«Что делать с ипотечной квартирой, если я не хочу в ней жить?»

Вы покупали квартиру на этапе строительства несколько лет назад, а сейчас, когда она уже готова, переезжаете в другой город. Или ваша семья стала больше и не может там уместиться. Казалось бы, продать — самый оптимальный вариант. Но не все так просто, если вы выплачиваете ипотеку за эту квартиру. Вот какие есть варианты.

Что важно знать об ипотечных квартирах

Квартира, купленная с использованием ипотеки, находится в залоге у банка, пока вы выплачиваете долг. Недвижимость принадлежит вам, вы можете ею распоряжаться, но с ограничениями. Вот на что может понадобиться согласие вашего банка:

• Перепланировка. Банк сначала должен убедиться, что перепланировка не повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии не снизит ее стоимость.
• Сдача в аренду. В кредитном договоре может быть пункт о том, что на сдачу квартиры требуется разрешение банка.
• Регистрация других людей — банк, как и в случае с арендой, может прописать условие в договоре.
• Продажа. Для регистрации права собственности на другого владельца нужно обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Поэтому его согласие требуется для продажи квартиры.
• Дарение. Здесь те же правила, что и при продаже.
• Раздел при разводе. Согласие банка понадобится для составления нотариального соглашения.

Что делать, если ипотечная квартира не нужна

Сдайте ее в аренду

Вы можете найти арендаторов и сдать квартиру посуточно или на длительный срок, если банк этого не запрещает.

«Так вы сможете частично или полностью перекрыть платежи по ипотеке, — говорит кредитный брокер Анна Нейман. — Внимательно читайте кредитный договор, и если сдачу квартиры в аренду нужно согласовать с банком, письменно сообщите кредитору. Как правило, банк идет навстречу клиентам».

Обязательно составьте договор аренды (найма). Документ должен защищать обе стороны и, соответственно, снижать риски. Например, договор гарантирует вам как владельцу жилья, что вы получите деньги за аренду, а арендатор может не переживать, что вы резко решите поднять арендную плату. Все это можно прописать в договоре — вот как его правильно составить.

Если хотите, чтобы все было максимально прозрачно, платите налог от сдачи квартиры в аренду. Многие собственники не делают этого и рискуют. Ведь сообщить в налоговую может даже квартиросъемщик, обидевшись на вас. Инспекция проведет проверку и начислит не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени. Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам вам придется судиться с арендатором.

Подарите квартиру

Если вы решите подарить свою квартиру, знайте: новому владельцу достанутся и обязанности по кредиту. И на такую сделку потребуется согласие банка — его нужно будет предоставить во время регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. Условия дарения квартиры тоже полностью определяет банк.

Банк может одобрить дарение, и новый собственник получит вместе с квартирой еще и ипотеку. Но он должен соответствовать требованиям кредитора, иметь доход, достаточный для выплаты долга. Тогда банк заключит с ним дополнительное соглашение к кредитному договору и договору залога квартиры.

Также банк может предложить вам полностью выплатить кредит, а потом распоряжаться квартирой как угодно.

Сделайте ремонт

Если вы временно не живете в ипотечной квартире, сделайте в ней ремонт. Но помните: согласно ФЗ 29, при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель. Другими словами, делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.

«Ремонт увеличит рыночную стоимость квартиры при последующей продаже. При этом согласований с банком не требуется, но только в том случае, если вы не делаете перепланировку (ее, как мы уже писали выше, нужно будет согласовать. — Прим. ред.)», — говорит Анна Нейман.

Продайте квартиру

Самый очевидный вариант — продать ипотечную квартиру, которая вам не нужна.

«Сейчас нет проблем с продажей квартиры с ипотечным долгом, — говорит основатель компании Smarent Виктор Зубик. — Это относится и к еще строящейся недвижимости, когда у вас нет собственности и вы продаете по переуступке. Дисконта за саму квартиру в связи с обременением делать не стоит, так как схема продажи несложная и сделку может провести банк или его партнер».

Кредитный брокер Анна Нейман называет четыре варианта продажи ипотечной квартиры:

1. С досрочным погашением ипотеки. Такая сделка проводится, если остаток долга незначительный или у вас есть свободные деньги на его погашение.
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки — то есть вы закрываете долг деньгами, которые платит вам покупатель квартиры. Банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Стороны используют для передачи денег депозитарные ячейки.
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом, когда новый собственник становится заемщиком уже по своему кредиту, выданному на приобретение вашей квартиры.
4. Банк сам продает ипотечное жилье и покрывает задолженность по вашему жилищному кредиту. Особенно часто это происходит, если заемщик больше не может выплачивать ипотеку.

«Подходите ко всем вопросам использования квартиры взвешенно, учитывая собственные доходы и расходы, а также факт наличия другого жилья. Прежде чем продавать квартиру, подумайте, куда сможете вложить полученные средства», — советует Анна Нейман.

Деньги можно отправить на вклад — подберите самый выгодный вариант на Банки.ру. Еще вариант — инвестировать в ПИФы, акции, облигации и другие инструменты. Почитайте, как это сделать.