Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду и сколько можно заработать

Покупку недвижимости часто рассматривают как хороший способ обзавестись пассивным доходом, ведь пустую квартиру можно сдавать в аренду. Но у этого есть свои плюсы и минусы. Разбираемся, как правильно выбрать жилье для сдачи в аренду и не допустить ошибок, которые могут привести к убыткам.

Кто такой рантье

Рантье — это человек, получающий постоянный доход от сдачи в аренду имущества, которое не является результатом активного участия в бизнесе или инвестиционной деятельности. Также рантье могут быть владельцы акций, облигаций или других активов, которые приносят им регулярный пассивный доход.

«Отличие между рантье и инвестором заключается в активности и усилиях, которые они прилагают для получения дохода и управления своими активами, — говорит финансовый аналитик и директор КБ «Готовые решения» Кристина Лоткова. — Рантье скорее полагаются на пассивный доход, в то время как инвесторы активно участвуют в процессе инвестирования, все больше увеличивая капитал (также вкладывая в зарубежный рынок в валюте) и принимают активные решения».

Можно ли купить квартиру для сдачи в аренду

В разных странах могут быть разные условия сдачи квартиры в аренду. В России закон требует от арендодателя платить налоги с такого дохода, а от съемщика — своевременно зарегистрироваться по месту пребывания. В остальном отношения арендодателя и арендующего регламентируются договором аренды жилья.

Есть, впрочем, ситуации, когда придется согласовывать вывод своей квартиры на рынок аренды — если жилье куплено в ипотеку. Согласование аренды с банком требуется не всегда, но некоторые кредиторы могут запретить сдачу квартиры в аренду на определенный срок. Чтобы убедиться, есть ли у вас такое ограничение, ознакомьтесь с условиями в договоре.

Как получить согласие банка, если квартира куплена в ипотеку

В законе нет прямого запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но есть оговорка: если в договоре с банком есть такие условия, они будут иметь силу.

«Если такое условие есть, то, прежде чем оформлять договор, обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Стандартный набор документов, которые требуется для согласования, невелик: паспорт, ипотечный договор, проект договора о сдаче в найм с указанием паспортных данных потенциального арендатора. Как правило, банки требуют указать в договоре, что квартира находится в ипотеке. После получения одобрения можете заключать договор аренды», — говорит президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду

Доходность сдачи квартиры в аренду и ее окупаемость зависят от нескольких факторов. Это рыночные цены на аренду в конкретном регионе, стоимость квартиры, расходы на ремонт и обслуживание, налоговые платежи, расходы на содержание и другие.

Затраты на квартиру во время аренды

Затраты на квартиру во время сдачи в аренду могут включать плату за коммунальные услуги, ремонтные работы, управление недвижимостью, налоги и страхование.

«Риски могут быть связаны с возможными задержками при внесении арендной платы, повреждениями недвижимости или другими неожиданными ситуациями. Дорогостоящие объекты я всегда рекомендую страховать», — говорит Кристина Лоткова.

Средний срок окупаемости квартиры

Прежде чем покупать квартиру для дальнейшей сдачи ее в аренду, следует оценить, насколько это будет в конечном итоге выгодно.

«Надо внимательно рассчитать сроки окупаемости. Еще несколько лет назад однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 5–6 млн, а сдавать за 25 тыс. рублей в месяц. Сегодня пропорции изменились. В среднем однокомнатные квартиры сдаются за 30–35 тыс. рублей, но сама недвижимость подорожала до 10 млн. Таким образом при непрерывной сдачи квартиры вложения окупятся через 23 года. Правда, следует учесть, что и сама недвижимость все эти годы будет дорожать», — говорит Кирилл Кулаков.

У аналитиков сервиса «Домклик» другие данные: однушка в Москве, по их подсчетам, в среднем стоит 11,2 млн рублей, а ее аренда — 48,2 тыс. рублей в месяц. Однако и с такими показателями срок окупаемости большой — 19,4 года.

Поскольку срок окупаемости квартиры зависит от цен на жилье и на его аренду, какого-то универсального совета здесь нет. Если в Москве квартира, купленная под сдачу, окупится только за плюс-минус 20 лет, то в небольшом городе этот срок может быть в разы меньше. Например, по подсчетам сервиса «Домклик», в Губахе в Пермском крае покрыть расходы на покупку однушки, сдавая ее в аренду, можно за четыре с половиной года. При этом рантье получит еще и прибыль — 22,5% годовых.

Как рассчитать доходность и окупаемость

Доходность — это показатель эффективности вложений в те или иные активы, финансовые инструменты, проекты или бизнес в целом. В случае с квартирой для сдачи в аренду рассчитать доходность можно, зная изначальные вложения в недвижимость, ожидаемую арендную плату и затраты на содержание недвижимости.

Затраты на содержание недвижимости могут сильно разниться в зависимости от региона, самого жилья, арендаторов, которым вы сдали квартиру, и ряда других факторов. По оценкам «Домклик», доходность однушки в Москве в среднем составляет 5,14%, в Санкт-Петербурге — 4%. В малых городах она выше. Например, в Волхове Ленинградской области — 9,46%, в Норильске — 12,4%.

Окупаемость — это срок, за который суммарные доходы от сдачи в аренду покроют все издержки на это жилье. Ее рассчитать проще: достаточно разделить суммарные вложения в объект недвижимости на годовую прибыль от аренды. Если предположить, что квартира сдается в найм добросовестным арендаторам, которые своевременно и самостоятельно оплачивают счета и занимаются текущим ремонтом, то достаточно будет разделить стоимость квартиры на арендную плату за год.

Средняя окупаемость квартир в аренду в России

Для примера мы рассчитали окупаемость однокомнатной квартиры в нескольких крупных городах России. Цены для расчетов с сайта Rosrealt.ru (актуальны на момент публикации материала), средняя площадь однокомнатной квартиры в этих примерах 38,3 кв. м (данные «Метриума» за 2022 год).

Санкт-Петербург

• 185 057 за кв. м.
• Стоимость однокомнатной квартиры — 7 087 683,1.
• Аренда — 27 800 рублей.
• Окупаемость — 21 год.

Екатеринбург

• 104 238 за кв. м.
• Стоимость однокомнатной квартиры — 3 992 315,4.
• Аренда — 15 117 рублей.
• Окупаемость — 22 года.

Новосибирск

• 123 828 за кв. м.
• Стоимость однокомнатной квартиры — 4 742 612,4.
• Аренда — 18 964 рубля.
• Окупаемость — 21 год.

Нижний Новгород

• 126 892 за кв. м.
• Стоимость однокомнатной квартиры — 4 859 963,6.
• Аренда — 24 666 рублей.
• Окупаемость — 16 лет.

Как выбирать квартиру для сдачи в аренду

Чтобы купленная квартира стала действительно выгодной инвестицией, а не обузой, важно ответственно подходить к этому проекту уже на старте выбора объекта.

Оцените свои финансовые возможности

Первое, о чем стоит подумать, — сколько вы готовы потратить на покупку недвижимости и как именно будете покупать квартиру (в ипотеку или без нее). Решение стоит принимать взвешенное, и оно может оказаться на первый взгляд неочевидным.

Покупка квартиры под аренду за наличку

Если у вас есть вся сумма на покупку жилья, то стоит подумать, действительно ли вы хотите вложить их в недвижимость. Если идея состоит в том, чтобы сохранить накопления, то это может быть оправдано, однако если основная задача именно получить пассивный доход, то банковский вклад или покупка акций могут оказаться более выгодными стратегиями.

Покупка квартиры под аренду в ипотеку

Если заранее правильно рассчитать доход от аренды, расходы на содержание жилья и ипотечные платежи, то можно сделать так, чтобы квартира окупала себя сама — полностью компенсировать все расходы на содержание жилья и ипотечные платежи из арендной платы. Придется найти деньги на первый взнос и хорошенько посчитать. В обозримом будущем пассивного дохода у вас не будет, зато через годы у вас в собственности будет квартира, на которую вы почти не потратились, не считая первого взноса.

Однако следует учитывать риски. Если, например, случится форс-мажор, из-за которого недвижимость потребует ремонта или просто будет какое-то время пустовать — выплачивать ипотеку все равно придется.

Квартира или апартаменты: что лучше?

Тем, кто рассматривает покупку квартиры в качестве объекта для сдачи в аренду, финансовый аналитик Кристина Лоткова советует рассматривать не только классическое жилье, но и апартаменты. Этот может оказаться более выгодным вложением.

«У владельца такой недвижимости появляется возможность выбора — апартаменты можно сдавать в аренду не только для проживания, но и для коммерческой деятельности, что ведет к повышению рентабельности и более быстрой окупаемости такой недвижимости, чем в случае сдаваемых в аренду для проживания квартир. Стоимость аренды в данном случае может вырасти в полтора-два раза по сравнению с аналогичной квартирой. При этом цена при покупке апартаментов будет ниже на 15–20%».

Расположение

Например, если вы планируете сдавать квартиру молодой семье, то стоит сразу обращать внимание на районы с детскими садами, школами, больницами. Иногда это значит, что вам не подойдут новые ЖК, где инфраструктура еще не сделана. Если же в планах сдавать жилье студентам или одиноким молодым людям, то для них может иметь большее значение близость к центру, а не уютный и тихий двор.

Этаж

Важным фактором при выборе квартиры, которую вы планируете сдавать в аренду, может стать даже этаж, на котором она расположена.

«Некоторые люди предпочитают высокие этажи из-за лучшего обзора или избегают нижних этажей из-за шума и безопасности», — отмечает Кристина Лоткова.

Как правило, самыми непопулярными этажами становятся первые и последние — это можно отследить как при купле-продаже недвижимости, так и на рынке аренды. Несомненно, сдать квартиру на первом этаже тоже возможно, но велика вероятность, что на точно такую же квартиру в этом же доме, но парой этажей выше, конкурс из потенциальных арендаторов будет больше.

Близость инфраструктуры

При выборе квартиры для сдачи в аренду следует обратить внимание на ее расположение, близость к транспортным коммуникациям и инфраструктуре.

«Надо руководствоваться запросами рынка — пешая доступность метро, развитая инфраструктура, наличие школ и детских садов. Все эти факторы повышают стоимость аренды, даже в доме старой постройки. И, напротив, новостройка с панорамными окнами в десяти остановках от ближайшего метро будет долго искать жильца», — говорит Кирилл Кулаков.

Плюсы и минусы покупки квартиры для сдачи в аренду

Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду включают постоянный доход, возможность увеличения стоимости недвижимости и диверсификацию инвестиционного портфеля. Помимо этого, можно выделить два важных аргумента в пользу такого приобретения.

Надежность инвестиции

Акции могут упасть в цене, деньги обесцениться, а квартира остается квартирой — даже если все пойдет не по плану, в ней как минимум можно будет жить.

Стабильность спроса

В городах, особенно крупных, спрос на аренду жилья сохраняется. Так что если квартира была подобрана правильно и является хорошим предложением на рынке — арендаторы найдутся. А значит, и пассивный доход будет сохраняться почти при любых обстоятельствах.

Среди минусов сдачи жилья в аренду — возможность убытков, связанных с неуплатой аренды, риски повреждения имущества и нестабильность на рынке недвижимости.

В сравнении с другими инвестиционными стратегиями, следует обратить внимание на невысокую доходность — в среднем при сдаче квартиры на долгий срок этот показатель составляет около 5,6%, согласно аналитике ЦИАН. Это выгодно, если квартира покупается в ипотеку, но если у вас есть вся сумма на покупку жилья, тот банковский вклад может оказаться более доходным.

При посуточной аренде доходность будет больше, но это требует большей включенности. И назвать такой доход пассивным будет уже сложно. Еще один минус — долгая окупаемость. Ее срок зависит от квартиры, города проживания, цен на аренду, но возвращение инвестиций за счет аренды может занять от 13 до 25 лет.

Риски при сдаче квартиры в аренду

Сдача жилья приносит не только выгоды, но и определенные хлопоты и риски, которые тоже следует учитывать.

«Прежде всего речь может идти о сохранности вашего жилья и жилья соседей. Нерадивый арендатор может затопить три этажа под съемной квартирой и, поняв последствия, исчезнуть. Поэтому надо страховать квартиру, в том числе и от причинения ущерба соседям», — советует Кирилл Кулаков.

Помимо ущерба соседям, компенсация которого при неблагонадежности арендатора может лечь на ваши плечи, ущерб может быть нанесен и вашему жилью. Не всегда это очевидные поломки — могут быть и небольшие, которые арендаторы скрывают, пока не съедут из квартиры. Например, царапины на полу и мебели, сломанный душ или кондиционер.

Наконец, всегда есть риск неуплаты, долгов по ЖКХ, пересдачи квартиры третьим лицам. Всех этих неприятностей можно избежать, но только в случае, если вы не пускаете ситуацию на самотек. Чтобы квартира приносила доход, а не проблемы, оставлять ее без внимания нельзя.

Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий

То, что со стороны может казаться пассивным доходом, на самом деле зачастую требует внимания, времени и денег хозяина квартиры. Покупка квартиры для сдачи в аренду может быть выгодной, если на эту недвижимость в дальнейшем есть планы — например, первое жилье для ребенка.

Если вы покупаете недвижимость именно с расчетом на регулярный доход от аренды, эксперты рекомендуют рассмотреть варианты апартаментов и апарт-отелей.

Какие еще есть варианты распорядиться деньгами

В качестве альтернативы покупке квартиры для сдачи в аренду можно рассмотреть инвестирование в фонды недвижимости, акции, облигации или другие финансовые инструменты. Но такая инвестиционная стратегия требует дополнительных знаний — получить их можно на Банки.ру.

«Если такие инвестиции кажутся вам сомнительными, то в обстановке финансовой турбулентности накопления лучше всего держать на депозитах. Причем краткосрочных, меняя условия размещения в зависимости от ключевой ставки, — говорит президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. — К примеру, сегодня вклад можно разместить под 12% годовых. Если у семьи есть накопления в размере 5 млн, то ежемесячный доход на этот вклад составит 50 тыс. рублей. Это выгоднее, чем доходы от аренды жилья. Но, правда, такая доходность сохраняется на относительно короткий срок, как правило, от трех месяцев до полугода».

Как заработать на аренде квартиры: памятка

1. Если вы решили приобрести квартиру специально для аренды, оцените все возможные финансовые риски.
2. Рассчитайте доходность и окупаемость квартиры в регионе покупки.
3. Рассмотрите альтернативные варианты инвестиций.
4. Покупка недвижимости для аренды в ипотеку может оказаться выгодней, чем ее покупка за наличку.
5. Подойдите к выбору недвижимости ответственно: объект должен соответстветствовать требованиям рынка аренды.
6. Изучите инфраструктуру в районе, где планируете купить жилье. Наличие детских садов, школ, больниц, хорошей транспортной развязки станет преимуществом.
7. Квартиры на первых и последних этажах могут быть дешевле, но и на рынке аренды они будут менее востребованы.
8. Не забывайте составлять договор и следите, чтобы арендаторы его соблюдали. Если пустить ситуацию на самотек, это может обернуться финансовыми рисками.