Как досрочно закрыть ипотеку

Разбираемся, что делать, если нужно погасить кредит досрочно, и какой способ выбрать.

Существует два варианта досрочного погашения ипотеки: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Какой выбрать — зависит от вашей финансовой ситуации. Оцените, что сейчас важнее: снизить текущие расходы или общую переплату.

Сокращение срока ипотеки

Этот способ позволяет снизить переплату по ипотеке. Ежемесячный платеж состоит из двух частей: основного долга и процентов. В случае с сокращением срока кредита часть основного долга увеличивается, а процентные выплаты по кредиту уменьшаются. Сам ежемесячный платеж не меняется.

Уменьшение ежемесячного платежа

Долг по ипотеке сокращается. Но банк не уменьшает срок кредита, а пересчитывает в сторону снижения размера ежемесячных платежей. Эта схема удобнее в случае форс-мажора — если, например, у вас уменьшился доход.

Что советует эксперт

Досрочное погашение принесет ощутимый эффект в снижении переплаты, если начать делать это как можно раньше, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.

«Ошибочно думать, что сначала нужно собрать крупную сумму и только потом вносить досрочный платеж. Из-за аннуитетной схемы расчета ежемесячных платежей, которую применяют в ипотеке большинство банков, примерно до середины кредита бо́льшую часть платежа составляют проценты, а оставшуюся — основной долг. Поэтому нужно вносить в платеж дополнительно хотя бы 5–10 тысяч рублей», — говорит Инна Солдатенкова.

Для экономии на переплате досрочное погашение стоит делать с сокращением срока кредита, советует эксперт. Вносить досрочный платеж следует именно в дату ежемесячного платежа. В этом случае вся дополнительная сумма пойдет в счет погашения основного долга. Если же внести досрочный платеж в другую дату, банк с большой долей вероятности спишет большую часть в счет погашения процентов, и экономии от такого платежа вы не увидите.

Эксперт также советует уточнить у банка, нет ли ограничений на сумму досрочного платежа. Встречаются случаи, когда кредитные организации устанавливают его минимальный размер в сумме не менее ежемесячного платежа.

Пример расчета

Рассчитаем каждый вариант досрочного погашения на примере ипотеки в 6 млн рублей по ставке 14% годовых на 20 лет. Ежемесячный платеж — 74 тысячи рублей. Переплата — 11,9 млн рублей.

Предположим, что через год у вас появилась возможность каждый месяц тратить по 20 тысяч рублей на досрочное погашение.

• В случае с сокращением срока кредита: переплата будет уже 5,6 млн рублей, а экономия — 6,2 млн рублей.
• В случае с уменьшением ежемесячного платежа: переплата будет 8 млн рублей, а экономия — 3,8 млн рублей.

Если у вас, например, появилась возможность выплатить в счет досрочного погашения сразу 1 млн рублей:

• В случае с сокращением срока кредита: переплата будет уже 5,4 млн рублей, а экономия — 6,4 млн рублей.
• В случае с уменьшением ежемесячного платежа: переплата будет 10 млн рублей, а экономия — 1,8 млн рублей.

Что делать, когда погасил ипотеку

1. Проверьте, дошел ли платеж. Если последний платеж — досрочный, предупредите об этом банк, напишите соответствующее заявление. После внесения проверьте, дошли ли деньги. Это можно сделать в офисе или в мобильном приложении кредитора.
2. Закажите справки. В банке получите справку о полном погашении кредита, выписку о состоянии кредитного счета, которая подтверждает нулевой остаток, закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме — она нужна, чтобы снять обременение с недвижимости.
3. Снимите обременение. Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. С собой возьмите паспорт, закладную, договор ипотеки, свидетельство о праве собственности. То же самое можно сделать в личном кабинете на сайте Росреестра. Спустя несколько дней информация в ЕГРН будет обновлена.

Почитайте пошаговую инструкцию о том, что делать после погашения кредита.