​Страхование ипотеки: какие проблемы могут возникнуть при оформлении полиса и как их избежать

Страхование недвижимости — необходимое по закону условие при оформлении ипотеки. Без страховой защиты имущества банк не выдаст кредит. Зачастую банки настаивают на заключении комплексного договора страхования, который включает в себя целый набор рисков. Однако в покрытии некоторых рисков страховщики могут отказать, и банк не примет полис. Проблемы с ипотечным полисом задержат и даже могут сорвать сделку. Разбираемся, почему это может произойти и как этого избежать.

Страховка ипотечной недвижимости обычно покрывает несколько объектов — от повреждения самого помещения (пол, стены, потолок) и до жизни и здоровья заемщика и права собственности на недвижимость (для сделок на вторичном рынке банки могут рекомендовать оформить титульное страхование на случай, если после совершения сделки появятся не выявленные ранее собственники).

По закону «Об ипотеке» заемщики обязаны страховать только недвижимость от рисков физического разрушения, а все остальные виды страхования являются добровольными. На практике же в случае отказа от добровольного страхования банк имеет право изменить условия по ипотеке.

Каждый ипотечный полис оформляется в индивидуальном порядке, так как его условия зависят от множества конкретных факторов: банка-кредитора, остатка долга, года постройки жилья, индивидуальных особенностей клиента — пола, возраста, места работы. Причины для отказа в покрытии тех или иных рисков по ипотеке у большинства страховщиков похожи. Чем выше вероятность, что с застрахованной недвижимостью или клиентом что-то может случиться в течение срока действия договора, тем сложнее оформить полис на стандартных условиях — без повышающих коэффициентов и дополнительных проверок.

Страхование имущества для ипотеки

Застраховать имущество от рисков физического разрушения для получения ипотечного кредита необходимо в любом случае — этого требует закон. Для большинства ипотечных полисов, оформляемых онлайн, есть стандартные условия:

• жилье не должно быть построено раньше 1955–1960 годов
• не должно иметь деревянных перекрытий
• не должно иметь перепланировок

В противном случае для заключения договора страхования придется обращаться к страховщику напрямую и, возможно, проходить дополнительную экспертизу. Это не значит, что застраховать для ипотеки квартиру в дореволюционном доме невозможно. Если она в хорошем состоянии, скорее всего, страховая просто предложит более высокий тариф.

Страхование жизни и здоровья

Полис страхования жизни и здоровья для ипотеки относится к добровольному страхованию. Но если он у заемщика есть, банки могут снизить процентную ставку. Это значительно уменьшает выплаты по кредиту. Полис нужно продлевать каждый год. Но даже с учетом этого обычно выгоднее оплачивать страховку, чем кредит по повышенной ставке.

Страховые компании, по общему правилу, не оформляют страховки людям младше 18 лет и старше 55–65 лет (у разных страховщиков свой предельный порог). Обычно для того, чтобы застраховать жизнь и здоровье, заемщик должен быть младше 60 лет. Конечно, категорического отказа в страховании риска для жизни и здоровья при превышении возрастного порога страховые компании, как правило, не дают. Однако в этом случае они применяют повышающий коэффициент и устанавливают заградительные тарифы на страховку. В итоге покупать полис ради экономии на кредите за счет понижения процентной ставки становится невыгодно.

«Основания для отказа в заключении договора личного страхования определяются по результатам анкетирования и прохождения клиентом медицинского обследования (при необходимости). На основании этих данных проводится комплексная оценка состояния здоровья клиента и принимается решение о принятии его на страхование, т. е. проводится индивидуальный андеррайтинг по каждому клиенту в части жизни и здоровья», — комментирует руководитель отдела развития розничного страхования компании «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.

«Мы не отказываем в заключении полисов личного страхования, но можем применить повышающий коэффициент в случае, если у клиента присутствуют какие-либо серьезные отклонения в состоянии здоровья», — рассказал начальник управления по работе с банками СПАО «Ингосстрах» Роман Варламов.

Страхование титула

Титульное страхование — один из немногих видов риска, который чаще всего невозможно застраховать онлайн. Для проверки чистоты сделки страховщики просят заемщиков предоставлять дополнительные документы.

По словам Ксении Гончаровой, «причины отказа по титулу невозможно вывести в единый перечень, так как страховщик оценивает не только юридическую чистоту текущей сделки с объектом недвижимости, но и предыдущие сделки и всех участников текущей и предыдущих сделок».

Страховая компания, скорее всего, откажет в страховании титула, если выяснится, что у третьих лиц есть законные основания претендовать на предмет ипотеки. Например, это может быть процедура банкротства продавца квартиры или наследство в пределах сроков исковой давности, присвоенное с явными нарушениями прав законных наследников.

Что делать, если вам отказали в страховании

И все же отказ в оформлении страховки для ипотеки — это исключительный случай. Но вероятность столкнуться с отказом страховать какие-то отдельные риски выше. Если это произошло, стоит обратиться к другому страховщику, так как подходы к оценке рисков у компаний могут отличаться.

Если в условиях по ипотечной сделке не прописано, что комплексный договор страхования является обязательным, можно с разрешения банка принести в обеспечение ипотеки несколько договоров страхования, заключенных в разных компаниях. Например, страхование имущества и жизни у одного страховщика, а титула — у другого.

«Если же все страховщики отказывают в страховании, это повод задуматься о смене объекта залога либо обсудить с банком изменение условий кредитного договора. Например, при общем отказе по титулу клиент может договориться с банком о повышении ставки по кредиту и предоставить полис, не содержащий такую секцию. Но каждые договоренности такого рода очень индивидуальны», — пояснил Роман Варламов («Ингосстрах»).

В целом ситуации, при которых ипотечники не могут заключить договор страхования, довольно редки. К примеру, как рассказали в «Ингосстрахе», по очень приблизительной оценке на долю отказов приходится не более 5%.

«Для экономии времени и нервов удобно использовать калькулятор ипотечного страхования Банки.ру, который автоматически подбирает подходящие страховые компании по заданным параметрам страхователя. Вы указываете год постройки, возраст страхователя, сумму кредита и прочие условия, и система автоматически показывает только те компании, которые будут готовы застраховать ипотеку в нужном банке. В случае отказа у вас не будет необходимости заполнять повторно анкету для другой страховой компании. За счет большого выбора страховых компаний на сервисе Банки.ру вероятность успешного оформления полиса приближается к 100 процентам», — комментирует product owner страховых продуктов Банки.ру Юлия Корнеева.