Сделка с недвижимостью между родственниками: как ее провести и в каких случаях это незаконно

Сделка купли-продажи — одна из самых частых на рынке недвижимости. Если покупатель и продавец чужие друг другу люди, то сложностей с заключением договора и регистрацией в Росреестре (конечно, если все юридически чисто) обычно не возникает. Но если стороны приходятся друг другу родственниками, появляются нюансы, о которых лучше знать заранее.

Рассказываем, можно ли покупать жилье у своих родственников и какие особенности есть у таких сделок.

Особенности сделок купли-продажи

Российское законодательство регулирует общий порядок сделок купли-продажи недвижимости. Никаких ограничений в этом плане для сделок с участием родственников нет. Они собирают все необходимые документы, договариваются о расчетах, подписывают стандартный договор, а затем регистрируют его в Росреестре. Если все проходит успешно, право собственности на недвижимость переходит от продавца покупателю.

Но в ряде случаев сделки с недвижимостью между близкими родственниками невозможны. Ниже мы расскажем об этих случаях подробнее.

Кто считается близкими родственниками

Ответ на этот вопрос дает Семейный кодекс РФ. Близкие родственники по закону — это:

• дети и родители;
• бабушки и внуки;
• братья и сестры, в том числе сводные (по одному родителю).

Кроме того, Налоговый кодекс РФ определяет еще одну категорию, называемую взаимозависимыми лицами. С точки зрения родственных отношений ним относятся:

• дети и родители;
• супруги;
• братья и сестры, в том числе сводные (по одному родителю);
• опекуны и подопечные.

Кому из родственников нельзя продать квартиру

Существует два основных запрета на сделки между родственниками. Первый — родитель, усыновитель, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки с несовершеннолетним ребенком, за исключением передачи ему имущества в дар или в безвозмездное пользование.

«Также они не могут представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками», — пояснил Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice.

То есть законный представитель не может купить недвижимость у своего несовершеннолетнего ребенка и не может продать ее от его имени своим родственникам.

А при продаже третьим лицам жилья, принадлежащего полностью или частично детям, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства и удостоверить сделку нотариально.

Второй запрет касается супругов: они не могут продать друг другу жилье, которое было приобретено в браке и является совместной собственностью (даже если официально оно оформлено на одного супруга). Поскольку они все еще женаты, фактически они будут покупать недвижимость сами у себя (ведь она снова станет общей собственностью).

«Для проведения сделки в этом случае необходимо заключить соглашение о разделе совместного имущества», — отметил Андрей Саунин.

Обратите внимание. Супруги могут продать друг другу имущество, которое не является совместно нажитым. Согласно Семейному кодексу РФ, это недвижимость, приобретенная каждым до вступления в брак, а также полученная во время брака в порядке наследования, в дар или по другой безвозмездной сделке.

Как купить жилье у родственников с использованием маткапитала

Запрещено покупать жилье с использованием средств маткапитала у мужа и жены. Причина в том, что все члены семьи должны быть наделены долями в приобретаемой недвижимости, соответственно, несовершеннолетний ребенок будет стороной сделки со своим родителем, а это не разрешается.

Теоретически купить квартиру за маткапитал у других близких родственников можно — например, у бабушки или брата. Но такие сделки тщательно проверяет Социальный фонд (ранее — Пенсионный фонд России): соответствует ли цена рыночной, была ли продавцу переведена вся сумма, действительно ли жилищные условия детей были улучшены. К сожалению, нередки случаи, когда подобные сделки могут использоваться для обналичивания средств маткапитала, потому и внимание к ним повышенное.

Как купить жилье у родственников с использованием ипотеки

Правила остаются теми же: нельзя купить квартиру у супруга или у своего несовершеннолетнего ребенка. В остальных случаях сделки возможны, но банки могут рассматривать такие ипотечные заявки в индивидуальном порядке и запрашивать дополнительные документы.

К примеру, продавца могут попросить подтвердить, что ему есть где жить (право собственности на другую недвижимость, регистрация по другому адресу), а покупателя — показать сумму на счете, достаточную для первого взноса. Это должно стать доказательством того, что сделка не фиктивная.

Банк может отказать в ипотеке на покупку жилья у родственника. Среди наиболее вероятных причин — стоимость квартиры ниже рыночной, отсутствие другой недвижимости у продавца, использование наличного расчета (в этом случае сложно подтвердить, что он вообще состоялся).

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника

К сожалению, нельзя получить налоговый вычет после покупки недвижимости у родственника, входящего в перечень взаимозависимых лиц (они перечислены выше).

«В этом случае налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке, — сказала Алена Лежнева, юрист юридической компании "Генезис". — Но при этом правило не распространяется на случаи, когда стороной сделки являются бабушки, дедушки, внуки, другие родственники, которые не входят в число взаимозависимых лиц».

К примеру, супруги Алексей и Марина купили квартиру у матери Алексея. Он не сможет претендовать на налоговый вычет, а вот Марина имеет право его оформить.

Преимущества и недостатки покупки жилья у родственников

Пожалуй, главным преимуществом будет чистота сделки: скорее всего, покупатель знает историю недвижимости и уверен в надежности продавца. С большой долей вероятности для такой сделки не потребуется риелтор, а это позволит избежать дополнительных трат. Также с родней проще договориться о подходящих условиях и сроках передачи жилья.

Среди недостатков — невозможность получения налогового вычета в некоторых случаях. И не стоит сбрасывать со счетов психологический аспект, порой родне сложно отказать в дополнительной скидке или просьбе пожить подольше в уже проданной квартире.

Важно быть внимательным при сделках с пожилыми родственниками. По словам адвоката Андрея Саунина, суды особенно тщательно проверяют сделки между родней, если даритель или продавец был признан невменяемым.

«В этом случае сделку могут признать недействительной по той причине, что покупатель должен был знать о недееспособности своего родственника. И требуется много усилий, чтобы переубедить судью», — сказал он.

Анна Лежнева также отметила, что не стоит пытаться прикрыть куплей-продажей безвозмездную сделку.

«Цена объекта должна быть рыночной. Если сделка пройдет без оплаты или по заниженной стоимости (ниже кадастровой на 20 и более процентов), то у налоговой службы могут возникнуть вопросы по поводу действительности данной сделки», — пояснила юрист.

Что нужно помнить при купле-продаже жилья у родственников: кратко

1. Итак, родственники могут продавать друг другу квартиры, дома и другую недвижимость, с точки зрения Гражданского кодекса они являются такими же сторонами сделки, как и ранее незнакомые люди.
2. Есть две ситуации, в которых сделки запрещены: это покупка жилья родителем, усыновителем или опекуном у несовершеннолетнего собственника и покупка совместно нажитого имущества у супруга (равно как и продажа ему).
3. В остальных случаях можно приобретать недвижимость, в том числе с использованием материнского капитала и ипотечных средств. Но нужно быть готовым к тому, что к таким сделкам повышенное внимание и у банков, и у органов власти.
4. В исключительных случаях, если будет доказано, что сделка носила фиктивный характер, например, использовалась для обналичивания маткапитала, она может быть признана недействительной.
5. Если вы решите покупать жилье у родни или продавать его кому-то из семьи, заранее договоритесь и зафиксируйте письменно стоимость объекта, способ перечисления денег, сроки освобождения квартиры после сделки, а также другие важные моменты. Это поможет избежать в дальнейшем проблем и неудобств, связанных с необходимостью решать финансовые вопросы с родственниками.