Ипотечным заемщикам дадут право самостоятельно продавать недвижимость, которая находится в залоге у банка. Соответствующие поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приняла в третьем чтении Госдума. Рассказываем, что изменится для продавцов, банков и покупателей.
Как изменится продажа залоговой недвижимости
Формально продавать залоговое имущество заемщики могли и раньше, если кредитор не был против. Но банки не всегда давали добро и предпочитали сами реализовывать на торгах недвижимость, когда клиент не справлялся с обязательствами. Для них это гарантия, что деньги от сделки пойдут именно на погашение долга.
Заемщику же продажа с торгов невыгодна из-за судебных издержек и стоимости имущества — она нередко оказывается ниже рыночной.
Согласие кредитора на продажу по-прежнему остается обязательным. Но новые правила ограничили список причин, по которым банк может отказать заемщику в самостоятельной реализации ипотечного жилья или нежилого помещения. В их числе — уже запущенный процесс обращения взыскания на имущество или банкротство банка или должника.
«Кроме того, самостоятельная реализация невозможна, если имущество уже является залогом по другим договорам», — пояснили в пресс-службе Банка России, специалисты которого работали над поправками в закон.
Там добавили, что новые правила обеспечивают баланс соблюдения интересов и кредиторов, и заемщиков.
Как сообщить банку о продаже ипотечного жилья
Как пояснил эксперт по публичным торгам Владислав Ганжала, должнику нужно будет обратиться в банк с заявлением о самостоятельной продаже залогового имущества в любое время, пока кредитор не приступил к обращению взыскания.
Банк должен ответить в течение 10 рабочих дней. Если причин для отказа нет, он пропишет в согласии на реализацию имущества следующие пункты:
- Сумму задолженности.
- Минимальную цену продажи (она равна размеру долга).
- Номер счета, на который нужно перечислить деньги после продажи.
- Срок самостоятельной реализации недвижимости — в это время банк не сможет увеличить объем требований и, соответственно, минимальную цену.
На самостоятельную продажу отводится 4 месяца. За это время нужно найти покупателя, провести сделку, зарегистрировать право собственности нового владельца и полностью погасить долг перед банком.
Если жилье будет продано по цене выше, чем установил банк, разницу он вернет заемщику.
Как найти покупателя на залоговое имущество
С поиском желающих приобрести квартиру или другое помещение, находящееся в залоге, могут возникнуть сложности. В первую очередь — из-за опасений потенциальных покупателей, что после сделки с недвижимости не будет снято обременение.
По словам Владислава Ганжалы, сейчас основной риск покупателя в том, что перечисленная им сумма окажется недостаточной для полного погашения требований кредитора. И, соответственно, банк откажется закрывать ипотеку.
«Будущие изменения в законодательстве этот риск снимают — в своем согласии на продажу кредитор должен указать точный размер непогашенной задолженности и впоследствии уже не сможет увеличить ее размер», — пояснил эксперт.
Продавать такое имущество можно как с помощью риелтора, так и самостоятельно — после вступления в силу поправок в закон продажа залоговой недвижимости почти не будет отличаться от продажи другой недвижимости.
«Отличия минимальны — нужно предварительно получить согласие кредитора (залогодержателя) на продажу. Поэтому тот, кто сам продавал обычную квартиру, сможет сам продать и залоговую», — отметил Владислав Ганжала.
Дадут ли банки ипотеку на покупку такого жилья
В тарифах многих банков существуют программы ипотеки на покупку недвижимости, находящейся в залоге у другого банка.
«Чаще всего такая ипотека оформляется на новых условиях, то есть тех, которые банк устанавливает в своих тарифах (в том числе по взносу, ставке) на момент обращения заемщика. По этой причине программы особо не были популярны, и заемщики прибегали к ним, только если недвижимость продавалась с хорошим дисконтом, поскольку такие объекты пользовались меньшим доверием, в том числе из-за долгого цикла сделки», — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
В 2023 году на рынке стало больше предложений, которые позволяют получить ипотеку с сохранением ставки продавца.
«Их преимуществом для заемщиков является возможность получить ипотеку по более низкой процентной ставке, чем установленные в тарифах по кредитам на вторичное жилье на рынке. Следовательно, ипотека на покупку квартиры обойдется им дешевле за счет экономии на итоговой переплате по процентам и отсутствии необходимости проводить оценку жилья, — говорит Инна Солдатенкова. — Поскольку чаще всего реализация залоговой недвижимости — это не быстрый процесс, банки благодаря такому продукту получают возможность не тратить ресурсы и время на продажу, а получить платежеспособного заемщика, что в конечном итоге положительно скажется на рентабельности их бизнеса».
Как подготовить жилье к продаже
К продаже жилья, которое находится в залоге у банка, стоит подходить так же, как к продаже любой другой недвижимости.
Составьте подробное объявление с красивыми фотографиями и планом квартиры. Подумайте, о каких преимуществах жилья, жилого комплекса или района можно рассказать подробнее. Это может быть близость к метро, шикарный вид из окна, свежий ремонт.
Укажите в объявлении, что имущество находится в залоге у банка и есть согласие на его продажу. Покупатель должен сразу понимать, с какой сделкой предстоит иметь дело, чтобы не получилось так, что он откажется в последний момент.
Сделайте красивые фотографии хорошего качества. Перед съемкой уберите из кадра все лишнее — личные вещи, ковры, посуду, даже мебель. На снимках должно создаваться ощущение чистоты, новизны и свежести.
Поставьте адекватную цену. Да, бо́льшая часть денег пойдет на погашение долга, поэтому хочется поднять цену, чтобы и себе что-то оставить. Но будьте реалистами, указывайте стоимость, которая соответствует действительности. Иначе можно долго ждать того самого покупателя и не продать жилье в отведенные банком сроки.
Контролируйте работу риелтора, если пользуетесь его услугами. Проверяйте, отвечает ли он на звонки, обновляет ли объявление на профильных сайтах. Регулярно спрашивайте, как идут дела, чтобы специалист понимал, что вы следите за процессом.
Подготовьте все документы на квартиру. Список большой, важно, чтобы все было в наличии, когда покупатель найдется и будет готов выйти на сделку.
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
- Согласие супруга или брачный договор (если он заключался).
- Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет).
- Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет).
- Технический паспорт должен быть не старше 5 лет.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется).
Читайте также
