Как купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Сделки на рынке недвижимости, в которых участвует несовершеннолетний, проходят дольше и считаются рискованными. Ведь если ребенок останется без положенных ему квадратных метров, сделку аннулируют. Рассказываем, какие еще есть нюансы.

Сделки с участием детей и опеки: что важно знать

За соблюдением прав несовершеннолетних следят органы опеки и попечительства и участвуют везде, где права детей могут быть ущемлены. Например, в сделках с недвижимостью.

Если у ребенка доля в квартире, то после сделки такую же долю (но не меньше) ему должны выделить в другом жилье. Органы опеки одобрят продажу недвижимости несовершеннолетнего, только если это улучшит его жизнь. Если нет, в сделке откажут или аннулируют ее.

Дети до 6 лет не обязаны присутствовать на подписании договора, но такую сделку опека будет проверять более тщательно. Подросток до 18 лет уже участвует в сделке сам, но согласие органов опеки и родителей все равно потребуется.

Дети могут не владеть долями, а быть просто зарегистрированными в квартире. По закону ребенок до 14 лет должен проживать (быть прописанным) по тому же адресу, что и его родители, опекуны или усыновители.

Разрешение опеки на сделку в данном случае не нужно, но есть исключения.

«По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется, — говорит Кирилл Карамышев, президент коллегии адвокатов "Локус станди". — Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы».

Как проверить, что ребенка выписали из квартиры

Нужно запросить у продавца справку о регистрации или Единый жилищный документ. Желательно — на дату совершения сделки, говорит Кирилл Гавриличев, управляющий партнер юридической компании «ГК ЛИГАЛ».

Получить документы собственник или любой человек, зарегистрированный в квартире, может в МФЦ, на «Госуслугах» и в информационно-расчетном центре. Понадобится паспорт, документы, подтверждающие право пользования помещением, заявление, говорит Кирилл Карамышев.

Что делать, если продавец отказывается выписывать ребенка или тянет с этим

Можно попробовать снять ребенка с регистрационного учета в судебном порядке, говорит Кирилл Карамышев, но если несовершеннолетний остался без попечения родителей, суд откажет в удовлетворении такого иска.

Юрист Кирилл Гавриличев советует вообще не покупать такое жилье. А в другой сделке с недвижимостью прописать гарантии и ответственности сторон в договоре.

«Рекомендую при заключении договора купли-продажи квартиры включить в него заверение об обстоятельствах, в том числе о том, что на момент подписания договора в квартире никто не прописан. В случае нарушения заверения стороны могут предусмотреть отказ покупателя от договора», — говорит Гавриличев.

Сделка прошла, а ребенка не выписали. Чем это грозит?

Бывают случаи, когда покупатель приобретает квартиру, заранее зная о зарегистрированном в ней ребенке. Возможно, соблазняясь низкой ценой объекта, ведь обременение (в данном случае — прописанные в квартире люди) влияет на ликвидность недвижимости.

В таком случае важен статус несовершеннолетнего, говорит Кирилл Карамышев. Если ребенок находится под опекой или попечительством, его защищает государство. И в сделках должны участвовать органы опеки, давая свое согласие.

«В судебной практике встречаются случаи, когда покупатель лишается квартиры, — говорит адвокат. — Так, по иску прокурора города Королева, который действовал в интересах несовершеннолетнего, покупатель лишился квартиры, потому что не было получено согласие органа опеки и попечительства. Решением Королевского городского суда Московской области от 15.12.2021 по делу № 2-917/2021 договор купли-продажи квартиры признали недействительным. В решении суда особо отмечено, что покупатель квартиры не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку, зная о регистрации в квартире несовершеннолетнего ребенка, не проявил разумной и достаточной осмотрительности при ее приобретении».

Если вы узнали о зарегистрированном в квартире ребенке уже после совершения сделки, изучите договор купли-продажи — имеет ли он условия об ответственности продавца в случае, если тот не снимет с регистрационного учета жильцов.

«Когда договор не содержит подобных заверений, единственным вариантом является обращение в суд с требованием о снятии ребенка с регистрационного учета», — говорит Кирилл Гавриличев.

Как выписать ребенка из квартиры

Снять несовершеннолетнего с регистрационного учета можно через Многофункциональный центр или портал «Госуслуги». Для МФЦ понадобятся:

• Паспорт родителя
• Паспорт или свидетельство о рождении ребенка
• Заявление на выписку — заполняется на месте

Из МФЦ документы передадут в МВД, оттуда их вернут с отметкой о снятии с учета. В случае с «Госуслугами» нужно записаться на личный прием в управление по вопросам миграции МВД, это можно сделать в разделе «Снятие с регистрационного учета по месту жительства».

Детям до 14 лет выдают свидетельство о регистрации по месту жительства, после 14 лет регистрацию подтверждает штамп в паспорте».

В МФЦ максимальный срок на снятие с учета — 6 дней, в МВД — в день приема. Заявление на прием рассматривают около 3 дней.