Многие ипотечные заемщики стремятся как можно быстрее закрыть кредит и направляют на досрочное погашение все свободные средства. Но иногда такая стратегия — не лучший способ распорядиться деньгами. Мы поговорили с экспертами о том, как уровень инфляции влияет на целесообразность досрочного погашения.

Инфляция — это общий рост цен на товары и услуги. Чем он выше, тем быстрее и сильнее обесцениваются деньги и снижается их покупательская способность. К примеру, в какой-то момент на 100 рублей можно было купить 5 яблок. При инфляции в 10% за те же 5 яблок нужно будет заплатить уже 110 рублей.

По словам аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, «здоровым» уровнем инфляции принято считать ее темпы до 10% в год, а оптимальным — до 4%. Соответственно, двузначный уровень инфляции выше 10% уже считается высоким.

В России инфляция недалека от 10%. По данным Центробанка, в июле 2024 года годовая инфляция возросла до 9,13%, а месячный прирост цен составил 16,1%. В Минэкономразвития сообщили, что с 13 до 19 августа в годовом исчислении рост потребительских цен составил 9,04%.

Хотя итоговая годовая инфляция в 2024-м, по прогнозу Банка России, должна составить 6,5–7%.

Когда стоит досрочно погашать ипотеку

Случай каждого заемщика нужно оценивать индивидуально. Важна не только экономическая ситуация в стране, но и параметры ипотечного кредита, финансовые возможности и др.

К примеру, будет ли досрочное погашение выгодным, во многом зависит от того, сколько времени прошло с момента оформления ипотеки, отметила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Если прошло не более половины срока, гасить ипотеку досрочно будет выгодно при любом уровне инфляции, уверена эксперт. Это связано с тем, что значительную часть в платеже в начале срока составляют проценты.

«Если же вы уже близки к погашению ипотеки и остаток задолженности небольшой, лучше разместить свободные средства на вклад, особенно если предлагаемые по сберегательным продуктам банков ставки больше, чем ваша ставка по ипотеке», — сказала она.

При досрочном погашении ипотеки используются деньги, которые могут стоить меньше в будущем, пояснил Александр Зелинко, член Московского отделения Ассоциации юристов России.

То есть, если ипотека оформлена под фиксированную процентную ставку, в условиях инфляции реальная стоимость долга уменьшается. В итоге банку возвращаются деньги, которые стоят меньше, чем в момент получения кредита.

«Досрочное погашение ипотеки может означать, что упускается возможность инвестировать эти средства в более доходные активы, которые могут приносить доход выше уровня инфляции», — добавил эксперт.

С этим утверждением согласна Мария Яковлева, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры». Если инфляция высока, со временем сумма, которую заемщик должен выплатить, становится менее значительной в реальном выражении, и деньги, направленные на ежемесячные платежи, также обесцениваются, отметила она.

При каком уровне инфляции досрочное погашение невыгодно

По мнению Марии Яковлевой, нужно рассматривать уровень инфляции относительно процентной ставки по действующей у заемщика ипотеке. Если инфляция выше, чем ставка, то стоимость денег, которые могли бы быть использованы для досрочного погашения кредита, снижается быстрее, чем начисляются проценты по ипотеке.

«В таком случае выгоднее направлять средства в другие инвестиции или сохранять как сбережения, чем использовать их для погашения долга, который со временем теряет свою реальную стоимость», — сказала она.

Это актуально для тех, кто оформил ипотеку по льготной программе. Например, семейную ипотеку под 6% годовых, IT-ипотеку под 5% (с августа 2024 года — 6%), сельскую под 3%, Дальневосточную или Арктическую под 2%. И для тех, кто успел взять универсальную ипотеку с господдержкой по ставке 8% годовых (с 1 июля 2024 года эту программу отменили). Гораздо менее актуально это для тех, кто взял ипотеку на покупку вторичного жилья по рыночным ставкам от 17%.

Подобрать для себя льготную программу ипотеки можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Вам помогут подготовить документы, заполнить заявку и отправить ее сразу в несколько банков. После этого вы получите предложения с максимальным шансом на одобрение.

Три признака, на которые стоит обратить внимание

Мария Яковлева рекомендует следить за тремя маркерами, которые свидетельствуют о том, что досрочное погашение ипотеки невыгодно:

1. Высокий уровень инфляции, превышающий процентную ставку по ипотеке: если инфляция растет быстрее, чем начисляются проценты по кредиту, досрочное погашение теряет смысл.
2. Низкий уровень процентной ставки: если ставка по ипотеке фиксированная и находится на низком уровне, выгоднее продолжать выплачивать долг постепенно.
3. Альтернативные варианты инвестиций: если у заемщика есть возможность вложить средства в активы, приносящие доход выше процентной ставки по ипотеке, разумнее использовать средства именно для этих целей.

Если же инфляция стабилизируется или начинает снижаться, а процентная ставка по ипотеке при этом остается на высоком уровне, можно направлять свободные средства на досрочное погашение.

«Также стоит рассмотреть досрочное погашение, если предполагается значительное повышение ставки рефинансирования или если заемщик хочет уменьшить долговую нагрузку», — отметила директор юридической группы «Яковлев и Партнеры».

Почему еще досрочное погашение может быть невыгодным

Александр Зелинко добавил еще один аргумент в пользу возможной невыгодности досрочного погашения ипотечного кредита — налоговый вычет. Каждый заемщик, который платит НДФЛ (в основном это специалисты, работающие официально по трудовому договору), может вернуть 13% от процентов по ипотеке, уплаченных банку.

Максимальная сумма, с которой можно сделать вычет, составляет 3 миллиона рублей. То есть на руки заемщик может получить до 390 000 (не считая 260 000, которые можно получить в качестве вычета за покупку недвижимости).

Если супруги созаемщики, то получить вычет за жилье и за проценты по ипотеке может каждый из них — главное, чтобы хватило суммы уплаченных процентов. А досрочное погашение долга может означать потерю этих преимуществ.

Если задумываетесь о досрочном погашении ипотеки, важно взвесить все за и против, изучить мнения экспертов, возможно, взять консультацию финансового аналитика.