Покупка недвижимости за границей с привлечением заемных средств — сложный, но вполне реализуемый процесс для граждан России. Оформление ипотеки в иностранном банке может быть выгодным решением, но требует тщательной подготовки и учета множества нюансов. Рассмотрим, какие возможности доступны россиянам для получения ипотеки за границей, где условия кредитования наиболее привлекательны и какие требования для ипотечного кредита предъявляют банки в Казахстане, Армении, Сербии и Испании.

Можно ли взять ипотеку в российском банке для покупки недвижимости за рубежом

Как отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян, в 2025 году российские банки, как правило, не предоставляют ипотечные кредиты на приобретение недвижимости за пределами России. Это связано с высокими рисками и сложностями в управлении залоговым имуществом, находящимся в другой юрисдикции.  

Альтернативой ипотечному кредиту могут стать:

• Нецелевой потребительский кредит в российском банке. Однако стоит учесть, что ставка по такому кредиту будет значительно выше ставки по ипотеке в иностранных банках. Например, согласно базе финансового маркетплейса Банки.ру, ставка по необеспеченному нецелевому кредиту по состоянию на 23 января составила 29,8% годовых. 
• Кредит под залог недвижимости в России. Это более доступный вариант с финансовой точки зрения, но ставка по нему также высока — 27,3% годовых. 

Где выгоднее брать кредит для покупки жилья за рубежом: в России или в стране приобретения недвижимости

Выбор между оформлением кредита в российском банке или в банке страны, где планируется покупка недвижимости, зависит от нескольких факторов:

• Доступность кредитования для нерезидентов: во многих странах местные банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным гражданам, однако условия разнятся. Например, в Сербии некоторые банки предлагают ипотеку иностранцам при условии внесения первоначального взноса от 30% стоимости недвижимости. А в Казахстане важным условием для оформления ипотеки является наличие ВНЖ. Такие особенности стоит учитывать. 
• Процентные ставки и валютные риски: процентные ставки по ипотеке могут значительно различаться в зависимости от страны. Кроме того, оформление кредита в иностранной валюте несет валютные риски из-за возможных колебаний курсов. Поэтому важно тщательно оценить все финансовые аспекты перед принятием решения.

«В сегодняшний условиях намного выгоднее взять ипотеку в иностранном банке. С другой стороны, можно рассмотреть возможность получения кредита в иностранной валюте, чтобы получить более низкую ставку», — советует аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.

При этом стоит учитывать целый ряд факторов:

• доступность таких кредитов на территории России очень низкая, и найти предложение на выгодных условиях может быть проблематично;
• абсолютное большинство таких кредитов имеют ограничения на максимальный срок и сумму.

Важно! Учитывая запредельные ставки по потребительским кредитам в рублях, выгоднее брать кредит сразу в иностранной валюте (в которой предполагается покупка жилья за рубежом), если такая возможность есть.

Условия получения ипотеки для россиян за рубежом в 2025 году

Условия ипотеки и требования к заемщикам могут различаться в зависимости не только от страны, но и от конкретного банка. Рекомендуется обратиться непосредственно в выбранный банк для получения подробной информации и консультации.

Важно! Взять ипотеку в рублях в зарубежных банках практически невозможно, поэтому выбор, как правило, ограничивается местной валютой, долларом или евро. Процентные ставки по ипотеке также зависят от валюты: в местной валюте обычно ставки выше, в долларах или евро — ниже. 

Как и в России, иностранные банки потребуют документы, подтверждающие стабильный доход заемщика. Это могут быть справки с места работы, налоговые декларации или выписки из банковского счета. Наличие положительной кредитной истории как в России, так и в стране, где планируется покупать жилье, также сыграет на руку заемщику: банки запрашивают данные в международных кредитных бюро.

Ипотека для россиян в Сербии 

Одним из условий получения ипотеки в Сербии является наличие ВНЖ или разрешения на работу в этой стране, также будет необходимо предъявить подтверждение проживания в Сербии (так называемый «белый картон»). Банки предпочитают заемщиков с бессрочными трудовыми контрактами, но также рассматривают заявки от лиц с долгосрочными срочными контрактами.

Сумма ипотечного кредита может составлять от 5 тысяч евро 500 тысяч на срок до 20 лет. Обычно банки предлагают кредиты в размере до 70–80% от стоимости объекта недвижимости в зависимости от конкретного банка и статуса заявителя. Чаще всего ипотека выдается в евро, но также в сербских динарах. Если банк одобряет нерезиденту ипотечный займ, то, как правило, с плавающей процентной ставкой, которая состоит из фиксированной части и переменного элемента — EURIBOR для евровой ипотеки и BELIBOR для ипотеки в динарах.

Первоначальный взнос равен не менее 20–30% от стоимости недвижимости. Чем выше взнос, тем лучше условия по кредиту. Суммарные кредитные обязательства заемщика не должны превышать 50% его ежемесячного дохода. Ипотечные кредиты в Сербии предоставляются на срок от 10 до 25 лет.  

Ипотека для россиян в Казахстане

Казахстанские банки, как правило, предоставляют ипотечные кредиты только лицам, имеющим вид на жительство (ВНЖ) в стране. ВНЖ выдается иностранным гражданам, постоянно проживающим в Казахстане, сроком на 10 лет. Чаще всего ипотека выдается на срок действия ВНЖ.

Иностранцы с помощью ипотеки могут купить как жилье в новостройке, так и квартиру или апартаменты на вторичном рынке. Размер первоначального взноса обычно составляет от 20% от стоимости недвижимости. В некоторых случаях банки могут требовать больший взнос от иностранных граждан. Максимальная сумма кредита составляет 100 млн тенге. Возраст заемщика должен быть в пределах от 21 до 68 лет на момент окончания срока ипотеки.

Ипотека для россиян в Армении

Наличие ВНЖ в Армении не является обязательным для получения ипотеки, но многие финансовые учреждения требуют наличия постоянного проживания в стране. К тому же наличие ВНЖ может улучшить условия кредитования. Обязательно требуется страхование недвижимости, а также в некоторых случаях страхование жизни заемщика.

Средние процентные ставки по ипотеке составляют около 10–13% годовых, а максимальный срок кредитования достигает 20 лет, первоначальный взнос обычно составляет от 20% до 40% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма кредита равна примерно 180 млн армянских драм. 

Ипотека для россиян в Испании

Сложнее всего россиянам получить кредит в Испании, что связано с особенно жесткими требованиями к нерезидентам страны. Так, иностранцы обязаны получить идентификационный номер иностранца (NIE), без которого невозможно выполнение любых банковских операций, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Требования в Казахстане, Сербии и Армении менее жесткие, и некоторые банки в этих странах могут выдать кредит иностранным гражданам всего по двум документам. 

Для нерезидентов минимальный первоначальный взнос составляет около 40% от стоимости приобретаемой недвижимости. Для нерезидентов процентные ставки обычно выше, чем для резидентов. Максимальный срок ипотеки для нерезидентов составляет до 20–25 лет. Минимальная сумма кредита обычно начинается от 100 тысяч евро.

Важно! В 2025 году в Испании обсуждается возможность введения ограничений на покупку недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС, которые не проживают в стране. В частности, рассматривается введение 100% налога на покупку недвижимости для таких покупателей, что может существенно повлиять на возможности приобретения жилья нерезидентами.

Для оформления ипотеки в любой стране потребуется учитывать значительные транспортные расходы на поездки в страну, где находится приобретаемая недвижимость. Важный момент — наличие визы или другого разрешения на въезд, без которого покупка просто невозможна. Также стоит предусмотреть дополнительные затраты на перевод документов и консультации, если вы не владеете местным языком. Эти вопросы можно поручить агентству недвижимости, однако за его услуги придется заплатить комиссию, которая, как правило, составляет определенный процент от стоимости сделки.