Мораторий на неустойки с застройщиков в 2024 году: в чем его суть и когда можно получить компенсации

До 31 декабря 2024 года в России действует мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Разбираем, что это значит для покупателей. 

Как устроен договор с застройщиком 

Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).  

Благодаря ДДУ сделка становится безопаснее, так как в договоре прописаны все параметры и условия:

• параметры квартиры: планировка, высота потолков, площадь, этаж, адрес;
• предполагаемый номер квартиры;
• наличие балконов или лоджий; 
• полная стоимость квартиры и цена за 1 м²;
• кадастровый номер земельного участка под строительство;
• особенности отделки, в том числе материалы;
• сроки гарантии на жилье и сроки сдачи владельцу;
• ситуации, когда положена неустойка;
• сроки устранения дефектов в квартире.

Сделка выглядит так:

1. Вы заключаете договор с застройщиком.
2. Деньги попадают на эскроу-счет — это специальный счет, на котором хранятся средства покупателей до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по договору. 
3. Когда вы оформите  квартиру в собственность, застройщик получит за нее деньги. 

То есть застройщики не используют ваши деньги для строительства жилья — их они могут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию. До этих пор застройщики используют свои деньги либо кредиты от банков.

Если вы берете ипотеку на покупку квартиры, то также сначала оформляете ДДУ, а только потом кредитный договор. Сумма первоначального взноса и деньги банка тоже перечисляются на эскроу-счет и выдаются застройщику после сдачи квартиры.

Какие права есть у дольщиков

Договор дает право на компенсацию в некоторых случаях. Разберемся, когда можно получить неустойку.

Застройщик нарушает сроки передачи квартиры, установленные ДДУ. Неустойка составляет 1/300 (для юридических лиц) или 1/150 (для физических лиц) от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Обычно размер неустойки прописан в ДДУ. Если застройщик отказывается выплачивать деньги, можно обратиться в суд. Тогда помимо неустойки по договору можно получить:

• компенсацию морального вреда и судебных расходов;
• штраф: до 50% от присужденной вам суммы;
• если вам пришлось снимать квартиру из-за нарушения сроков сдачи, можно компенсировать сумму, потраченную на аренду.

Вам сдали квартиру с дефектами. Например, со сколами на ламинате, с отклеивающимися обоями или со складками на натяжном потолке. Это можно выяснить на этапе приемки. При получении квартиры с недостатками вы можете потребовать у застройщика:

• бесплатно устранить все недостатки;
• уменьшить итоговую цену в договоре;
• компенсировать расходы на устранение дефектов, если решили исправить все самостоятельно за свой счет.  

Если застройщик отказывается устранить недостатки, компенсировать расходы, уменьшить цену или затягивает устранение дефектов, то можно обратиться в суд.

Уменьшился метраж квартиры. Вы получили квартиру в 50 метров, хотя заключали договор на 55 метров. Это можно выяснить, обратившись к специалисту по замеру помещений, в том числе на этапе приемки квартиры. Если площадь вашей квартиры в договоре не соответствует фактической, вы можете потребовать перерасчет: уменьшить цену и не доплачивать за метры, которые не получили. Если застройщик откажется, тоже можно обратиться в суд и также получить с него:

• неустойку в 1% от невыплаченной суммы по перерасчету; 
• компенсацию: до 50% от присужденной суммы;
• компенсацию судебных расходов и морального ущерба, обычно до 5 тыс. рублей.  

Как действует мораторий

Мораторий — это временное прекращение или отсрочка на выполнение каких-либо обязательств, предусмотренных договором или законом. Мораторий вводится для решения временных кризисных ситуаций.

Текущий мораторий — уже третий в России с 2020 года. Его ввели, чтобы поддержать застройщиков в сложной экономической ситуации: санкций и падения спроса на новостройки. Также влияет высокая ключевая ставка ЦБ РФ, из-за которой дорожают кредиты. Ведь несмотря на то, что застройщики берут кредиты с субсидиями от государства, проценты по ним тоже растут.

На время действий моратория:

• Нельзя взыскать неустойку с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта или за передачу квартиры с дефектами.
• Не получится взыскать проценты за нарушение сроков возврата денег при расторжении договора по инициативе дольщика.
• Не получится взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта.

Если вы успели до 22 марта 2024 года предъявить требования об оплате штрафов, неустоек, возмещении расходов, то у застройщика есть отсрочка на оплату — до конца срока моратория — 31 декабря 2024.

Как получить компенсации 

Введенный государством мораторий временно не позволяет дольщикам воспользоваться своими законными правами. Однако срок исковой давности по ДДУ составляет три года, и вы можете взыскать деньги в будущем. Рассказываем, как это сделать.

Направьте застройщику по почте либо передайте самостоятельно или курьером в офисе письменное заявление в произвольной форме. Лучше составить его с помощью юриста: так оно будет подкреплено грамотными ссылками на законы и пункты ДДУ. В заявлении нужно:

• Описать ситуацию, из-за которой обращаетесь: срыв сроков сдачи квартиры, наличие дефектов и т. д. Если есть дополнительные подтверждения, их также можно прикрепить к заявлению. Например, вы обратились в компанию для замера квартиры и выяснилось, что площадь меньше указанной в договоре. Можно прикрепить документы от компании с планом и результатами замеров.
   
• Предъявить требование: устранить дефекты, компенсировать расходы или выплатить неустойку по ДДУ и т. д.
   
• Приложить документы: копию ДДУ, копию вашего паспорта и документа, подтверждающего оплату.
   
• Указать банковские реквизиты, по которым застройщик может перевести деньги.
   
• Указать сроки решения вопроса по ДДУ. В договоре обычно указываются сроки решения, например, на устранение дефектов может отводиться до 45 дней.
   
• Указать сумму выплаты: вы можете обозначить размер выплаты, предусмотренный договором, и прописать дополнительные компенсации. Например, за оплату съемного жилья из-за срыва сроков, расходы на услуги юристов и компенсацию морального вреда.
   
• Написать ФИО, почтовый адрес и индекс для получения ответа.

Если не получилось решить вопрос с застройщиком или он вам не ответил, нужно обратиться в суд. Подавать иск нужно в один из районных судов по:

• юридическому адресу застройщика;
• вашему месту жительства;
• адресу заключения ДДУ;
• адресу строительства дома, в котором приобрели квартиру.

В случае, когда неустойка меньше 100 тыс. руб., нужно обращаться к мировому судье. К иску нужно прикладывать те же документы и сведения, что и в обращении к застройщику. Также прикрепите подтверждения того, что пытались договориться напрямую с застройщиком: это могут быть ответы девелопера на ваше заявление с отказом.

Читайте также