Средний срок ипотечного кредита в России составляет 25 лет. Многие заемщики стремятся сократить его и возвращают долг досрочно. Часто это оправдано. Но иногда жизненные обстоятельства или экономическая ситуация подсказывают, что планы лучше скорректировать. Разбираемся, когда невыгодно гасить ипотеку досрочно.
Решать вопрос о досрочном погашении ипотеки каждая семья должна самостоятельно исходя из собственного финансового положения и приоритетов. Универсальных советов дать нельзя, но можно обозначить несколько ситуаций, в которых досрочное погашение может оказаться не самым оптимальным решением.
Нет финансовой подушки
Эксперты рекомендуют гасить ипотеку досрочно, только если у вас есть финансовая подушка — сумма из 3–6 ежемесячных платежей. Это позволит чувствовать себя уверенно в случае непредвиденных ситуаций: потеря работы, длительный больничный, снижение дохода, срочные расходы.
Поэтому, прежде чем отправлять все свободные деньги на досрочное погашение, сформируйте такую подушку. Чтобы накопить эти 3–6 платежей, можно открыть накопительный счет и перечислять на него свободные деньги. Как только у вас появится существенная сумма — например, 150 000 рублей, ее можно положить на вклад под высокий процент. Выбрать наиболее привлекательное предложение можно на Банки.ру.
Есть планы на лишние деньги
Если платеж достаточно комфортен для семьи, а свободных денег не так много, не стоит отказывать себе во всем ради скорейшего погашения ипотеки. К примеру, жертвовать отпуском, ремонтом, который давно требуется, или покупкой необходимой бытовой техники.
Важно еще на этапе оформления ипотеки подобрать такой платеж, который будет посильным для семейного бюджета. По мнению экспертов, он не должен превышать 30% дохода. Вы можете рассчитать комфортный платеж с помощью ипотечного калькулятора.
Есть другие кредиты с высокой ставкой
Если ипотека — не единственный займ, стоит в первую очередь рассчитаться с кредитами, которые вы взяли под высокий процент. Ипотека традиционно имеет более низкую ставку по сравнению с потребительскими кредитами, поскольку обеспечена залогом — самой недвижимостью.
Снизить нагрузку можно и с помощью рефинансирования, когда вы берете один кредит с низкой ставкой и полностью гасите им несколько старых кредитов. Посмотреть условия рефинансирования в разных банках можно по ссылке.
Квартира куплена как инвестиция
Если ипотечное жилье сдается и само себя окупает, можно не торопиться с досрочным погашением. Это касается тех случаев, когда квартира не нужна для проживания кого-то из членов семьи и изначально покупалась как инвестиционная.
Но есть важный момент — проверьте условия ипотечного договора. В нем должно быть прописано, можно ли передавать внаем залоговое имущество и нужно ли на это разрешение банка.
Когда ипотека почти погашена
При аннуитетных платежах, а обычно у ипотечных кредитов они такие, выгоднее гасить займ в начале срока. Именно в начале срока в структуре ежемесячного платежа бо́льшую часть занимают проценты и меньшую — тело кредита. Средства досрочного погашения направляются только на тело, а проценты насчитываются на остаток долга.
Когда ипотека почти выплачена, досрочное погашение не принесет финансовой выгоды, но так или иначе приблизит дату последнего платежа.
Когда свободные деньги можно положить на вклад
Этот вариант не всегда будет выгодным — нужно смотреть на процентные ставки по ипотеке и по вкладам. Своими расчетами с Банки.ру поделился учредитель и директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков.
Купить квартиру в новостройке по программе господдержки до 1 июля 2024 года можно под 8% годовых, после программа перестанет действовать. Семейную ипотеку многие взяли под 6%, пока она действует до 1 июля 2024 года, обсуждалось повышение ставки, но решение еще не принято. IT-ипотека действует до 1 января 2025 года, пока ставка составляет 5% годовых. Будет ли программа продлена, неизвестно.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье без использования средств господдержки — 18–20% годовых, ключевая ставка в России — 16% на дату публикации материала. Действующая инфляция в России примерно в этих же цифрах.
Банки в июне 2024 года предлагают ставки по вкладам 17–19% годовых.
«Если недвижимость куплена с использованием ипотеки по ставке до 10% годовых, хотя даже и 12% сейчас покажутся за радость, закидывать деньги на досрочное гашение невыгодно, — отметил Виталий Червяков. — Можно свободные средства проинвестировать — вложить в облигации под 18–20% годовых, найти более интересные и защищенные средства инвестирования, в крайнем случае — положить на вклад. Таким образом, ваши деньги будут приносить вам гораздо бо́льшую эффективность».
Что предлагают банки по вкладам
В июне 2024 года банки предлагают вклады со ставками до 19% годовых. Вот несколько примеров:
Дом.РФ «ДОМа надежно на 181 день» — 18,5%
Локо-Банк «Для новых клиентов банка» — 19%
Росбанк «Надежный капитал» — 18%
Все предложения можно посмотреть здесь.
Если вы купили недвижимость под высокую ставку — от 14% годовых, выгоднее вкладываться в досрочное погашение ипотеки.
«Делать это лучше на следующий день после ежемесячного платежа — так бо́льшая сумма пойдет на погашение. Также лучше всего делать досрочное погашение с уменьшением срока — так сумма переплаты будет меньше», — поделился опытом эксперт.
По мнению аналитика Банки.ру Инны Солдатенковой, начинать досрочное погашение лучше в первой половине срока кредитования, поскольку в первую очередь выплачиваются проценты, а уже потом тело кредита. При этом она советует оценить свою финансовую ситуацию, прежде чем досрочно гасить кредит при первой возможности.
«Поскольку сложно предугадать, что будет с вашим финансовым положением дальше, разумнее собрать финансовую подушку в размере 3–6 ежемесячных платежей и уже потом начинать вносить досрочки. Тем более, что сейчас в банках еще сохраняются хорошие возможности приумножить сумму таких накоплений за счет размещения их на вклад под привлекательную ставку», — говорит она.
В любом случае окончательное решение о том, нужно ли досрочно гасить ипотеку, принимать заемщику. А перед этим важно взвесить все за и против.
