Траншевая ипотека: в чем ее выгода и почему ЦБ считает эту программу рискованной

На рынке ипотечного кредитования регулярно появляются новые продукты. Один из таких — траншевая ипотека, которая пришла на замену околонулевой ипотеке от застройщиков. Рассказываем, в чем ее суть и отличия от стандартных условий.

Что такое траншевая ипотека

Это новый кредитный продукт, который появился на рынке в 2021 году и пока только набирает популярность. Траншевая ипотека подразумевает, что банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями или, как их называют, траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего траншей два, но может быть и больше.

Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть символическим (в начале запуска программы ограничивался суммой всего 100 руб.), а может доходить до 30% от общей суммы кредита. При символическом транше платеж покупателя по ипотеке может составлять всего 1 рубль в месяц. Но такая ставка сохраняется только до сдачи дома в эксплуатацию.

После сдачи (или за какое-то время до нее, это зависит от условий сделки) банк должен перевести застройщику второй транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начнет платить банку сумму основного долга и проценты.

Цель траншевой ипотеки — облегчить финансовые нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию. При оформлении стандартной ипотеки заемщик сразу же должен вносить ежемесячный платеж, а при оформлении траншевой основная финансовая нагрузка начинается после того, как дом построен.

Пример. Мария покупает в феврале 2023 года квартиру в строящемся доме в Москве стоимостью 10 миллионов рублей, срок сдачи дома — I квартал 2024 года. У Марии есть накопления на первоначальный взнос — 3 миллиона рублей. На оставшиеся 7 миллионов она оформляет в банке траншевую ипотеку.

После подписания договора долевого участия и ипотечного договора банк переводит застройщику первый транш — 100 рублей, и Мария каждый месяц выплачивает банку 1 рубль в качестве процентов. По условиям договора, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию застройщик должен получить второй транш с оставшейся суммой — 6 990 900 рублей. Банк переводит его в декабре 2023 года, и с этого момента Мария начинает платить основные ежемесячные платежи.

Право собственности на жилье, купленное по траншевой ипотеке, оформляется после того, как дом сдан в эксплуатацию и квартире присваивают кадастровый номер. Здесь отличий от стандартной ипотеки нет: к этому моменту банк должен перечислить застройщику второй транш, то есть полную стоимость жилья. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка.

В чем выгода траншевой ипотеки

Траншевая ипотека выгодна для тех, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Пока идет строительство, семье придется оплачивать и аренду, и кредит. В случае с траншевой ипотекой второй платеж можно отсрочить до сдачи дома и, соответственно, переезда из съемного жилья в собственное.

Также этот вариант могут рассматривать те, кто не собирается жить в купленной квартире, а использует ее как инвестицию. После сдачи дома в эксплуатацию цена на жилье, как правило, увеличивается. Собственник сможет продать квартиру дороже, чем купил, при этом не понеся расходов на оплату процентов по ипотеке до сдачи дома.

Траншевая ипотека выгоднее так называемой околонулевой — со ставкой ниже 1%. При ней застройщик декларирует, что берет на себя оплату процентов по задолженности, но фактически повышает стоимость жилья, чтобы покрыть свои расходы. В случае с траншевой ипотекой стоимость недвижимости не увеличивается.

Какие риски есть у траншевой ипотеки

У Центробанка России к траншевой ипотеке отношение настороженное. На заседании 28 октября 2022 года глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина назвала три основных риска, которые видит в этом продукте.

Первый касается возможного подорожания для застройщика проектного финансирования. При оформлении траншевой ипотеки на первом этапе на эскроу-счет поступит только первоначальный взнос покупателя и первый транш, который может быть символическим. То есть эскроу-счет будет наполняться медленнее, чем при стандартной ипотеке.

«А наполнение счета дает возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков. Это [медленное наполнение счета] может увеличить ставку для проектного финансирования», — пояснила Эльвира Набиуллина.

Второй риск, который отметила глава ЦБ РФ, касается возможного роста цен на жилье из-за желающих купить квартиры для последующей перепродажи, в том числе для спекулятивных целей.

«В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию (увеличению — прим. ред.) цен на жилье и еще больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке», — сказала она.

Третий риск, по мнению Эльвиры Набиуллиной, заключается в мисселинге — недобросовестной практике продаж и введении покупателя в заблуждение.

«Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — отметила она.

Центробанк будет еще анализировать явление траншевой ипотеки и при необходимости принимать решения по регулированию.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевую ипотеку пока предлагают не все банки, и застройщики отдают под нее не все объекты. Как и у любого кредитного продукта, у траншевой ипотеки есть положительные и отрицательные стороны.

К плюсам можно отнести:

• экономия во время строительства дома, возможность накопить на ремонт и другие цели;
• цена квартиры зафиксирована;
• застройщику выгоднее как можно скорее завершить объект, чтобы получить второй транш.

Минусы траншевой ипотеки:

• не все банки и застройщики готовы ее оформлять;
• льготные программы могут не работать, то есть не получится траншами выплачивать семейную или другую субсидированную ипотеку;
• может не суммироваться с другими акциями и скидками.

Таким образом, траншевая ипотека действительно может оказаться выгодной для тех, кто покупает свое первое жилье, и для тех, кто использует покупку недвижимости как инвестицию. Но клиенту важно внимательно читать договор с банком и застройщиком и грамотно рассчитывать свои силы, помня, что низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, после придется вносить полноценный ипотечный платеж.

Какие еще есть программы на рынке новостроек

Программа траншевой ипотеки еще может измениться, так как Центробанк считает ее слишком рискованной.

Но на рынке новостроек сейчас действуют и другие программы ипотеки, на которых можно сэкономить — их предлагают по ставкам ниже рыночных. Так, семьи с детьми могут оформить семейную ипотеку по ставке до 6% годовых. Всем гражданам от 18 лет доступна программа ипотеки с господдержкой — до 8% годовых. IT-специалистам — кредит по ставке до 5% годовых. Еще есть сельская ипотека — до 3% годовых, дальневосточная ипотека — до 2% годовых, ипотека для молодых семей. Все популярные льготные программы можно изучить по ссылке.