Если денег на собственное жилье или аренду нет, можно снять квартиру у государства по договору социального найма. В этом случае стоимость аренды будет значительно ниже среднерыночной. Однако такой вариант доступен не всем. Рассказываем, как снять жилье у муниципалитета, оформить его в собственность и кто имеет на это право.
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — вариант аренды жилья. При обычной аренде жилье сдает физическое лицо, социальный наем предлагает только государство или муниципальный орган власти, на территории которого находится жилое помещение, сказано в ст. 49 Жилищного кодекса РФ.
Наниматель ежемесячно перечисляет арендную плату. При этом ее размер значительно ниже, чем аренда недвижимости у физлиц.
Однако снять жилье у государства могут не все граждане. Для аренды по соцнайму человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Проживать в жилом помещении человек может вместе со своей семьей.
Кто может оформить договор социального найма жилого помещения
Арендодателем может быть любой орган власти, которому государство или муниципалитет дали полномочия по таким вопросам. Чаще всего арендодателем выступает администрация муниципального образования.
Наниматель жилого помещения — это гражданин, которого признали нуждающимся в жилом помещении. Признать таким могут в следующих ситуациях:
- У человека нет своего жилья или жилья по договору социального найма. Важно, чтобы недвижимости не было не только у самого человека, но и членов его семьи, сказано в п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ.
- Человек или члены его семьи уже снимают жилье по договору социального найма, но на каждого человека приходится площадь меньше положенной нормы. Ее определяют власти региона. Где-то, например, на одного человека должно приходиться до 33 кв. м, а где-то — до 10 кв. м.
- У человека или членов его семьи есть жилье в собственности, но на каждого члена семьи приходится площадь меньше учетной нормы, установленной в субъекте РФ.
- Человек проживает в помещении, которое не отвечает требованиям для жилых помещений, например дом подлежит сносу или реконструкции. Подробно эти требования прописаны в разделе II Постановления правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания…».
- В семье, которая снимает жилье по договору социального найма, есть человек с хроническим заболеванием, например туберкулезом. В этом случае им могут предоставить другое жилье, чтобы снизить риски заражения членов семьи.
Важно, чтобы человека признали малоимущим, иначе в жилье ему откажут. Получить жилье по соцнайму могут только малоимущие граждане без своего жилья или с жильем недостаточной площади, сказано в п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ.
Регионы могут прописать дополнительные основания и условия для признания человека нуждающимся в жилье.
Некоторые граждане специально ухудшают свои жилищные условия, например разменивают квартиры, вселяют в помещение новых жильцов или фиктивно разводятся. Если обман вскроется, то на очередь в качестве нуждающихся в жилом помещении их поставят не раньше, чем через пять лет с момента, как они ухудшили свои жилищные условия, сказано в ст. 53 Жилищного кодекса РФ.
Кому жилье по соцнайму могут выделить вне очереди
Свободное жилье по социальному найму выделяют в порядке очереди подачи заявлений.
Однако получить помещение вне очереди могут люди с инвалидностью, ветераны, сироты, люди с хроническими заболеваниями, граждане, проживающие в непригодном жилье. Таким может быть, например, помещение, в котором инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Какое жилье выделяют по соцнайму
Жилые помещения, которые предоставляют по договору соцнайма, должны соответствовать определенным требованиям. Это отдельное от других помещение, пригодное для постоянного проживания. В нем должно быть освещение, отопление, водоснабжение и канализация. Оно должно соответствовать норме жилой площади на человека, установленной в регионе.
Выделяют два типа жилья в зависимости от того, кто является его собственником:
- Муниципальное жилье — жилье муниципального образования. Оно включено в специальный жилищный фонд. Обычно помещения по договору социального найма выделяют именно из него.
- Государственное жилье — его владельцем являются Российская Федерация и ее субъекты. Такое жилье входит в государственный жилищный фонд.
Договор социального найма жилого помещения — что это?
Договор социального найма жилого помещения — договор аренды, где арендодателем (наймодателем) является государство или муниципалитет, а арендатором (нанимателем) — гражданин.
По договору наймодатель передает арендатору жилье, чтобы тот мог пользоваться и заселиться туда со своей семьей. При этом гражданин должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за аренду и комуслуги, сказано в ст. 60 Жилищного кодекса РФ.
Особенности договора социального найма
По договору соцнайма в арендуемое жилье может заселиться не только наниматель, но и его родные. В некоторых случаях наличие семьи напрямую влияет на то, дадут ли жилье в принципе и какой площади.
Наниматель регулярно платит за аренду, коммунальные услуги, работу управляющей компании, а также содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Наниматель отвечает за жилье на весь период действия договора. И даже если он не проживает в квартире, платить за нее все равно придется.
Наймодатель оплачивает капремонт жилого помещения, участвует в содержании и ремонте общедомового имущества, контролирует, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.
В случае смерти арендатора его семья может и дальше проживать в помещении. В этом случае договор соцнайма перезаключат с кем-то из них. С кем именно заключат новый договор, выберут сами жильцы.
Форма договора
Договор соцнайма заключают в простой письменной форме — достаточно поставить подписи в документе на основании решения о предоставлении жилого помещения, а участие нотариуса в данном случае необязательно, сказано в ст. 63 Жилищного кодекса РФ.
Для такого соглашения существует типовая форма договора социального найма помещения.
Содержание договора социального найма
По договору соцнайма государство или муниципальное образование передает гражданину квадратные метры. При этом арендатор должен соблюдать правила пользования жилым помещением. Например, проводить текущий ремонт, вовремя оплачивать услуги ЖКХ, не проводить самовольную перепланировку и т. д.
В договоре социального найма обязательно прописывают несколько пунктов.
Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган власти, который представляет интересы собственника жилого помещения. Наниматель — гражданин с правом на жилье по договору социального найма.
Объект найма. Это может быть квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Передавать в наем неизолированное жилое помещение или общее имущество многоквартирного дома запрещено. Например, нельзя передать в наем коридор или комнату, через которую возможен проход в другую, поскольку это неизолированные помещения.
Срок найма. Жилье по такому договору предоставляют бессрочно.
Плата по договору соцнайма. Ее рассчитывают исходя из стоимости 1 кв. м. Стоимость аренды наймодатель устанавливает самостоятельно и может ежегодно изменять и индексировать ее в одностороннем порядке.
Права и обязанности нанимателя. Согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ, он может:
- заселиться в жилье вместе со своей семьей;
- разрешать другим людям временно проживать в нем;
- сдавать жилье в поднаем;
- обменивать его;
- требовать от наймодателя проводить своевременный капремонт, участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома и предоставлять комуслуги.
При этом наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению. Например, сделать из муниципальной квартиры мастерскую или салон красоты не получится;
- обеспечить сохранность жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилья;
- своевременно оплачивать комуслуги;
- уведомить наймодателя об изменении условий, по которым человек имел право на жилье по договору соцнайма.
В свою очередь наймодатель, согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ, имеет право требовать, чтобы наниматель вовремя платил за жилье и услуги ЖКХ.
При этом наймодатель обязан:
- передать нанимателю жилье, свободное от прав других лиц, например на жилье не должно быть ареста или залога;
- содержать и ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме вместе с другими жильцами;
- проводить капремонт жилого помещения;
- следить, чтобы наниматель получал все необходимые комуслуги.
Как заключить договор социального найма
Для заключения договора необходимо обратиться в уполномоченный орган власти, МФЦ или подать документы через «Госуслуги».
Однако сначала гражданин должен встать на жилищный учет в местной администрации. После этого уполномоченный орган заводит учетное дело со всей информацией о заявителе. Все изменения, например пополнение в семье, сокращение доходов, право на льготы, также вносятся в учетное дело.
Необходимые документы гражданин должен предоставить сам, поскольку в предоставлении жилья заинтересован именно заявитель. Администрация узнавать об изменениях в его жизни самостоятельно не будет.
После того как появится свободное жилье и подойдет очередь гражданина, власти вынесут соответствующее решение, которое гражданину вышлют по почте. На его основании с гражданином и заключат договор социального найма, сказано в п. 4 ст. 57 Жилищного кодекса РФ.
Договор соцнайма подписывает гражданин и уполномоченный орган от лица собственника.
Сроки действия договора
Договор социального найма заключается бессрочно. Поэтому заключить договор на год, два, десять лет нельзя. Кроме того, если наниматель переедет или умрет, договор для его семьи будет действовать все также. Прекратить действие договора можно, если какая-то сторона потребует его расторгнуть или проживающие решат приватизировать жилье.
Как оформить договор социального найма
Гражданин должен собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении важно указать удобный вам способ связи — почтовые отправления, телефон или электронная почта.
После подписания договора вы получите на руки свой экземпляр документа. Общий срок на подготовку и подписание бумаг составляет 60 рабочих дней. Сам договор оформляют бесплатно.
Какие документы нужны для заключения договора:
- заявление от вас и членов семьи;
- уведомление органов власти о предложенных вариантах жилья;
- удостоверение личности заявителя и членов его семьи;
- единый жилищный документ, если его нет, копия финансового счета нанимателя жилья или выписка из домовой книги. Эти бумаги можно заказать в МФЦ, ТСЖ или домоуправляющей компании;
- письменное согласие от вас и членов вашей семьи на предоставление жилья по договору соцнайма. Подписывается при сотруднике МФЦ или уполномоченного органа;
- письменное заявление от вас и членов семьи о том, что последние пять лет вы не ухудшали жилищные условия. Подписывается при сотруднике МФЦ или уполномоченного органа;
- если вы занимаете жилье, которое нужно освободить для вселения в новое, потребуется нотариально заверенное обязательство от вас.
Некоторые документы сотрудники МФЦ или уполномоченного органа могут запросить в рамках межведомственного взаимодействия. Уточнить список можно заранее по телефону или во время личного приема.
Если местные власти не приняли решение о предоставлении вам жилья, договор социального найма заключить не получится. Именно решение уполномоченных органов является основанием для подписания такого договора.
Если вы считаете, что вам отказывают в предоставлении жилья необоснованно, вы можете обжаловать решение в суде.
Кто является собственником жилья с договором социального найма
Собственником жилья, которое предоставили по соцнайму, является государство или муниципальное образование. Наниматель может проживать в нем, но не имеет права его продать, подарить или завещать.
Правовое положение нанимателей жилья
Члены семьи нанимателя имеют с ним такие же права и обязанности. Они могут проживать в предоставленном жилом помещении, содержать его в пригодном для проживания состоянии и не делать несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи будет нарушать правила, сделает незаконную перепланировку, выселить из жилого помещения могут всех.
Если гражданин больше не является членом семьи нанимателя, но продолжает проживать с ним в предоставленном помещении, он сохраняет те же права, что и остальные.
Как перезаключить договор соцнайма
Перезаключить такой договор можно, если меняется наниматель. Например, прежний наниматель умер или его лишили родительских прав, а значит, арендатора должны выселить из жилого помещения, где проживают его дети.
Как изменить договор соцнайма
Если в жилое помещение вселяются новые члены семьи нанимателя, в договор придется внести соответствующие изменения, сказано в п. 2 ст. 70 Жилищного кодекса РФ.
Изменить договор также придется, если две семьи, которые проживали в одной квартире, но по разным договорам, объединились в одну семью, сказано в ст. 82 Жилищного кодекса РФ.
Правки потребуются, и если дееспособный член семьи нанимателя с согласия всех родственников, в том числе нанимателя, потребует признать его арендатором по ранее заключенному договору. Такое же право есть у члена семьи нанимателя в случае смерти последнего.
Основания для прекращения договора соцнайма
Договор могут прекратить, если жилье разрушено или одиноко проживающий наниматель умер, а также если договор расторгнут, сказано в п. 5 ст. 83 Жилищного кодекса РФ.
Могут ли выселить из жилья по договору социального найма
Нанимателя и его семью могут выселить, если дом признают аварийным или государству будет нужен участок под ним для общих нужд, например строительства дороги. В этом случае нанимателям должны предоставить другое равнозначное старому жилье.
Нанимателя могут выселить, если он систематически нарушает права соседей: не соблюдал требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы или использовал жилье не по назначению. В этом случае предоставлять ему другое жилье не обязаны.
Решение о выселении может принять только суд. Сначала нарушитель получит предупреждение, и если он не исправит ситуацию, наймодатель может обратиться в суд.
Расторгнуть договор в судебном порядке могут, и если наниматель сделал незаконную перепланировку в помещении и отказался привести его в прежнее состояние.
Если наниматель с семьей переехали в другое место жительства, договор будет считаться расторгнутым с момента переезда.
Выселить в судебном порядке могут, и если наниматель более полугода не оплачивает коммунальные услуги без уважительных причин. В этом случае ему должны предоставить взамен жилое помещение, размер которого соответствует нормам для вселения граждан в общежитие.
Как расторгнуть договор
Расторгнуть соглашение могут по инициативе одной из сторон или решению суда. Инициатору необходимо выслать второй стороне письменное предложение расторгнуть договор соцнайма. Если инициатором выступает наймодатель, ему придется указать причину этого.
В некоторых ситуациях расторгнуть договор получится только по решению суда, например если наниматель систематически нарушает права и интересы своих соседей или использует жилое помещение не по назначению.
Можно ли получить жилье по соцнайму в собственность
Вы можете прописаться в жилье, а затем приватизировать его. Минимальных сроков проживания для этого нет, начать приватизацию можно сразу же после заселения. Узнать о такой возможности в вашем городе можно в местной администрации. В процедуре участвуют все проживающие в жилом помещении, однако каждый из них может отказаться от этого права.
Обратите внимание, что приватизировать жилье можно только один раз. Для процедуры придется подготовить документы, утвержденные в вашем регионе, составить заявление и подать его через МФЦ или в уполномоченном органе власти.
Как оформить договор социального найма жилья: главное
- По договору соцнайма государство или муниципалитет предоставляет гражданам и их семьям помещения для проживания после того, как подойдет их очередь. Для этого нужно заранее подать соответствующее заявление в уполномоченный орган власти или МФЦ и получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий.
- Наниматель может проживать в предоставленном помещении вместе со своей семьей.
- Наниматель не может продать, подарить или передать это жилье по наследству. С согласия органов власти гражданин может обменять помещение по договору соцнайма.
- Если наниматель переедет или умрет, договор могут перезаключить с кем-то из членов его семьи.
- Такой договор заключают бессрочно. Нанимателю нужно только вовремя платить за жилье и коммунальные услуги и не нарушать права и интересы соседей.
- Если наниматель и члены его семьи нарушают правила проживания и обращения с жильем, администрация может подать исковое заявление в суд.
- Наниматель и члены его семьи могут приватизировать квартиру, в которой проживают по договору соцнайма. Узнать о такой возможности можно в местной администрации.
