Купить квартиру в ипотеку в строящемся доме можно не только напрямую от застройщика, но и по переуступке от другого человека или компании. Разбираемся, чем такая ипотека отличается от обычной и какие есть риски. 

Особенности ипотеки по переуступке 

Ипотеку по переуступке (или по договору цессии) можно оформить только на квартиру в строящемся доме. При этом такую квартиру уже должен купить другой собственник по договору долевого участия (ДДУ). Фактически в этом случае вы покупаете не саму квартиру, а права требования на нее: то есть, пока дом не построен и квартиры фактически нет, по ДДУ у дольщика есть право на нее. И это право можно переуступить другому человеку. Тогда уже застройщик обязуется передать квартиру ему в срок.

Если такую сделку оформить в ипотеку, сначала нужно предоставить в залог банку права на объект. А после сдачи дома в эксплуатацию залогом будет уже сама квартира.

Оформление ипотеки по переуступке регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. По закону:

• Переуступить права можно только на стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, то квартиру можно только продать по стандартному договору купли-продажи.
   
• Сделка регистрируется в Росреестре и должна быть одобрена застройщиком.  

Кто продает права требования

Чаще всего продавцы — это инвестиционные компании. Они с большой скидкой покупают несколько будущих квартир на ранней стадии возведения дома, в том числе на стадии котлована. Чем ближе дата сдачи дома, тем дороже квартиры — к этому моменту инвесторы и продают права на требование.

Но права продают не только инвесторы. Продавцами также могут быть:

• Физические лица, которые заранее заключили с застройщиком ДДУ с целью продать квартиру по переуступке и на этом заработать. Либо они могут продавать квартиру по личным причинам: например, семья изначально купила жилье, на которое хватило средств, но в процессе строительства у них появилась возможность купить квартиру лучше, и первая им больше не нужна.
   
• Подрядные организации, за услуги которых застройщик расплатился квартирами. В этом случае организации также продают права, чтобы получить деньги. 

Для чего оформляют сделку по переуступке

У покупки квартиры в ипотеку по переуступке есть следующие преимущества для заемщика: 

• Квартиру по переуступке покупают еще на этапе строительства. Это выгоднее, так как цена на этом этапе ниже, чем после постройки дома.
   
• Цена квартиры по договору переуступки может быть ниже цены от застройщика на такую же квартиру. Дело в том, что люди, которые  переуступают права на квартиру для получения прибыли, обычно покупают недвижимость на раннем этапе, когда цены самые низкие. 

«Ипотека с переуступкой может понадобиться, когда вы покупаете объект, аналогов которому нет в продаже. Либо когда вы нашли квартиру по более низкой стоимости, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Кроме того, сделки с переуступкой доступны только для новостроек. Значит, можно оформить ипотеку по программам с господдержкой даже в случае покупки у физического лица. Но с переуступкой работают не все банки».

Минусы и риски ипотеки по договору цессии

Покупка квартиры в доме, который еще строится, — это риск, так как застройщик может, например, нарушить сроки сдачи. В конце статьи расскажем, что делать в такой ситуации.

Когда вы покупаете квартиру по договору переуступки, вы не получаете право собственности. Вы приобретаете права требования, при этом не важно, какая это переуступка по счету. Проверьте предыдущие расчеты: если окажется, что кто-то до этого нарушил условие договора, суд может отказать в признании квартиры за вами. Для проверки можно попросить у застройщика свежий акт сверки.

Однако при оформлении ипотеки по переуступке юридические риски берет на себя банк: если объект или сделка будут небезопасными, он уведомит об этом, и у вас будет возможность выбрать другую квартиру. Если планируете покупку квартиры, обратитесь к юристу, который проверит все документы. 

Как оформляется покупка квартиры по переуступке

Чтобы оформить договор переуступки, покупатель и первый дольщик должны передать в МФЦ пакет документов:

• договор уступки прав требования (ДУПТ);
• передаточный акт к договору переуступки прав;
• договор долевого участия (ДДУ);
• паспорт покупателя;
• паспорт дольщика;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 350 рублей;
• согласие застройщика на сделку.

Срок регистрации через МФЦ — до девяти рабочих дней. После заключения сделки покупатель получает права требования. Окончательные расчеты между продавцом и покупателем происходят после регистрации договора в Росреестре.

Как оформить ипотеку по переуступке

Чтобы оформить ипотеку по переуступке, нужно:

• Подготовить сумму первоначального взноса — 10–30% от стоимости. Точную сумму первоначального взноса устанавливает банк.
• Предоставить паспорт, ИНН, СНИЛС, а также справку о доходах.
• Предоставить документы, подтверждающие, что владелец, который переуступает права, полностью оплатил обязательства (для этого подойдет платежное поручение). 
• Документ о переуступке прав требования.

Перед оформлением ипотеки обратитесь в поддержку банка: там вы узнаете точный перечень документов.

Как найти банк, который выдает ипотеку по переуступке

Чтобы узнать, готов ли банк оформить сделку по переуступке, обратитесь в его кол-центр: сотрудники подскажут, возможен ли такой вариант и как это сделать. Вы также можете обратиться к застройщику и узнать список банков-партнеров, которые готовы оформить сделку по договору цессии. Условия ипотеки определяет банк.

Еще можно воспользоваться бесплатным сервисом Банки.ру «Ипотека под ключ», он подберет варианты, которые подходят под ваш запрос.

Что делать, если застройщик нарушает сроки сдачи 

С 22 марта 2024 до 31 декабря 2024 года действует мораторий на неустойку и штрафы. Это значит, что до конца года застройщикам:

• не начисляют неустойки при нарушении сроков передачи объекта, а также другие штрафы, подлежащие уплате; 
• не начисляют проценты за использование денег дольщиков при расторжении ДДУ.

Пока застройщикам предоставляют отсрочки, даже если дольщики уже подали в суд. Разберемся, каким будет порядок действий, когда мораторий снимут.

В ДДУ с застройщиком указаны две даты:

• Дата сдачи дома. К этому моменту основные строительные работы уже завершены: дом подключен ко всем техническим сетям, возведены все стены и перекрытия. На территории могут после этого еще проводиться работы по благоустройству территории, отделке подъездов.
• Дата передачи ключей. Если в договоре дата передачи — 12.07.2023, значит, вы должны получить ключи от своей квартиры не позднее 12.07.2023.

«Если застройщик не передал вам ключи вовремя, положена неустойка. Если застройщик отказал в выплате, нужно обратиться в суд, — говорит юрист и общественный деятель Ринат Мухаматнуров. — В качестве неустойки застройщик должен выплачивать 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. То есть, например, при ключевой ставке 16% это около 20% годовых. В случае если просрочка — два месяца и более, вы имеете право отказаться от ДДУ, вернуть уплаченные деньги и получить выплату процентов за пользование денежными средствами».  

Как оформить ипотеку по переуступке: кратко

Если вы оформляете сделку по переуступке с использованием ипотеки:

1. Убедитесь, что на покупку объекта по переуступке можно оформить ипотеку. Для этого обратитесь к застройщику.
2. Если возможно оформить ипотеку, уточните у застройщика список банков-партнеров.
3. Обратитесь в банк, чтобы уточнить подробности сделки через выбранного застройщика.
4. После этого оформите заявку на ипотеку онлайн. Банк рассмотрит ее и согласует с вами условия.
5. Соберите документы, которые у вас запросил банк. 
6. Дождитесь, пока банк проведет юридическую проверку документов. Если все в порядке, подпишите договор ипотеки.
7. Внесите первый взнос (10–30% от стоимости жилья) и продолжайте делать платежи по установленному графику.

Также при заключении договора о переуступке проверьте: 

• зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре;
• не находится ли квартира в залоге у банка из-за ипотеки. 

Если вы покупаете квартиру по переуступке, которая уже в ипотеке, нужно урегулировать вопрос с банком: он должен дать согласие на сделку, оформить переуступку и закрыть текущую ипотеку новой до подписания договора цессии.