Как подготовить квартиру к продаже и получить больше денег

Продать или сдать квартиру быстро и дорого — тот еще квест. Нужно ли делать ремонт или можно обойтись обычной уборкой? Достаточно ли фото, снятых на телефон, или придется обращаться к профессионалу? Как составить объявление? Мы поговорили с хоумстейджерами и экспертами в сфере недвижимости о том, как подготовить квартиру к продаже или аренде.

Ошибки, которые совершают владельцы при продаже квартир

На сайтах по продаже недвижимости взгляд невольно цепляется за фотографии аккуратных светлых квартир в стиле Ikea. Такие объекты выделяются на фоне остальных. Их владельцам удалось избежать трех распространенных ошибок, говорит хоумстейджер Мари Макушева:

• Плохие фото: недостаточное освещение, зашторенные окна, размытые снимки. Сразу на уровне подсознания у потенциального покупателя возникает отторжение, нет желания разбираться, что на самом деле в этой квартире.
• Визуальный шум в кадре: личные вещи, заставленность, загроможденность, узоры на обоях, коврах, шторах.
• Неактуальный, устаревший ремонт, когда квартиру сложно привести в чувство без вложений: многоуровневые потолки, сложные гипсокартонные конструкции.

Потенциальный покупатель или арендатор обращает внимание на ремонт, функциональность помещений и работоспособность техники. Поэтому при подготовке жилья к сдаче в аренду или продаже стоит выделить именно то, что может быть интересно смотрящему».

Подготовка квартиры к продаже или аренде 

Когда нужно делать ремонт

Ремонт необходим, когда состояние квартиры не позволяет в ней жить сразу после покупки. Этот фактор для покупателей, готовых платить максимальную стоимость, решающий, считает CEO компании HSprofi Евгения Кузьминых.

При этом дорогой и обстоятельный ремонт необязателен, говорит Макар Пархомчук, генеральный директор сервиса аренды жилья Rento. Главное, чтобы помещение выглядело аккуратно, вся сантехника работала:

«Можно освежить краску на стенах. Беспроигрышное решение — нейтральные светлые цвета и пыльные оттенки. Проверить состояние санузлов и кухни. Возможно, обновить эмаль ванны, а чрезмерно веселую плитку в туалете покрасить. Заменить засаленные выключатели и потемневшие розетки».

От чего стоит избавиться

Эксперты советуют убрать личные вещи и все, что портит общее впечатление от цветового решения.

«Все яркое и пестрое часто выглядит безвкусным. Очень дешевит интерьер пластик», — говорит Евгения Кузьминых.

«Нужно создать ощущение чистоты, новизны, свежести, убрать визуальный шум, — говорит Мари Макушева. — "Продается светлая просторная квартира" — так начинается половина объявлений на ЦИАН. Поэтому вытаскиваем свет и пространство — убираем лишнюю мебель, в первую очередь стенки, серванты, комоды и лишние шкафы».

«Потенциальным жильцам легче увидеть свою жизнь на новом месте, если в квартире нет следов присутствия прошлых жильцов, например, личных вещей, мебельных излишеств, — говорит Макар Пархомчук. — Лучше убрать старые занавески, коллекции сервизов и прочие дорогие сердцу безделушки, захламляющие пространство. Сделать генеральную уборку, чтобы не отпугнуть пыльными вытяжками и заляпанными окнами».

«Продавцы часто говорят: "Вы все равно будете делать ремонт, зачем нам что-то менять или ремонтировать? Лишняя трата денег". Однако в старое, сломанное, грязное покупатель не влюбится, это его скорее оттолкнет, — говорит Артур Ахметов. — Поэтому в квартире, в которой не было ремонта, можно все снять, оставив бетонные стены, вскрытый пол и пустые комнаты без мебели и техники. Пространство станет привлекательнее, потенциальный покупатель сможет представить, как обставить комнаты и какие цветовые решения использовать».

Что добавить в квартиру

Стоит показать покупателю функциональность пространства: обозначить обеденную, гостевую и рабочую зоны, удобные места для хранения. Ориентир — стандартные номера гостиниц, говорит Макар Пархомчук:

«Чтобы оживить интерьер, можно использовать базовый однотонный текстиль и предметы декора: покрывала, декоративные подушки, пледы. Почти любую квартиру можно преобразить с помощью света. Сделать упор на точечном освещении: торшеры, настольные лампы, гирлянды помогут создать уютную атмосферу».

«Главное — это дополнительное освещение. Оно сделает 70% работы. Свет выполняет очень важную роль, благодаря ему квартира превращается в интересную сцену, на которой возможны различные сценарии проживания. А это первый признак многофункционального пространства, идеологию которого заложила Ikea», — считает Евгения Кузьминых.

Ковер уместен там, где нужно создать атмосферу мягкости, комфорта и тепла. Живые цветы освежат внешний вид квартиры, но нужно менять воду в вазах перед показами.

«Важна и сама расстановка мебели. Основное отличие трендового и комфортного интерьера от любительского — расположение обеденной группы, мягкой мебели, рабочего стола. Хоумстейджер отодвинет от стен все, что только можно. И создаст решение в духе времени. А это именно то, чего часто не достает вторичному жилью», — говорит Евгения Кузьминых.

«Сначала нужно привести квартиру к состоянию "чистый лист". После — декорировать: выбрать базовые постеры, вазы, текстиль, которые гармонируют между собой и не имеют ярко выраженной принадлежности к какому-то определенному стилю, — говорит Мари Макушева. — Советую применять зонирование пространства — так квартира выходит на новый уровень. Подчеркнуть зоны приема пищи, отдыха, сна можно при помощи света, постеров, ковров, отделки стен».

Сколько времени и денег придется потратить на подготовку квартиры к продаже

Все зависит от того, в каком состоянии находится квартира и какую стратегию выбрал продавец. Если состояние убитое, лучше вычистить квартиру до состояния почти пустой. Если хочется создать атмосферу «заезжай и живи», потребуются финансовые и временные вложения. Но тогда квартира будет стоит дороже.

«В среднем продавцы квартир тратят 1–2% от стоимости объекта на хоумстейджинг. По времени — от 1 дня до 45 дней, если необходим редизайн с ремонтными работами», — говорит Евгения Кузьминых.

«При профессиональном подходе довольно убитая квартира в ближайшем Подмосковье может быть подготовлена к продаже с бюджетом 300 тысяч рублей примерно за неделю, — говорит Мари Макушева. — Это реальный пример. Квартира в состоянии "до" стоила 7 млн руб., а после предпродажной подготовки была продана с первого показа за 8,3 млн руб.».

Как фотографировать квартиру

Фотографии — это первое, за что цепляется потенциальный покупатель или арендатор. Эксперты советуют не экономить на фотографе.

«Мы проводили эксперимент: одну и ту же квартиру публиковали на одних и тех же ресурсах, но с разными фото. Для первого объявления снимки делал собственник на телефон, для второго — профессиональный фотограф. В итоге по объявлению с профессиональными фото мы получили в 3 раза больше обращений», — говорит Макар Пархомчук.

Дизайнер Юлия Кузнецова считает, что фото могут быть сделаны и на телефон, главное — выбрать выгодный ракурс:

«В кадре не должно быть личных вещей, визуального шума. Нужно убрать все лишнее из пространства и сделать уборку. Когда потенциальный покупатель видит на фото захламленную квартиру, у него даже не возникает желания прийти и посмотреть ее, не говоря уже о покупке».

«Желательно фотографировать в светлое время суток. Также нужно добавить общую фотографию дома, детских площадок, магазинов, внутридомовой территории, парковочного пространства, подъезда и лифтов», — говорит Антон Евдокимов, эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans. 

Как составить объявление

В объявлении нужно указать все плюсы своего объекта, говорит Юлия Кузнецова:

«Например, близость к метро, возможность быстро доехать в любую точку города. Или инфраструктура: прекрасная школа, поликлиники, парки и магазины рядом. Возможно, это тихий и уютный район. Чем больше акцентов на позитивных вещах, тем выше шансы удачно продать или сдать квартиру».

Нужно представить людей, которые будут жить в квартире, и написать объявление простым разговорным языком, говорит Макар Пархомчук. Вот один из вариантов:

«Квартира в доме 2019 г. постройки в 10 минутах пешком от м. Белорусская и м. 1905-го года. Рядом много магазинов, World Class и католический собор с оргáном. В доме круглосуточный консьерж и охрана, современный вестибюль с камином, лифтами Thyssen. Продажа со всей мебелью и техникой, которым два с половиной года. Всё в отличном состоянии, пока можно ничего не докупать. Квартира готова к жизни или сдаче с первого дня.

В квартире потолки 3+ метра и окна в человеческий рост. На кухне техника Bosch: холодильник, посудомоечная машина, вытяжка и Electrolux встроенная плита/свч. Обеденный стол на шестерых человек перед большим окном с видом на Белую площадь. В гостиной рабочий стол со стеллажами и зона отдыха с раскладным диваном и телевизором. В спальне двухместная кровать, комод и шкафы. В коридоре у спальни — дополнительные шкафы. Два санузла. Можно жить вчетвером.

Продаётся без парковки, но в доме постоянно продаются и сдаются машиноместа. Перепланировки в квартире не было. Один собственник. Стоимость 45.000.000 рублей».

Квартира продана. Что дальше?

Вырученные деньги можно направить в инвестиции. Существует несколько видов финансовых вложений:

• вклады;
• драгоценные металлы;
• валюта;
• ценные бумаги;
• ПИФы;
• недвижимость.