но с населением до 30 000 человек.

«Следует ожидать перераспределения спроса с первичного рынка на вторичный. Это связано с более низкой стоимостью жилья на вторичке при аналогичном уровне ставок, — говорит аналитик. — Однако при текущих ценах на недвижимость и ставках рыночная ипотека фактически становится недоступной из-за высокого ежемесячного платежа».

Советы эксперта для тех, кто планирует покупку или продажу недвижимости в ближайшее время

Основатель «АН Меридиан ГРУПП» Диана Жукова рекомендует при планировании покупки или продажи недвижимости в ближайшие месяцы анализировать не только сам рынок недвижимости, ценообразование и другие факторы, но и ставки по ипотеке. Во время жесткой кредитной политики ЦБ РФ и дорогой ипотеки, если нет финансовых трудностей, лучше повременить с продажей — с учетом роста цен на аренду жилья стоит воспользоваться этим и сдать квартиру.

«При этом можно выгодно купить квартиру при наличии собственных средств, так как на вторичном рынке точечно есть корректировка стоимости в меньшую сторону, — говорит Диана Жукова. — На первичном рынке нужно успеть воспользоваться льготной ипотекой, пока есть такая возможность».

Инна Солдатенкова отмечает, что семейная ипотека остается одной из самых массовых льготных программ. Желающим оформить такую ипотеку лучше поспешить с подачей заявки, особенно если ребенку исполняется 7 лет в ноябре-декабре. Также влияет исчерпание лимитов на семейную ипотеку банками, из-за которых некоторые кредиторы либо перестали выдавать ее, либо подняли первоначальный взнос до 50%.