Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать

Иногда для ремонта квартиры обычной отделки недостаточно — нужна перепланировка. Как сделать ее правильно? Какие стены можно сносить, а какие нельзя? И как согласовывать изменения? Рассказываем пошагово.

Что такое перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

«Перепланировкой считаются работы по демонтажу окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии, когда ее присоединяют к площади комнаты», — говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.

Что еще считается перепланировкой:

• Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
• Устройство несущих стен.
• Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.
• Объединение или разделение обособленных помещений.
• Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
• Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.
• Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
• Устройство антресоли площадью более 40 процентов площади помещения.
• Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который является объектом культурного наследия.
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании "МФЦУ". — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

• Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
• Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
• Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
• Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
• Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
• Переводить технические подполья в подвалы.
• Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
• Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Как согласовать перепланировку

По словам адвоката Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):

1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).
5. Технический паспорт помещения.
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

«Согласовывают процедуру органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъекта РФ. Решение должны вынести за 45 дней, а в Москве — за 20–30 дней», — говорит Андрей Мисаров.

Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Что не нужно согласовывать

Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:

• замена электропроводки, не требующая штробления;
• монтаж трубопровода для ванной или туалета;
• выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;
• монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
• косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.

«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».

Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:

1. Подготовить проект перепланировки.
2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.
3. Получить разрешение на перепланировку.
4. Провести перепланировку.
5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.
6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.
7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.
8. Получить выписку из ЕГРН.