Аббревиатура ИЖС — индивидуальное жилищное строительство — часто используется в связке с земельными участками, домами и ипотекой на них. В этой статье мы разберемся, что такое ИЖС и какое жилье можно строить.
У каждого земельного участка есть вид разрешенного использования (ВРИ). Как понятно из названия, он определяет, что именно можно возводить на земле и как ее использовать. Вид указывают в свидетельстве о праве собственности или в выписке из Единого госреестра прав на недвижимость (ЕГРН).
ИЖС — это один из видов разрешенного использования. Немногие ВРИ позволяют строить на территории собственный дом. Кроме ИЖС это земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садовые участки и земли КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Что разрешено строить на землях ИЖС
Построить на таком участке разрешается отдельно стоящий дом, предназначенный только для одной семьи. Вот основные характеристики жилья:
- не больше трех этажей;
- не выше 20 метров;
- есть комнаты и вспомогательные помещения.
В доме, построенном на участке ИЖС, можно зарегистрироваться, обустроить сад или огород. Участок может находиться в населенном пункте, а также на территории садового товарищества или дачного партнерства.
Важный нюанс: владелец земли, предназначенной для ИЖС, должен начать стройку в течение трех лет после покупки. Иначе участок могут изъять.
Ипотека на ИЖС
В последние годы в России устойчивый тренд на индивидуальное жилищное строительство. Кто-то продает квартиру и покупает дом за городом, кто-то строит коттедж, чтобы жить в нем время от времени. Как отмечал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, за три года доля кредитов на ИЖС увеличилась с 2–3% до 14−16% в общем объеме ипотечного кредитования.
Власти отреагировали на запрос и заявили, что в России может появиться специальная льготная ипотека на ИЖС. Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс уточнил, что она может заработать уже в середине 2024 года.
«Сегодня эксперты рынка недвижимости строят прогнозы исходя из того, что 1 июля льготные ипотечные программы закончатся. <…> Мы предлагаем с 1 июля 2024 года реализовать единую ипотечную программу, которая будет отвечать принципам развития сегмента ИЖС», — сказал он.
По словам Ниденса, основные принципы программы будут схожи с семейной ипотекой. Параметры еще разрабатывается. Во многом они будут зависеть «от суммы, которую госбюджет сможет направить на эту программу».
Одновременно разрабатывается закон об эскроу-счетах для физлиц — они как раз смогут обезопасить деньги тех, кто заказывает у подрядчиков строительство дома. А государство в свою очередь рассматривает вариант выдавать строителям на это время кредит под 1% годовых.
Как оформить ипотеку на ИЖС сейчас
Пока новая программа не заработала, обзавестись собственным домом можно с помощью других видов льготной ипотеки. Они позволяют:
- купить строящийся дом у застройщика по договору долевого строительства;
- купить готовый дом у застройщика по договору купли-продажи;
- построить дом самостоятельно или по договору подряда;
- купить земельный участок для дальнейшего строительства дома.
Условия по IT-ипотеке
Процентная ставка: до 5%.
Первоначальный взнос: от 20%.
Максимальная сумма: 18 миллионов рублей для жителей городов-миллионников, 9 миллионов для остальных.
Условия по семейной ипотеке
Для семей, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.
Процентная ставка: до 6% годовых.
Первоначальный взнос: от 20% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 12 млн рублей. Можно увеличить до 30 млн рублей за счет рыночной программы.
Условия по Дальневосточной и Арктической ипотеке
Процентная ставка: до 2%.
Первоначальный взнос: от 20%.
Максимальная сумма: до 9 миллионов рублей.
Подводные камни покупки земли под ИЖС
Покупатель должен быть уверен, что приобретает участок, предназначенный именно для ИЖС. Для этого нужно попросить у собственника выписку из ЕГРН, где будет указан вид разрешенного использования. Доверять только словам не стоит, если продавец обманет, с проблемами столкнется новый владелец.
Важно проверить, какие коммуникации уже подведены к участку, чтобы понять, сколько денег придется потратить, если каких-то коммуникаций пока нет. Также нужно посмотреть, есть ли рядом школы, поликлиники, магазины и т. п.
Стоит внимательно изучить генеральный план территории, на которой находится участок. Это поможет понять, что планируется построить по соседству в будущем — например, там могут появиться многоквартирные дома или завод.
Налоги на земли ИЖС
Максимальный размер земельного налога для собственника земли ИЖС — 1,5% кадастровой стоимости. На деле он может быть и меньше, ставки определяют муниципальные власти. Посмотреть действующие ставки в разных регионах и муниципалитетах можно на справочном портале ФНС России.
Для некоторых участков максимальный налог — 0,3% кадастровой стоимости. К ним относятся:
- земли сельскохозяйственного назначения или земли в составе зон сельскохозяйственного использования, которые и используются для этих целей;
- земли, на которых стоят жилые дома;
- земли, на которых ведется личное подсобное хозяйство или садоводство, при этом оно не используется для предпринимательства.
Таким образом, земли ИЖС подпадают под максимальную ставку 0,3%, если не используются для коммерческих целей. Также нужно будет заплатить налог на имущество за дом. Рассчитать все налоги можно на сайте ФНС в разделе «Налоговый калькулятор».
После покупки земли ИЖС собственник может оформить налоговый вычет, его максимальный размер — 290 тысяч рублей. О том, как это сделать, Банки.ру подробно рассказывали в этом материале.
Обратите внимание. Земельный налог не платят собственники, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Льготы на земли ИЖС
Иногда получить землю под ИЖС можно бесплатно. На федеральном уровне такая льгота положена:
- героям России и СССР;
- героям труда РФ;
- полным кавалерам ордена Славы;
- героям Социалистического труда.
Регионы предоставляют землю бесплатно многодетным семьям, инвалидам, ветеранам войн, ликвидаторам аварии на Чернобыльской АЭС и т. п. Подробно о том, как получить участок, можно прочитать в этом материале.
Как перевести землю из СНТ в ИЖС
Иногда владельцы участка в СНТ хотят изменить вид разрешенного использования с садоводства на ИЖС. Причины могут быть разные. К примеру, взять ипотеку на строительство дома можно только со статусом ИЖС, а еще не во всех СНТ разрешается оформить прописку.
Участок, который планируется перевести в ИЖС, должен быть оформлен в собственность, стоять на кадастровом учете и иметь границы, а также относиться к категории земель населенных пунктов. Все владельцы участка должны быть согласны с изменением вида разрешенного использования.
Чтобы изменить ВРИ, нужно:
- Проверить, есть ли в правилах землепользования и застройки муниципалитета среди видов разрешенного использования ИЖС. Если нет, изменить его не получится.
- Подготовить заявление на смену ВРИ. Это можно сделать в МФЦ, на портале «Госуслуги» или в личном кабинете на сайте Росреестра.
Как построить дом: памятка
Если вы собираетесь построить дом на земле ИЖС, стоит подождать, когда примут новую льготную ипотечную программу. Возможно, условия по ней будут привлекательнее, чем по действующим сейчас программам.
Помните, что построить можно максимум трехэтажный дом высотой до 20 метров. Если дом площадью менее 500 м², получать разрешение на его строительство не нужно. В этом случае действует уведомительный порядок: владелец должен только сообщить органам местного самоуправления, что начал строить жилье на своем участке.
Если площадь дома больше 500 м², то нужно разработать проектную документацию, провести строительную экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию после окончания стройки.
При строительстве дома на земле ИЖС в муниципалитет нужно предоставить:
- уведомление о начале работ (для домов до 500 м²);
- документы о праве собственности на участок;
- внешнее описание дома (текстовое или графическое).
Власти в течение семи рабочих дней должны согласовать уведомление или отказать, если будущий дом не отвечает нормам. Через семь дней после уведомления, если не получен отказ, оно считается согласованным и будет действовать 10 лет.
Когда дом будет построен, необходимо уведомить об этом муниципалитет (не позже чем через 30 дней после завершения стройки) и вызвать кадастрового инженера для составления технического плана дома. Если все документы в порядке, местные власти отправят уведомление о соответствии дома проекту. Они же должны подать документы в Росреестр на регистрацию права собственности (если они этого не сделают, отправить документы может владелец). Останется только ждать внесения изменений в ЕГРН, это обычно занимает от 7 до 12 дней.
