Льготную ипотеку «для всех» отменили, и на рынке остались только адресные субсидированные программы — для IT-специалистов, семей с детьми или, например, желающих переехать на Дальний Восток. Если вы не подходите ни под одну категорию, единственный вариант — оформить рыночную ипотеку. Разбираемся, сколько придется переплатить в разных ситуациях.

От чего зависит сумма переплаты по ипотеке

Переплата зависит от условий ипотеки:

• Размер кредита. Это та сумма, которую вы берете в долг у банка. Ее размер зависит от стоимости жилья, суммы, решения самого банка, а также от размера первоначального взноса — чем он больше, тем меньшая сумма понадобится в ипотеку. 
   
• Процентная ставка. Если это рыночная программа, максимальный размер ставки устанавливает банк. Если льготная — государство. Например, по IT-ипотеке ставка не может превышать 5% годовых. 
   
• Срок ипотеки. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж и выше переплата. Переплату можно уменьшить, если вносить дополнительные платежи в счет досрочного погашения.

Сколько придется переплатить

Разберем на примере ипотеки в 5 млн рублей, которую заемщик собирается оформить в июле 2024 года. Чтобы посчитать переплату, рассмотрим несколько вариантов — рыночную и льготные программы. 

Рыночная программа

Представим, что заемщику одобрили ипотеку на покупку вторичной недвижимости по рыночной программе.

• Стоимость квартиры — 6,25 млн рублей.
• Сумма ипотеки — 5 млн рублей.
• Первоначальный взнос в размере 20% —  1,25 млн рублей.
• Ставка — 17% годовых.
• Срок — 20 лет.

Ежемесячный платеж будет 73 340 рублей. Переплата — 12 601 600 рублей в случае, если оплата будет строго по графику, без дополнительных платежей, просрочек и досрочного погашения.

«Можно оформлять такую ипотеку, если вы уверены, что получится закрыть ее досрочно: например, за счет денег от  продажи другой квартиры или машины», — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.

Предположим, что заемщик смог продать машину за 2,5 млн рублей через год после оформления ипотеки. Он может внести эти деньги в досрочное погашение двумя способами:

• Для сокращения срока ипотеки. Тогда ежемесячный платеж не изменится, но уменьшится срок ипотеки — заемщик закроет ее в июне 2029 года. Переплата составит 1 760 112 рублей. 
• Для уменьшения суммы ежемесячного платежа. Срок в таком случае не меняется, но снижается долговая нагрузка — после внесения дополнительного платежа в размере 2,5 млн рублей платеж составит 36 226,68 рубля. Переплата будет 7 074 483 рубля.

С точки зрения переплаты выгоднее уменьшить срок, а не сумму платежа. Сократить платеж можно, если тяжело ежемесячно отдавать большую сумму и постоянно существует риск просрочек. 

Даже в условиях высоких ставок можно найти выгодное предложение по ипотеке. Воспользуйтесь бесплатным сервисом Банки.ру. Он проанализирует программы, которые есть на рынке, и покажет вам наиболее подходящие. Останется только выбрать.

Ипотека для IT-специалистов

Заемщик работает в аккредитованной Минцифры IT-компании и может взять ипотеку по льготной ставке.

• Стоимость квартиры — 6,25 млн рублей.
• Сумма ипотеки — 5 млн рублей.
• Первоначальный взнос в размере 20% —  1,25 млн рублей.
• Ставка — 5% годовых.
• Срок — 20 лет.

Ежемесячный платеж — 32 998 рублей. Переплата — 2 919 520 рублей в случае, если оплата будет строго по графику, без дополнительных платежей, просрочек и досрочного погашения.

За счет невысокой ставки переплата небольшая. При этом ее можно снизить еще, если закрыть кредит досрочно. Предположим, что заемщик платил по графику семь лет, а потом полностью погасил долг за счет денег, полученных с продажи другой квартиры. Тогда:

• Переплата составит 1 551 889  рублей. 
• Ипотека будет закрыта не за 20 лет, а за семь лет — в июле 2031 года.   

Дальневосточная ипотека

Заемщик оформил льготную ипотеку на покупку квартиры на Дальнем Востоке.

• Стоимость квартиры — 6,25 млн рублей.
• Сумма ипотеки — 5 млн рублей.
• Первоначальный взнос в размере 20% —  1,25 млн рублей.
• Ставка — 2% годовых.
• Срок — 20 лет.

Ежемесячный платеж — 25 294 рубля. Переплата — 1 070 560 рублей в случае, если оплата будет строго по графику, без дополнительных платежей, просрочек и досрочного погашения.

За счет низкой ставки переплата небольшая. Если, например, заемщик снимет накопления с вклада в 1 млн рублей и направит их на частичное досрочное погашение через полгода после получения кредита, тогда:

• При уменьшении срока переплата составит 660 409 рублей. Получится закрыть ипотеку по графику в декабре 2039 года.
• При уменьшении ежемесячного платежа его размер составит 19 718,37 рубля вместо 25 294 рублей. Переплата тоже уменьшится — до 884 174 рублей. Срок останется прежним. 

Семейная ипотека

У заемщика есть ребенок в возрасте до шести лет, поэтому банк одобрил семейную ипотеку.

• Стоимость квартиры — 6,25 млн рублей.
• Сумма ипотеки — 5 млн рублей.
• Первоначальный взнос в размере 20% —  1,25 млн рублей.
• Ставка — 6% годовых.
• Срок — 20 лет.

Ежемесячный платеж — 35 822 рубля. Переплата — 3 597 280 рублей в случае, если оплата будет строго по графику, без дополнительных платежей, просрочек и досрочного погашения.

Предположим, что у семьи есть вторая квартира в собственности, которую они сдают за 30 тыс. рублей в месяц. Если они решат направлять эти деньги в счет частичного досрочного погашения начиная с первого месяца, то переплата сократится:

• До 1 305 285 рублей в случае уменьшения срока ипотеки. Тогда долг можно закрыть в июле 2032 года. 
• До 1 604 071 рубля в случае уменьшения суммы ежемесячного платежа. Тогда ипотеку закроют до сентября 2035 года. Новый платеж будет постепенно уменьшаться на протяжении всего срока с каждый месяцем.