Ипотеку принято считать долгосрочным кредитованием, хотя ее можно взять даже на один год. Срок — один из основных параметров, с которым заемщику нужно определиться перед тем, как заключать договор. Рассказываем, на какой срок лучше брать ипотеку.
Максимальный и минимальный срок ипотеки
Российские банки предлагают клиентам ипотеку на срок от одного года до 30 лет с шагом в год. Чем больше срок, тем меньше сумма ежемесячного платежа, если остальные параметры — размер первоначального взноса, стоимость жилья и процентная ставка — остаются одинаковыми.
К примеру, Сергей собирается купить квартиру за 8 млн рублей. У него есть 5 млн для первого взноса, а остальную сумму он планирует взять в ипотеку под 10,5% годовых.
Как показывает ипотечный калькулятор Банки.ру, если Сергей оформит кредит на максимально возможные 30 лет, размер его ежемесячного платежа составит 27 443 рубля. Если срок будет 20 лет, то каждый месяц придется вносить по 29 952 рубля. А для десяти лет сумма увеличится до 40 481 рубля.
В некоторых случаях заемщик не может по своему желанию увеличить срок ипотеки. У банков есть свои требования для предельного возраста на момент погашения кредита. У одних это 75 лет, у других 65, а у третьих — достижение пенсионного возраста. То есть 55-летний заемщик не сможет взять ипотеку больше чем на 20 лет в банке, который ограничивает возраст ипотечников 75 годами. Подробнее о максимальном возрасте для ипотеки мы рассказывали в этом материале.
Как срок и сумма ипотеки влияют на одобрение
Для кредитора важно, чтобы заемщик вовремя вносил платежи и не допускал просрочек. Как пояснила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, банки придают особое значение оценке финансовой нагрузки клиента. Для этого рассчитывается показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех имеющихся у потенциального заемщика платежей по кредитам (включая тот, что запрашивается) к его доходам.
«Если значение ПДН превысит 50%, в ипотеке могут отказать, — пояснила Инна Солдатенкова. — Кроме того, согласно вступившим изменениям в ФЗ "О потребительском кредите (займе)", с 2024 года кредитор обязан письменно предупредить заемщика о риске неисполнения обязательств при таком значении ПДН. В 2024 году этот аспект сохранится: ввиду ужесточения регулирования со стороны ЦБ банки продолжат уделять оценке долговой нагрузки заемщика пристальное внимание, особенно если речь идет об ипотеке с небольшим уровнем первоначального взноса».
Срок кредита действительно может влиять на решение банка, поскольку от срока зависит размер ежемесячного платежа. То же самое касается запрашиваемой суммы. Повысить шансы на одобрение можно, если закрыть действующие кредиты и исключить их из ПДН.
Какой срок ипотеки выбрать: длинный или короткий
Многие заемщики погашают ипотеку досрочно: кто-то изначально планировал вносить большие платежи и сокращать количество долговых месяцев, кто-то получил «лишние» деньги или стал больше зарабатывать. Поэтому, оформляя жилищный кредит на долгие годы, почти никогда нельзя предугадать, каким срок окажется на самом деле.
Рассмотрим плюсы и минусы оформления ипотеки на длительный период и на небольшой.
Плюсы и минусы «долгой» ипотеки
Плюсы | Минусы |
| Меньший размер ежемесячного платежа | Больше итоговая переплата по кредиту |
| Можно досрочным погашением сокращать срок кредита или размер ежемесячного платежа | Психологически тяжелее чувствовать себя должником на десятилетия |
| При финансовых трудностях легче продолжать соблюдать график платежей за счет небольшой суммы (в сравнении с суммой при небольшом сроке) | Риски из-за непредсказуемости рынка: если жилье упадет в цене, сумма ипотеки останется той же на долгие годы |
Размер переплаты может оказаться решающим при выборе срока. Возьмем пример Сергея, приведенный выше. Если он оформит ипотеку в 3 млн на десять лет, переплата составит 1 857 660 рублей. Если же оформит кредит на 30 лет, переплатить придется 6 879 185 рублей. Это при условии, что Сергей не станет вносить досрочных платежей.
Плюсы и минусы «короткой» ипотеки
Плюсы | Минусы |
| Меньше размер переплаты по кредиту | Большой размер ежемесячного платежа |
| Банк может предложить сниженную процентную ставку | Риски при резком падении доходов: придется искать большую сумму, чтобы не допустить просрочек |
| Жилье быстрее станет собственностью и им можно будет распоряжаться | Нужно подтвердить высокий доход |
Почему не стоит бояться срока ипотеки
При выборе срока ипотечного кредита в первую очередь нужно опираться на размер ежемесячного платежа. Он должен быть комфортным для заемщика. К примеру, Минфин считает, что платеж по ипотеке не может составлять больше 25% семейного бюджета.
Если при комфортном платеже срок кредита окажется большим, бояться этого не стоит. При возможности ипотеку можно закрывать досрочно. Кроме того, платеж будет зафиксирован и через десять лет может оказаться уже не таким крупным.
Универсального ответа на вопрос, на сколько лет выгодно брать ипотеку, нет. Все зависит от конкретной ситуации. Важно посчитать свой показатель долговой нагрузки и оценить, какой размер платежа не будет существенно снижать качество жизни. А срок подбирать уже исходя из этого.
У ипотеки и на длительный период, и на небольшой срок есть свои плюсы и минусы. Для того чтобы определиться, какой срок выбрать, стоит:
- Посчитать свой показатель долговой нагрузки. Если он больше 50% дохода, оценить, какие действующие кредиты можно закрыть.
- Рассчитать сумму ипотеки, которую можете получить при различных вводных: по сумме займа, размеру ежемесячного платежа, размеру первоначального взноса.
- Если сумма получается значительной для бюджета, рассмотреть вариант увеличения первоначального взноса.
- Изучить льготные ипотечные программы, на которые можете рассчитывать.
- Обратиться в банки и получить предложения.
