Продажа квартиры — это процесс, требующий не только юридической подготовки, но и создания привлекательного образа жилья. Разбираемся, какие минимальные улучшения действительно помогут продать квартиру быстрее, когда стоит вложиться в косметический ремонт и в каких случаях лучше выставить объект как есть. Эксперты рынка недвижимости делятся своим мнением о том, что действительно окупается, а что лишь отнимет время и деньги.
Стоит ли делать ремонт перед продажей недвижимости
Предпродажный ремонт квартиры необходим лишь в том случае, если она находится в таком состоянии, что может отпугнуть потенциального покупателя, считает глава агентства недвижимости «Культурная столица» Ольга Бочарникова. Как показывает практика, глобальный предпродажный ремонт не окупается. Поэтому ответ на вопрос, делать ли ремонт перед продажей недвижимости, зависит от того, кто станет покупателем квартиры.
Люди, покупающие квартиры на вторичном рынке, делятся на три категории:
- Ограничен в бюджете или сам постепенно рассчитывает сделать ремонт под себя. Эта категория клиентов покупает, исходя из трех критериев: цена, состояние, локация.
- «Заехать и жить». Критерии: локация, состояние, цена.
- Инвесторы-флипперы, зарабатывающие на перепродаже. Тут все просто: цена, локация. Как правило, ремонт делают сами, купив самый дешевый объект по минимальной цене.
Не стоит вкладывать в ремонт баснословные средства, отмечает Ольга Бочарникова. Цель продавца в данном случае — не заработать на ремонте дополнительные деньги (как правило, этого либо не случается вовсе, либо продажа квартиры с дизайнерским ремонтом длится годами), а продемонстрировать жилье будущим владельцам в стиле «купи и живи».
«Для того чтобы быстрее продать квартиру по заявленной стоимости, достаточно привести ее в порядок, чтобы ничего не торчало, не отслаивалось, не отваливалось. Например, протечки на потолке лучше устранить. Глаз покупателя должен останавливаться только на планировке, он хочет видеть перспективу расположения мебели и техники в аккуратном и чистом помещении», — поясняет Ольга Бочарникова.
Важно! Если квартира в плохом состоянии, ее проще продать под ремонт. Если же у вас хорошая планировка и локация, то косметическое обновление поможет продать ее дороже.
Сколько стоит предпродажный ремонт
Точные цифры назвать сложно, так как стоимость ремонта зависит от множества факторов: состояния квартиры, материалов, работы мастеров. Однако в среднем можно ориентироваться на следующие суммы:
- Косметический ремонт (обои, покраска, сантехника) — 200–500 тысяч рублей.
- Полный ремонт с заменой коммуникаций — 700 тысяч — 2 млн рублей.
По словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, средние цены на косметический ремонт в Москве для однокомнатной квартиры составляют 200–400 тысяч рублей, для «двушки» — 300–500 тысяч, а для трехкомнатной квартиры могут доходить и до 500–700 тысяч рублей. Как отмечает агент по недвижимости в Москве Руслан Комаров, средняя цена косметического ремонта в Москве составляет 10–14 тысяч рублей за квадратный метр по полу.
В регионах цены в среднем на 30–50% ниже, но многое зависит от города. Окупаемость ремонта также зависит от типа квартиры и ее локации. Например, в элитном сегменте покупатели хотят готовый вариант, а в экономклассе часто выбирают жилье под свой вкус, говорят эксперты.
«Если ремонт делается не для продажи квартиры, а для себя, его можно застраховать. Многие страховщики предлагают защиту отделки и движимого имущества (мебели, техники) на случай непредвиденных ситуаций: пожара, затопления, кражи, стихийных бедствий и т. д. Такую страховку можно оформить даже без осмотра помещения представителем страховой компании. У этого продукта есть и исключения: не получится оформить полис, если дом очень старый или находится в аварийном состоянии, а также застраховать некоторые предметы обстановки: книги, посуду, наличные деньги», — напоминает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина.
Калькулятор ипотечного страхования
Рассчитайте цену и оформите полис онлайн
Хоумстейджинг — альтернатива ремонту
При продаже недвижимости сегодня активно применяется хоумстейджинг.
Хоумстейджинг — это метод стилизации и декорирования жилья для улучшения его внешнего вида и повышения его рыночной стоимости при продаже или сдаче в аренду. Во время такой работы учитываются различные маркетинговые, психологические и эстетические принципы, объясняет доцент Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.
Хоумстейджинг помогает на практике решить основные задачи при продаже квартиры:
- Увеличивает привлекательность квартиры, скрывает или нивелирует недостатки. Грамотный хоумстейджер увидит и подчеркнет достоинства квартиры, о которых вы сами можете даже не подозревать.
- Расширяет аудиторию потенциальных покупателей. С помощью хоумстейджинга интерьер квартиры делают универсальным, подходящим разным группам людей.
- Отремонтированные и продуманно оформленные квартиры, как правило, продаются дороже рынка. Здесь важно подобрать нейтральные цвета и правильно расставить мебель, сделав квартиру максимально свободной.
Важно! Даже мелкий ремонт с небольшими затратами способен поднять стоимость квартиры на 5–15%, аренды — на 10–25%, отмечает Дмитрий Морковкин. Здесь важно подобрать нейтральные цвета и правильно расставить мебель, сделав квартиру максимально свободной. Если вложить 300–500 тысяч рублей в обновление «двушки» в Москве, ее можно продать на 1–1,5 млн дороже, говорит Елена Мищенко. Но это работает только в случае ликвидного жилья в востребованной локации.
Минимальные улучшения, которые помогут быстрее продать квартиру
Перед продажей квартиры в первую очередь нужно заняться расхламлением, советует эксперт по недвижимости и риелтор Мария Кудреватых: провести генеральную уборку квартиры, почистить сантехнику, сделать запах в квартире приятным, особенно если здесь проживали с животными. Для создания атмосферы можно добавить текстильные элементы: шторы, пледы, подушки, которые привлекут внимание, а также сделают пространство более комфортным.
«Когда покупатель заходит в квартиру, он сразу оценивает общую картину и сопоставляет свои ожидания и реальность, потому что зачастую фотографии в объявлениях выглядят намного лучше, чем в реальности, и это может вызвать либо разочарование, либо удовлетворение. Если квартира соответствует ожиданиям: чистая, аккуратная и приятно пахнет, то покупатель, скорее всего, не будет обращать внимание на мелкие детали», — говорит риелтор.
Если вы знаете о дефектах в квартире, стоит заранее позаботиться об их устранении. Например, замените сломанную ручку, выпавшие розетки, перегоревшие лампочки или обновите обои, если они местами оторваны или повреждены. Эти улучшения не требуют больших затрат и времени, но значительно изменят внешний вид квартиры.
Какие мелкие обновления делают квартиру более привлекательной
- Перекраска стен в светлые нейтральные тона — быстро, недорого, но дает ощущение свежести.
- Замена старых розеток, выключателей, дверных ручек и плинтусов — мелочь, но создает впечатление ухоженности.
- Замена силикона в ванной и на кухне: если старый почернел или потрескался, это сразу бросается в глаза.
- Освещение: новые, стильные и яркие светильники делают пространство визуально более дорогим. Можно найти оптимальные варианты по цене.
- Минимальная меблировка: пустая квартира выглядит холодно. Иногда даже простая мебельная постановка делает объект более уютным.
Какие элементы квартиры стоит обновить в первую очередь
Начните с кухни, достаточно обновить фасады, заменить ручки, перекрасить стены. Затем нужно обратить внимание на ванную комнату, говорит Елена Мищенко. Если плитка в хорошем состоянии, можно просто заменить швы, повесить новое зеркало и светильники. Еще один важный пункт — входная дверь: квартира начинается с нее. Если дверь выглядит старой, ее можно покрасить, заменить ручку или даже поставить новую панель.
Когда необходим капитальный ремонт при продаже недвижимости
Обычно капитальный ремонт квартиры перед продажей выполняют люди, занимающиеся флиппингом, то есть покупкой, ремонтом и последующей продажей недвижимости с целью получения прибыли. Они имеют доступ к своим строителям и дизайнерам, что позволяет им быстро и эффективно проводить необходимые работы. Для обычных собственников квартир капитальный ремонт большого смысла не имеет, обращает внимание Мария Кудреватых. Процесс капитального ремонта требует времени, больших усилий и создает неудобства. Сразу встает вопрос о том, где жильцы квартиры будут жить во время ремонта, особенно если происходит продажа во встречной покупке.
Капитальный ремонт, по словам Руслана Комарова, оправдан в двух случаях:
- Если квартира относится к категории «сталинок». Такие объекты востребованны, и качественный ремонт повысит их ликвидность.
- Если недвижимость приобреталась у застройщика в состоянии «бетон» с целью перепродажи. В этом случае ремонт ускорит продажу и может окупиться.
Важно! Если состояние квартиры совсем плохое, то стоит рассмотреть вариант продажи «до бетона». Это означает, что можно оставить только белые стены, сделать предчистовую отделку, советует Мария Кудреватых.
Что выбирают продавцы: ремонт или скидку
Большинство продавцов, если ремонт квартиры, которая выставлена на продажу, отсутствует или оставляет желать лучшего, предпочитают снижать цену, делится опытом Елена Мищенко. Если квартира без ремонта, покупатели закладывают дисконт 10–15% от рыночной стоимости. Но если квартира чистая, светлая и ухоженная, то скидка может быть минимальной — 5% или даже меньше.
«Разумные улучшения делают квартиру привлекательнее, но не стоит пытаться превратить стандартное жилье в премиум. Чистота, свежая краска, хорошее освещение и порядок — уже половина успеха», — отмечает эксперт.
Когда ремонт не поможет:
- Если квартира требует капитального ремонта (старый фонд, изношенные коммуникации).
- Если в доме низкий спрос и высокая конкуренция (лучше работать с ценой, чем вкладываться в ремонт).
- Если район не развивается (покупатели обращают внимание на окружение, а не только на внутреннее состояние квартиры).
Стоит ли делать ремонт в квартире перед продажей: главное
- Косметический ремонт и хоумстейджинг окупаются в большинстве случаев. Это небольшие вложения, которые помогут продать квартиру быстрее и дороже.
- Капитальный ремонт перед продажей чаще всего нецелесообразен. Если квартира требует серьезных изменений, лучше продавать ее в текущем состоянии, но с учетом скидки.
- Главная цель продавца — сделать квартиру привлекательной для покупателя, но не вкладывать в нее сверх меры. В большинстве случаев достаточно уборки, устранения дефектов и грамотной подачи объекта.
Важно понимать, что любой ремонт должен быть экономически обоснован, поэтому нужно составить подробную смету с учетом актуальных цен на работу и строительные материалы. Покупатели в большинстве случаев не ожидают идеального состояния, но квартира должна производить приятное первое впечатление. Главное правило — чистота и свежесть, говорит Елена Мищенко.
Чек-лист подготовки квартиры к продаже
- Сделать легкий косметический ремонт (привести в порядок пол, потолок, выкрасить стены в нейтральный цвет).
- Починить или заменить все сломанное или пришедшее в негодность.
- Навести порядок (отмыть кухню и санузел, убрать личные вещи).
- Правильно расставить мебель (чтобы пространство выглядело выгодно на фото).
- Использовать аксессуары, сделав акценты.
