Электронная закладная: как ее составить и чем она лучше бумажной

При оформлении ипотеки вы оставляете в залог банку дом или квартиру. Если вы не сможете выплачивать кредит, банк продаст недвижимость и вырученные деньги заберет в счет погашения долга.

Подтверждает передачу объекта в залог специальный документ — закладная. Ее можно оформить в бумажном или электронном виде. Рассказываем подробнее про второй способ, его преимущества и недостатки.

Что такое электронная закладная

Электронная закладная появилась в России в 2018 году, когда это понятие ввели в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До этого времени закладная была только в бумажном виде, с 2018 года ее можно составить в виде электронного файла. То есть основное отличие заключается именно в способе оформления.

Закладная в ипотеке, согласно закону, — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Проще говоря, закладная подтверждает передачу квартиры в залог банку после оформления жилищного кредита. Она — гарантия того, что банк вернет деньги в случае, если заемщик не сможет выплатить долг.

Как составить электронную закладную

Нужно заполнить специальную электронную форму на портале «Госуслуги» или в Росреестре. Документ с помощью электронной подписи подписывает залогодатель — владелец недвижимости (и должник, если он не является залогодателем), затем закладную отправляют в Росреестр. Ее заверяют подписью государственного регистратора, а потом передают на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносят в регистрационную запись об ипотеке.

В декабре 2022 года Росреестр упростил оформление цифровых закладных.

«Теперь для оформления заявителям не нужно получать усиленную квалифицированную электронную подпись — банки сами заверят простую электронную подпись и направят закладную в Росреестр, — говорила замруководителя Росреестра, руководитель цифровой трансформации Елена Мартынова. — В интересах людей мы упрощаем процедуры проведения сделки и исключаем дополнительные траты. В декабре 2022 года доля ипотеки, оформляемой электронно, составила 75%, а среднее время регистрации сделки — 11,5 часа».

Какие данные указывают в электронной закладной

В закладной должны быть прописаны:

• слово «закладная» в названии документа;
• имя залогодателя, первоначального залогодержателя, должника и сведения о документах, удостоверяющих личность;
• данные кредитного договора;
• сумма основного долга, а также размер процентов либо условия, позволяющие определить их, и срок выплаты;
• название и описание имущества, на которое оформляется ипотека;
• данные документов об оценке предмета ипотеки;
• основание права собственности;
• указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено либо не обременено правом третьих лиц;
• сведения о государственной регистрации ипотеки;
• данные счета первоначального владельца электронной закладной;
• данные депозитария, куда передается на хранение электронная закладная.

Преимущества и недостатки электронной закладной

Ключевой плюс электронной закладной — это то, что она является аналогом бумажного документа и позволяет проводить регистрацию ипотеки дистанционно, экономит время участников сделки.

«При использовании электронной закладной сводится к минимуму риск ее потери, что часто случается с бумажным вариантом во многих банках, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Существенная часть жалоб пользователей "Народного рейтинга" в части ипотеки как раз связана либо с потерей бумажной закладной, либо с долгим периодом ее поиска. Из-за этого многие заемщики после полного погашения ипотеки часто не могут быстро снять обременение с недвижимости».

Данные электронной закладной могут потеряться лишь в случае взлома хранилищ. Но поскольку депозитарии, в которых хранятся закладные, находятся под надзором ЦБ, риск минимален.

Минус в том, что электронная регистрация, при которой составляют электронную закладную, — это платная услуга, и на ее проведение нужно закладывать в бюджет сделки дополнительные траты. Но некоторые банки дают скидку к ставке за использование электронной регистрации.

«Также есть банки, которые составляют электронную закладную, даже если ипотека была зарегистрирована "классическим" способом через МФЦ. Соответственно, при таком варианте дополнительных расходов на оформление этого документа не будет», — говорит Инна Солдатенкова.

На Банки.ру можно подобрать ипотечные кредиты с электронной регистрацией и электронной закладной. Для этого воспользуйтесь бесплатным сервисом Банки.ру. Вот как он работает:

1. Вы указываете критерии ипотеки, которую хотите оформить, и заполняете единую анкету.
2. Мы рассчитываем ваш кредитный рейтинг, который влияет на решение банков.
3. На основе требований банков и данных анкеты мы подбираем банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку.
4. Затем вы выбираете предложение и отправляете заявку напрямую в банк.