Спрос на загородное жилье в России резко увеличился во время пандемии и остается высоким до сих пор. Одни семьи покупают дома, чтобы приезжать летом, другие ищут капитальное жилье, чтобы переехать насовсем. Рассказываем, как найти и купить дом в деревне недорого и без посредников.
В чем преимущества жизни в деревне
В деревнях можно найти добротные дома, построенные для постоянного проживания. Даже если покупатели не планируют жить в доме постоянно, у них будет возможность приезжать и оставаться там в любое время года. В отличие, например, от летнего домика в СНТ, где зимой будет уже некомфортно.
Еще одно преимущество деревенской недвижимости — большие земельные участки. Такой вариант подойдет тем, кто хочет получить не шесть соток, а двадцать шесть, а то и больше.
Как правило, дом в деревне стоит дешевле, чем дом в коттеджном поселке. Но многое зависит от состояния недвижимости, удаленности, ситуации с документами.
Деревни входят в состав муниципальных образований, а значит, не придется отдельно оплачивать уборку дорог, вывоз мусора, уличное освещение.
Также в деревнях или поблизости есть основная инфраструктура: детский сад и школа, фельдшерский пункт, отделение полиции, магазины, часто есть общественный транспорт.
В деревне, в отличие от дачных кооперативов, обычно хорошая сотовая связь и стабильный Интернет.
Итак, основные преимущества покупки дома в деревне:
- можно жить круглый год;
- большой земельный участок;
- низкая стоимость;
- развитая инфраструктура.
С чего начать поиски дома
Перед тем как начать поиск, нужно определиться с основными параметрами:
- бюджет;
- удаленность от города (радиус или конкретные районы);
- материал, из которого построен дом;
- состояние (требует вложений или можно сразу заселиться);
- местность (наличие рядом леса или водоема);
- транспорт (нужна ли автобусная остановка и железнодорожная станция).
Когда есть подробное представление о том, что искать, можно приступать непосредственно к поискам. Основной источник — профильные сайты с объявлениями. В большинстве случаев в контактах продавца окажется не собственник, а его риелтор, но иногда объявления размещают и сами владельцы недвижимости.
Второй способ — искать недвижимость на месте, то есть в конкретных интересных покупателю населенных пунктах. Там можно расспросить местных жителей о том, есть ли выставленные на продажу дома, а также в целом о жизни в деревне. Кстати, изначально определиться с интересными районами можно с помощью онлайн-карт. На них хорошо видно, какая природа окружает деревню, как далеко дорога, есть ли остановки общественного транспорта и т. д.
Как проверить юридическую чистоту дома и земельного участка
Купить дом в деревне недорого можно в том числе за счет экономии на посредниках: риелторах с обеих сторон, юристе или нотариусе. Но в этом случае покупателю нужно тщательно проверить юридическую чистоту объекта.
Основные этапы самостоятельной проверки перечислила для Банки.ру Елена Пятаченко, руководитель департамента по правовому сопровождению девелоперских проектов Arrow Capital.
- Изучить правоустанавливающие документы на дом и землю. Продавец должен предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности на дом и участок. Также важно проверить наличие технического паспорта и кадастрового плана.
- Убедиться в отсутствии обременений. В выписке из ЕГРН указываются возможные ограничения: аресты, залоги, запреты на сделки. Если такие есть, покупка может быть рискованной.
- Проверить историю перехода прав. Для этого необходимо запросить документы по предыдущим сделкам, это могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, документы, подтверждающие произведенные расчеты за объекты, а также доверенности, если документы подписывал поверенный. Бывали случаи, когда имущество продавали по поддельным документам или с нарушением прав собственников или наследников. Лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН с историей владельцев (выдается только собственнику).
- Уточнить категории и разрешенное использование земли. Важно убедиться, что участок можно использовать под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или дачное строительство, иначе могут возникнуть сложности с оформлением и эксплуатацией.
- Проверить продавца. Если собственник — физлицо, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете (чтобы исключить сделки с недееспособными лицами). Также нужно проверить продавца по открытым базам (сайты ФССП, Арбитражного суда, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты), чтобы убедиться, что он не в стадии ликвидации или банкротства, что в отношении него и объектов отсутствуют судебные споры.
- Убедиться в отсутствии проблем с коммуникациями и границами участка. Бывают случаи, когда дом построен без необходимых согласований или находится ближе к границе участка, чем допускает закон. Для этого можно привлечь специалиста или кадастрового инженера.
- Самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, это будет подтверждением должной осмотрительности покупателя в случае судебного спора.
Как торговаться при покупке дома
Понять, насколько продавец готов уступить в цене, можно по информации в объявлении. Обычно в них сразу пишут, уместен ли торг. А непосредственно торговаться лучше после осмотра дома. Причиной для того, чтобы просить скидку, могут стать обнаруженные недостатки, например, неисправное оборудование или протекающая крыша.
Эксперты советуют покупателю не показывать явную заинтересованность в сделке и подчеркивать, что он рассматривает еще несколько вариантов. А перед тем как начать поиски дома, изучить порядок цен, чтобы лучше ориентироваться в рыночных предложениях и аргументировать торг. Можно изначально попросить завышенную скидку — так больше шансов в итоге прийти к компромиссному предложению.
Как оформить сделку без участия посредников
«Покупка деревенского дома без посредников — это вполне реальная задача, если следовать четкому алгоритму проверки документов и оформления сделки, — говорит Елена Пятаченко. — Главное — заранее убедиться в чистоте объектов недвижимости, отсутствии правовых рисков и грамотно провести расчет с продавцом. Но если сделка вызывает сомнения или кажется слишком сложной, лучше проконсультироваться с юристом или заключить ее у нотариуса».
Итак, основные этапы оформления сделки при покупке дома в деревне.
- Подготовить договор купли-продажи. Можно использовать типовой, но лучше составить собственный, прописав важные условия: полную стоимость, порядок расчетов, отсутствие претензий после сделки, гарантии и заверения продавца.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужно подать документы через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Понадобятся паспорта покупателя и продавца, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и квитанция об уплате госпошлины.
- Произвести расчеты. Подходящий вариант — аккредитив, который банк перечислит продавцу после регистрации сделки. Менее безопасно воспользоваться банковской ячейкой или передавать наличные, но тогда важно сделать это при свидетелях и составить расписку, подтверждающую получение денег продавцом.
- Оформить право собственности. После регистрации сделки покупатель получает новую выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
Возможные риски при покупке дома в деревне и как их избежать
По словам управляющего партнера юридической компании «ЭНСО» Алексея Головченко, в России плохая ситуация с защитой прав собственности: юристы часто сталкиваются с ситуацией, когда у покупателей забирают недвижимость без какой-либо компенсации.
Основные риски, с которыми можно столкнуться при покупке дома, перечислила Елена Пятаченко.
- Оспаривание сделки наследниками. Важно убедиться, что у продавца есть свидетельство о праве на наследство, а все возможные наследники отказались от своих прав (или других наследников не было).
- Долги по коммунальным платежам и налогам. Важно запросить справки об отсутствии задолженности по ЖКУ, перед налоговой и другими инстанциями.
- Продажа без согласия супруга. Если дом в собственности одного из супругов, но был приобретен в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга, брачный договор (при наличии) или нотариально удостоверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит.
- Ошибка в документах. Иногда площадь дома или участка не соответствует данным в ЕГРН, а исправление может потребовать времени и денег. Лучше сразу заказать уточненные кадастровые документы.
- Незаконные постройки. Если дом построен без разрешений или на земле, не предназначенной для этого, возможны проблемы с узакониванием (в этом случае дом придется снести за счет собственника). Перед покупкой стоит проверить наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию.
Как найти идеальный дом в деревне и не переплатить: главное
Чтобы купить дом по выгодной цене, можно отказаться от услуг риелторов и других посредников. Искать жилье стоит на сайтах объявлений или непосредственно в нужных населенных пунктах. Перед этим важно детально обдумать, каким должен быть дом, земельный участок и поселок или деревня.
Проверить юридическую чистоту недвижимости можно самостоятельно, но, если что-то все-таки вызывает сомнения, лучше обратиться к юристу или заключить сделку у нотариуса. К примеру, юридические услуги, по информации Алексея Головченко, будут стоить 30–50 тысяч рублей. Это меньше, чем услуги риелтора, которые обычно составляют 3–5% от суммы сделки.
Также сэкономить на покупке можно, если использовать средства материнского капитала, жилищный сертификат, если он положен, либо субсидию. А после можно оформить налоговый вычет. О том, кто имеет на него право и как его получить, можно прочитать в этом материале.
