В условиях роста цен на недвижимость и ставок по ипотеке многие задумываются о целесообразности покупки жилья как в кредит, так и за собственные средства. Разобрались вместе с экспертами, стоит ли покупать квартиру в новостройке в конце 2024-го и в начале 2025 года.
Стоит ли покупать квартиру
«Покупка квартиры в новостройке за свои деньги может оказаться выгодным вложением, учитывая смещение спроса на вторичный рынок и потенциальное повышение ключевой ставки на декабрьском заседании ЦБ», — говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
По мнению аналитика, с учетом снижения спроса на новостройки потенциальный покупатель может найти жилье по приемлемой цене и даже получить скидку. Также нет предпосылок для снижения цен на недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Соответственно, не стоит откладывать покупку жилья, если есть такие намерения и средства.
«Особенно не стоит откладывать покупку квартиры с целью инвестиций — для перепродажи или сдачи в аренду», — говорит Артур Хачатрян. Как отмечает эксперт по недвижимости, ипотечный брокер и соучредитель агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк, с начала 2023 года стоимость аренды выросла на 70% из-за роста ставок по ипотеке. По прогнозам, цены взлетят еще на 10% до Нового года.
Генеральный директор ООО «СЕРОВБЕ» Серовбе Хачатрян отмечает, что вопреки падению спроса цены на рынке недвижимости не снижаются.
«Это связано с тем, что застройщики и многие собственники не готовы опускать цены на свои объекты, и в данной ситуации ключевое влияние на ценообразование оказывает инфляция. Дорожает абсолютно все — от сладостей до автомобилей. И при таком повышенном обесценивании все меньше предпосылок, что недвижимость станет дешевле», — говорит Серовбе Хачатрян. Прежде всего, вне зависимости от ситуации на рынке, вложение своих средств в ликвидную недвижимость позволяет легализовать финансовые средства, сохранить и приумножить капитал.
Однако президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков рекомендует поступить иначе: в ближайшие 3–6 месяцев лучше разместить собственные деньги на депозит под исторически максимальную ставку — в некоторых банках она находится на уровне 23–25% годовых, что превышает потенциальный рост цен на недвижимость в ближайшие годы.
Семь банков с высокими ставками по вкладу
- Вклад «Подарок (в конце срока)» от банка «Приморье» — 21,5% годовых
- Вклад «Спринт 4 Онлайн» от Примсоцбанка — 23,8% годовых
- Вклад «МКБ. Перспектива (в конце срока)» от МКБ — 25% годовых
- «ВТБ вклад (без опций с выплатой % в конце срока)» от ВТБ — 24% годовых
- Вклад «МКБ. Перспектива (в конце срока)» от МКБ — 24% годовых
- Вклад «Новый хит» от Инвестторгбанка — 24% годовых
- Вклад «Максимальный доход (в конце срока)» от Металлинвестбанка — 24% годовых
Стоит ли брать ипотеку
Если речь идет о покупке квартиры на первичном рынке с использованием ипотеки, ситуация меняется: для большинства заемщиков доступны только субсидированные предложения от застройщиков и рыночные программы банков.
«Важно понимать, что при таком уровне ставок и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной. Поскольку платеж будет весьма ощутимым, большинству людей будет проблематично получить одобрение в текущих регуляторных рамках для банков по значению ПДН заемщика», — говорит Артур Хачатрян.
Таким образом, по мнению аналитика, покупка квартиры в новостройке в ближайшее время нецелесообразна. Однако ипотека может быть разумным решением, если заемщик может закрыть ее досрочно — например, за счет продажи другого имущества. Также можно провести рефинансирование в будущем, когда ставки по кредитным продуктам снизятся вслед на ключевой. Однако это произойдет не скоро — не ранее второй половины 2025 года.
«Пройдет некоторое время, ключевая ставка снизится, что повлечет падение рыночных ставок, соответственно, заемщики смогут рефинансировать кредиты на более благоприятных условиях. Например, такая ситуация была в 2015 году, когда период высоких ставок в 2014 году сменился циклом снижения», — говорит генеральный директор ООО «СЕРОВБЕ» Серовбе Хачатрян. Также можно взять выгодную ипотеку за счет того, что застройщики предлагают беспроцентные рассрочки и индивидуальные условия, включая дополнительную скидку. Условия зависят в основном от суммы первоначального взноса.
Кирилл Кулаков также рекомендует положить на вклад деньги, накопленные на первоначальный взнос. «С учетом отмены льготной ипотеки под 8% годовых, ужесточения условий семейной ипотеки и периодического исчерпания лимитов банками стоит повременить с оформлением ипотеки до снижения ставок по ипотеке. Исключением могут быть случаи, когда застройщик предлагает индивидуальные большие скидки и иные льготные условия — например, рассрочку», — говорит эксперт.
