В 2024 году ставки по рыночной ипотеке достигли 20% годовых. Для большинства россиян это неподъемные условия, и из-за этого они отказываются от покупки квартир. Но у ипотеки есть альтернатива — кредит под залог недвижимости. Рассказываем, в каких случаях стоит делать выбор в его пользу. 

Что происходит на рынке недвижимости

Главные изменения на рынке недвижимости летом 2024 года связаны с льготными программами. Например, ипотеку на новостройки под 8% отменили. По IT-ипотеке увеличили ставку с 5% до 6% годовых. А в семейной ипотеке изменили требования к заемщикам. Подробнее о том, как изменились условия госпрограмм, читайте здесь.

Ставки по рыночной ипотеке перевалили за 20% годовых. При таких условиях большинству людей получить ипотеку стало практически невозможно: уровень одобрения напрямую зависит от коэффициента «платеж/доход», а цены на недвижимость в большинстве регионов пока не снижаются.

Получается, льготная ипотека, которая распространяется в основном на новостройки, доступна ограниченным категориям заемщиков. Рыночную тоже могут взять далеко не все. Поэтому, по мнению аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, спрос сместится с первичного сегмента на вторичный.

«При сопоставимом уровне ставок средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. Однако здесь важно понимать, что при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной, — говорит эксперт. —  Поскольку платеж будет весьма ощутимым, получить одобрение в текущих регуляторных рамках для банков по значению ПДН заемщика большинству людей будет вполне проблематично».

Тем, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к колоссальной переплате.

«Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно только, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро, например за счет продажи старой квартиры. Альтернативным вариантом, если вам попался выгодный объект и вы готовы к существенной переплате, может быть рефинансирование ипотеки, когда ставки на рынке начнут снижаться. Но это случится не раньше 2025 года», — говорит Инна Солдатенкова.    

Что такое кредит под залог недвижимости

Из-за высоких рисков и ограничений ЦБ банки ужесточают требования по ипотеке. Получить ее все сложнее. Но если квартира нужна срочно, есть еще один вариант — кредит под залог недвижимости. Правда, чтобы его одобрили, необходимо предоставить банку в залог объект, который уже есть в собственности.

Кредит под залог недвижимости (КПЗН) – это вид займа, по которому квартира, дом или, например, земельный участок выступают в качестве обеспечения. В случае, если человек перестанет платить, банк продаст объект залога в счет долга. В отличие от необеспеченного займа, при обращении за кредитом под залог квартиры клиент может рассчитывать на большую сумму. При этом банк может не предъявлять требований по поводу поручителей или созаемщиков.

Подобрать выгодную ипотеку можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру «Ипотека под ключ». Вам помогут заполнить заявку, отправят ее в банки и покажут варианты с высокой вероятностью одобрения.

В чем плюсы и минусы кредитов под залог недвижимости

Поскольку в кредитах под залог недвижимости банк меньше рискует, он может предложить клиенту более привлекательную процентную ставку. В этом ключевое преимущество, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.

«Кроме того, по КПЗН традиционно выше вероятность одобрения из-за того, что у заемщика уже есть объект для залога. Важно и то, что стоимость страхования в таких кредитах, как правильно, ниже, чем в классическом потребительском кредитовании. Но если при необеспеченном кредитовании заемщик имеет право отказаться от страхования, то в КПЗН страхование имущества в силу закона "Об ипотеке" является обязательным», — говорит Инна Солдатенкова.

Ограничение в том, что для получения кредита у заемщика изначально должна быть в собственности недвижимость. И максимальная сумма будет зависеть от ее оценочной стоимости. Как правило, сейчас — не более 70% от этого показателя. Эти нюансы, как и расходы на оценку, следует иметь в виду, принимая решение об оформлении такого кредита.

Почему кредит под залог может быть альтернативой ипотеке

По своей сути КПЗН — это и есть ипотека, только залогом здесь выступает не приобретаемая, а уже имеющаяся в собственности недвижимость.

«Такой продукт может быть альтернативой классической ипотеке под залог приобретаемого жилья, но только если оценочная стоимость имеющегося залога покроет необходимую сумму для покупки нового жилья, — говорит аналитик Банки.ру. — Такой сценарий имеет преимущество – новую недвижимость можно использовать по своему усмотрению, а в заложенной жить, пока в новой ведется ремонт».

В каком еще случае стоит брать кредит под залог недвижимости

Оформлять такие кредиты можно на любые цели – банки не требуют отчета о расходовании денег. Один из наиболее популярных вариантов использования таких кредитов – это оплата за их счет первоначального взноса по классической ипотеке.

«Также с помощью такого кредита можно купить машину, не отдавая ее в залог, или любую другую вещь. Важно понимать одно – в реалиях "дорогого рынка" оформление кредита должно быть взвешенным и осознанным решением, — советует Инна Солдатенкова. — Обращаться за ним следует только тогда, когда есть реальная и срочная потребность в заемных средствах, которые вы потратите на серьезную цель. Например, покупку чего-то жизненно необходимого, оплату лечения и так далее. Не нужно брать кредит на импульсивные покупки, поскольку эйфория пройдет, а возвращать его будет нужно. Переплата при текущем уровне процентных ставок будет весьма значительной. Кроме того, при оформлении КПЗН появляется дополнительный фактор риска — возможность в случае снижения финансовой нагрузки в будущем потерять заложенную недвижимость».

Что предлагают банки по ипотеке и кредиту под залог недвижимости

Посмотрим, какие условия предлагают банки по ипотеке и по кредитам под залог недвижимости. Данные актуальны на момент публикации материала, но вы можете посмотреть обновленные условия в каталоге Банки.ру.