Ставки по ипотеке растут: что будет дальше и стоит ли покупать квартиру

27 октября Банк России проведет заседание, на котором определит новое значение ключевой ставки. С сентября 2022 года по июнь 2023-го она была на уровне 7,5%, но затем ЦБ стал ее повышать — сначала до 8,5%, затем до 12% и, наконец, до 13%. Некоторые аналитики считают, что ставка вырастет еще, а это неизбежно повлияет на условия по ипотеке. Рассказываем, как они могут измениться и стоит ли сейчас покупать квартиру.

Что будет с ключевой ставкой дальше: мнения экспертов

Предпосылок к уменьшению ключевой ставки сейчас нет, считает финансовый эксперт, инвестор Михаил Спектор. Наоборот, возможно дальнейшее повышение, которое будет сдерживать инфляцию.

Но, по мнению аналитиков Банки.ру, повышение если и будет, то небольшое — порядка 0,5–1 процентного пункта. Это необходимо для донастройки заданных рынку сигналов.  

Темпы инфляции в России сохраняются на высоком уровне, а рубль, несмотря на высокую ключевую ставку, практически не укрепился, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

«Полагаю, регулятор в октябре не может не менять главный макроэкономический показатель, ведь это чревато дальнейшим замедлением экономического роста в стране. К тому же власти уже прибегли к альтернативным мерам стабилизации финансового положения. В частности, обязали экспортеров продавать часть валютной выручки и нацелены на валютные интервенции через кросс-курс с юанем, — говорит Голев. — Вместе с тем не исключены сценарии повышения ключевой ставки еще на 0,5–1 п. п. и даже "шоковая терапия" в виде увеличения показателя до 18–20%. Однако последний вариант видится крайне маловероятным».

Когда ключевую ставку могут снизить

Аналитики Банки.ру считают, что ЦБ перейдет к смягчению денежно-кредитных условий не ранее второй половины 2024 года, когда завершится ипотека с господдержкой.

«Как показывает практика, банки весьма оперативно реагируют на снижение ключевой ставки — ряд из них начинают уменьшать свои ставки уже в преддверии этого, — говорят аналитики. — После перехода ЦБ к адресной поддержке отрасли в середине 2024 года банкам будет необходимо искать методы стимулирования интереса заемщиков к рыночным программам. И одним из инструментов как раз станет снижение ставок по ним».

Что происходит со ставками по ипотеке

После сентябрьского повышения ключевой ставки крупные банки в среднем повысили ипотечные ставки на 1–1,5 п. п. В результате средняя ставка по рыночной ипотеке для клиентов «с открытого рынка» вплотную приблизилась к 17% годовых, говорят аналитики Банки.ру.

«Кроме того, во многих банках ставки по льготной ипотеке выросли до установленных правительством максимумов. Ввиду этого мы не ожидаем существенного роста ставок в дальнейшем — он возможен, только если ключевая ставка вырастет более чем на 1–2 процентных пункта», — считают аналитики.

Дмитрий Голев говорит, что при повышении ключевой ставки банки вынуждены увеличивать и свои рыночные ставки, чтобы не нести убытки.

«Поэтому в случае роста главного макроэкономического показателя практически неизбежен новый виток удорожания кредитов, включая ипотечные».

Ставки по ипотеке будут расти пропорционально действиям Центробанка, говорит Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве.

«Чем выше ставки по ипотеке, тем выше шансы того, что на рынке вторичных квартир начнется кризис сбыта. Наиболее ликвидные квартиры пропадут из продажи (собственники не будут продавать их по бросовым ценам). Это негативно повлияет и на рынок первичного жилья, так как многие покупатели приходят на него с деньгами, вырученными на продаже вторички».

Льготная ипотека породила перекос на рынке недвижимости: квадратный метр в новостройке стоит дороже аналогичного метра на вторичном рынке. Это происходит именно из-за субсидирования ипотеки застройщиками и банками, говорит Михаил Спектор:

«Люди перестали воспринимать коммерческие ипотечные ставки как реальные и ориентироваться на стоимость жилья. Основной фактор принятия решения о покупке — размер ежемесячного платежа. Поэтому даже если ставка, а за ней и стоимость ипотеки будут расти, это в сложившихся обстоятельствах ничего не изменит в поведении покупателей недвижимости. А именно это поведение и определяет рынок».

Как рост ключевой ставки отразится на заемщиках

Большинство банков будут фокусироваться не на изменении процентных ставок, а на ужесточении своих кредитных политик и снижении уровня одобрений, говорят аналитики Банки.ру.

«Прежде всего это касается заемщиков с высокой долговой нагрузкой и небольшим первоначальным взносом. В отношении остальных категорий заемщиков мы не ожидаем существенного пересмотра условий со стороны банков».

По мнению Виталия Червякова, CEO «Мечты в квадрате», кредиторы могут перейти на одобрение только по полному пакету документов.

Стоит ли брать ипотеку и покупать квартиру

Высокие ставки по рыночным программам в ипотеке сохранятся надолго. Поэтому оформлять жилищный кредит стоит, если в этом есть острая необходимость, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:

«Поскольку уровень процента по рыночным программам в ближайшее время будет высоким, это отразится и на размере переплаты и ежемесячного платежа. Его можно снизить за счет "растягивания" срока кредита, но все равно ипотечный кредит — это серьезная долгосрочная финансовая нагрузка. Важно учитывать и то, что цены на недвижимость пока не падают, а это ключевой фактор, влияющий на сумму кредита, платеж и переплату».

Эксперт советует оформлять ипотеку на вторичку, только если попался крайне выгодный вариант или если вы можете регулярно вносить досрочные платежи, тем самым сэкономив на размере переплаты.

«С новостройками проще — на них действует много госпрограмм с низкими ставками, а если вы не укладываетесь в лимит по сумме, то ряд банков разрешают "добирать" недостающую сумму по рыночной ипотеке. Но тут важно понимать, что цены на новостройки за прошедший год выросли более существенно, чем на вторичку, и что, даже оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый с вторичкой».

Кроме того, в траты по первичному жилью также нужно закладывать стоимость ремонта, обстановки квартиры, что увеличивает общий размер издержек по такой ипотеке. Оформленную же на вторичное жилье ипотеку в дальнейшем можно рефинансировать. И-за того, что предпосылок для снижения стоимости жилья пока нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости.

На покупку новостроек распространяются субсидированные ставки, их можно брать в долгосрочную перспективу, считает Виталий Червяков. А вот для покупки вторичного жилья сейчас не лучший период. Цены из-за спроса сильно подросли, а высокий процент по ипотеке часто делает платеж неподъемным.

«Покупателям вторичного жилья я бы порекомендовал подождать до февраля-марта, когда и цены пойдут немного вниз, и ипотечные ставки могут снизиться», — говорит эксперт.

Сейчас выгоднее покупать квартиру у застройщика, так как можно получить ипотеку с субсидированной ставкой, считает Владимир Щекин:

«Хотя готового жилья у девелоперов в продаже мало, даже с учетом повышенных расходов на аренду до получения ключей, квартиры в стадии строительства в основном доступнее, чем вторичное жилье по завышенным ставкам».

Но, по мнению инвестора Михаила Спектора, покупать новостройку на банковские деньги с инвестиционными целями — решение опрометчивое, так как стоимость квадратного метра сильно завышена из-за льготных программ ипотеки:

«Для собственного пользования выгоднее рассматривать вторичное жилье. В случае понижения ставок кредит всегда можно будет рефинансировать».

Что предлагают банки по ипотеке

Для сравнения мы показали условия по двум вариантам программ: рыночной на покупку вторички и льготной на новостройки под 8%. Данные актуальны на момент публикации материала, 19 октября. Все предложения можно посмотреть в каталоге Банки.ру, а подобрать ипотеку под персональные критерии — с помощью нашего бесплатного сервиса.