Как сэкономить на ипотеке: 5 способов уменьшить ежемесячный платеж

Российские банки в 2022 году выдали 1 миллион ипотечных кредитов. Количество людей, которые берут жилье в кредит, растет. Оформляя ипотеку или собираясь это сделать, практически каждый заемщик рассчитывает со временем снизить финансовую нагрузку — уменьшить платеж или срок кредитования. Рассказываем, как можно сэкономить на ипотеке.

Траншевая ипотека

Траншевая ипотека — относительно новый продукт на рынке жилищного кредитования. Она пока не стала популярной, но застройщики и банки активно предлагают оформить ее на строящееся жилье. Суть траншевой ипотеки в том, что банк выдает заемщику кредит частями или, как их называют по-другому, траншами. Первый поступает при оформлении договора долевого участия, а второй — незадолго до сдачи дома в эксплуатацию.

Обычно первый транш совсем небольшой (бывает даже 100 рублей), проценты за него тоже копеечные. А вот второй состоит уже из основной суммы займа. Получается, что вы начинаете полноценно гасить ипотеку, когда жилье уже построено и можно в него переехать. А в период строительства дома, когда многие вынуждены снимать квартиру, платежи символические, а значит, и нагрузка на семейный бюджет не возрастает.

Но нужно иметь в виду, что у Центробанка настороженное отношение к такому виду кредитования. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина отмечала, что есть риски, связанные в том числе с появлением желающих купить таким образом квартиры для перепродажи, что приведет к росту цен на жилье в целом. А кроме того, вы можете не рассчитать свои силы, взяв ипотеку с низким платежом на первом этапе (до сдачи дома), и оказаться не готовыми к тому, что в дальнейшем придется вносить гораздо более существенные суммы.

Оформить траншевую ипотеку можно в разных банках, предлагают такую услугу и застройщики, сотрудничающие с кредитными учреждениями. Подробнее о траншевой ипотеке, ее плюсах и минусах мы рассказывали в этом материале.

Досрочное погашение

Те, кто хочет уменьшить платеж по ипотеке, обычно в первую очередь обращают внимание на возможность ее частичного досрочного погашения. По закону все банки должны предоставлять заемщикам такую возможность.

За счет чего снижается ежемесячный платеж при досрочном погашении? Сумму платежа можно разделить на две части. Одна направляется на погашение основного долга (или тела кредита), вторая — на погашение процентов, которые, в свою очередь, начисляются на остаток долга. То есть чем меньше тело кредита, тем меньше проценты.

При досрочном погашении вся сумма внеочередного платежа идет на сокращение основного долга, а значит, уменьшается и сам долг, и размер начисляемых процентов. Подробнее об этом мы уже рассказывали. При досрочном погашении можно также уменьшать не размер платежа, а срок кредита. Тогда долг закроется раньше, но ежемесячная финансовая нагрузка останется той же.

Когда вы планируете частичное досрочное погашение, предупредите об этом банк (часто это можно сделать прямо в приложении или личном кабинете). В целом процедура выглядит так:

1. Уведомить банк о намерении внести досрочный платеж (письменно или онлайн).
2. Указать сумму досрочного погашения (обычно банки устанавливают минимальную сумму, но не ограничивают максимальную).
3. Выбрать дату досрочного погашения (выгоднее вносить внеочередной платеж в день ежемесячного платежа, пока еще не начислены новые проценты).

Налоговый вычет за покупку квартиры с использованием ипотеки

Каждый гражданин РФ, работающий официально и делающий налоговые отчисления, имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом после покупки квартиры. Иными словами, он может вернуть часть подоходного налога, который заплатил государству со своего заработка.

Максимальный размер вычета — 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Это та сумма, которую можно вернуть после приобретения жилья. Еще 390 тысяч (13% от 3 млн рублей) можно получить в качестве вычета по уплаченным процентам по ипотеке.

К примеру, в 2023 году Иван купил квартиру за 3 млн рублей. По закону он может претендовать на вычет с 2 млн. В 2022 году Иван зарабатывал 100 тысяч рублей в месяц и заплатил государству НДФЛ в размере 156 тысяч рублей (13% от годового дохода). Всю эту сумму ему вернут как налоговый вычет, и останется еще 106 тысяч, которые он сможет получить в следующем году.

Право получить вычет при покупке готового жилья возникает после регистрации права собственности, при покупке строящегося жилья — после получения акта приема-передачи.

Напрямую получение имущественного налогового вычета на размер ежемесячного платежа не повлияет, но эти деньги можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки, тем самым сократив платеж.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ, сделать это можно в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы РФ или в приложении. При оформлении декларации понадобятся:

• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• платежные документы;
• документы, подтверждающие уплату процентов (при оформлении вычета на проценты).

Подробнее можно узнать на сайте ФНС России.

Использовать материнский капитал

Уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке можно также, направив материнский капитал на частичное досрочное погашение займа. В 2023 году размер маткапитала за первого ребенка составляет 586,9 тыс. рублей.

По данным Социального фонда России, средства материнского капитала можно использовать для погашения основного долга и уплаты процентов по ипотеке. Для этого нужно будет написать заявление в своем банке о распоряжении маткапиталом, и банк сам свяжется с Социальным фондом для проведения операции.

Обратите внимание, средства маткапитала можно направить только на сокращение ежемесячного платежа (на сокращение срока кредита нельзя).

Рефинансирование ипотеки

Если ежемесячный платеж по ипотеке оказался непосильным, можно уменьшить его за счет рефинансирования займа. Суть в том, что вам оформляют новый кредитный продукт, которым закрывается предыдущий. При этом условия по новой ипотеке, как правило, отличаются — меньше процент и/или больший срок кредита, за счет чего и удается добиться снижения ежемесячного платежа.

Именно на ипотечном рынке наиболее развито рефинансирование, так как регулярно появляются новые продукты и предложения, включая различные программы господдержки.

Рефинансированием, которое также называют перекредитованием, можно воспользоваться, если нет открытых просрочек по текущим кредитам. Некоторые банки также одобряют рефинансирование только в том случае, если прошло не менее полугода после оформления ипотеки.

Для рефинансирования заемщик может обратиться в банк, где уже оформлена ипотека, или воспользоваться предложением другого банка.

Как рассчитать платежи по будущей ипотеке

Оценить финансовую нагрузку на семейный бюджет необходимо еще до оформления ипотеки. Желательно рассмотреть различные варианты развития событий — что будет, если один или оба супруга потеряют работу, если родится еще один ребенок и т. п. Также стоит создать подушку безопасности из шести ежемесячных платежей. Так будет спокойнее в случае непредвиденных ситуаций.

Как понять, какой размер ежемесячного взноса по ипотеке будет оптимальным для вас? Минфин считает, что он должен составлять не более 25% от семейного бюджета, Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) называет планку в 30%.

При предварительном расчете можно менять в разные стороны срок кредита и сумму займа, чтобы понять, при каких условиях можно получить подходящий конкретно вам размер платежа. Рассчитать платеж по будущей ипотеке можно, воспользовавшись калькулятором Банки.ру.

Памятка: как снизить платеж по ипотеке

Итак, если вы планируете взять ипотеку или уже оформили ее и возникла необходимость уменьшить размер ежемесячного платежа, можно воспользоваться такими способами:

• взять траншевую ипотеку, с помощью которой можно уменьшить практически до нуля размер платежей на этапе строительства дома;
• оформить рефинансирование ипотеки под меньший процент и/или на больший срок;
• направить собственные средства на частичное досрочное погашение ипотеки;
• использовать материнский капитал для частичного досрочного погашения;
• использовать средства, полученные в качестве имущественного налогового вычета, для частичного досрочного погашения.