Балкон и лоджию владельцы используют по-разному. Одни там организуют места для хранения, другие отдыхают и пьют кофе летом, а кто-то убирает «лишние» перегородки и расширяет площадь жилья. Рассказываем, что можно и что нельзя делать с балконом и лоджией по закону.
Чем отличаются балкон и лоджия
В повседневной жизни слова «балкон» и «лоджия» стали синонимами, но это разные понятия. Главное различие у этих архитектурных элементов — в конструкции. Балкон выступает за границы фасада здания и открыт с трех из четырех сторон. Лоджия как бы спрятана в стене и открыта только с одной стороны.
В каждой квартире есть жилая площадь — это комнаты, в которых можно жить; и есть общая площадь — те же комнаты, а также кухня, санузлы, коридор, прихожая и другие вспомогательные помещения. Первый показатель учитывается, например, при выделении жилья льготникам, второй нужен при расчете некоторых коммунальных услуг, определении рыночной стоимости жилья.
Балконы, лоджии, террасы и веранды не включены ни в общую, ни тем более в жилую площадь квартиры (до 1 марта 2005 года они входили в общую площадь) и являются частью общедомового имущества.
Тем не менее их размер учитывается при расчете общей приведенной площади, которая прописывается в договорах долевого участия. Покупатель платит за лоджию или балкон с понижающим коэффициентом: 0,5 и 0,3 соответственно. То есть лоджия площадью 5 квадратных метров будет стоить как 2,5 кв. м, а балкон в 3 «квадрата» — как 0,9 кв. м.
Что разрешено делать с балконом и лоджией
Стена дома и внешняя часть балкона являются общедомовым имуществом, поэтому видоизменять их можно только по согласованию с органами местного самоуправления. Как пояснил адвокат Андрей Конышев, красить или проводить отделочные работы внутри помещения можно без разрешения, а вот покрасить балкон снаружи — только с согласия.
«Иначе собственника могут обязать вернуть все в прежний вид и назначат штраф. Для физических лиц он составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей», — пояснил Андрей Конышев.
То же самое с остеклением — поменять или поставить стеклопакеты можно, если это не приведет к изменению облика здания. Как пояснили в Минстрое, внешний вид дома может регулироваться муниципальными правовыми актами и региональными законами.
По словам судебного эксперта в строительстве, руководителя экспертной компании Евгения Грибака, в некоторых регионах страны остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальный регламент относит их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.
«Например, в Москве при остеклении лоджии запрещено изменять конструкцию ограждения. На практике это означает, что снести кирпичную кладку или демонтировать первоначальное ограждение с заменой на сплошное остекление нельзя. Подобное решение нарушает архитектуру дома и может привести к необходимости проведения восстановительного ремонта», — пояснил он.
Расширить балкон с юридической точки зрения не запрещается, отметил Андрей Конышев. Это будет перепланировка, которую необходимо согласовать в администрации муниципального образования до ее проведения.
«В последнее время зачастую по таким заявлениям выносится отказ, так как расширение балкона приведет к изменению фасадной части здания. Получится, что у всех граждан будут разные балконы, администрации неохотно идут на эти изменения», — пояснил адвокат.
Итак, без согласований (если это не меняет внешний вид фасада) можно:
- заменять окна;
- заменять балконные двери;
- утеплять стены.
Что запрещено делать с балконом и лоджией
Лоджии и балконы нельзя использовать не по назначению, то есть обустроить там жилую комнату, кухню или санузел не получится. По словам Евгения Грибака, нельзя присоединять лоджию к комнате, просто убрав перегородки, поскольку запрещено объединять напрямую неотапливаемые внешние помещения и внутренние.
«В проеме после демонтажа подоконного блока и окна с дверью требуется установить энергосберегающее остекление. Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки со сплошным французским остеклением из многокамерных стеклопакетов», — рассказал он.
Но и подоконный блок возможно демонтировать не во всех случаях, замечает Евгений Грибак:
«Так как наружная стена считается общедомовым имуществом, решение о демонтаже подоконного блока принимается через общее собрание, на котором более половины всех собственников дома должно одобрить эти работы. Чтобы понять, является ли в вашем случае стена общим имуществом, нужно написать запрос в управляющую компанию».
Отопление на лоджии можно организовать с помощью электрической системы теплых полов, водяная система запрещена. Но и в первом случае важно, чтобы суммарное энергопотребление квартиры не превышало выделенную мощность.
В субъектах РФ могут устанавливать свои правила, так, например, в Москве постановлением правительства города запрещено объединять лоджии, балконы, террасы и веранды с внутренними помещениями, увеличивать их площадь на этажах выше второго.
Резюмируя, на лоджии и балконе запрещено:
- переносить общедомовые радиаторы отопления;
- делать водяной теплый пол;
- объединять их с комнатой или кухней без согласования.
Как согласовать перепланировку
Процесс получения разрешения на перепланировку лоджий и балконов такой же, как и для других помещений в квартире. Рекомендуем проконсультироваться о порядке действий в своей управляющей организации, но в целом план выглядит так:
- Определиться с новой планировкой.
- Заказать проект у специализированной компании, имеющей допуск СРО.
- Согласовать проект в управляющей организации.
- Подготовить и подать в администрацию пакет документов (часто это можно сделать через «Госуслуги»): заявление, план БТИ, проект, правоустанавливающие документы на жилье.
- Получить разрешение и провести перепланировку.
- После окончания работ пригласить БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
- Получить новый техплан.
- Подать заявление в Росреестр на учет изменений.
