Как узнать кадастровую стоимость квартиры и когда это поможет снизить имущественный налог

При подготовке к сделке с недвижимостью нужно обязательно учитывать, что такое кадастровая стоимость квартиры. Эта информация важна для расчета налога на имущество, а также при проведении сделок с недвижимостью или решении других юридических вопросов. Разобрались, как быстро и легко определить кадастровую стоимость вашей квартиры в 2025 году.

Что такое кадастровая стоимость объекта  

Кадастровая стоимость недвижимости — это ее оценочная стоимость, которая определяется на основе характеристик объекта, рыночных цен и государственных методик.

Решение о проведении очередной государственной кадастровой оценки принимают исполнительные органы власти на уровне региона или местного самоуправления. Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости  по закону (ст. 24.12 Закона № 135-ФЗ) проводят не чаще, чем:

• раз в два года — для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
• раз в три года — для остальных регионов.

Обратите внимание: период для пересмотра кадастровой стоимости начинается с даты, на которую была проведена последняя оценка.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной и инвентаризационной  

Кроме кадастровой стоимости в обсуждениях купли-продажи иногда фигурируют рыночная и инвентаризационная стоимости. Рассмотрим подробнее отличия этих понятий.

Инвентаризационная стоимость используется для зданий капитального строительства и показывает себестоимость квартиры. Она рассчитывается на основе затрат, которые были понесены при строительстве, с учетом износа здания на момент оценки. Эту стоимость сейчас используют нечасто и только для недвижимости, возведенных до 2013 года.

Рыночная стоимость — цена квартиры, по которой ее можно продать или купить на рынке.

Подробнее различия кадастровой, рыночной и инвентаризационной стоимости показаны в таблице:
 

На что влияет кадастровая стоимость  

Знание кадастровой стоимости недвижимости полезно в разных ситуациях, таких как:

1. Оценка настоящей стоимости имущества. Она может быть необходима для различных юридических или финансовых целей, например при разделе имущества в случае развода или определении размера компенсации за ущерб, причиненный недвижимости. 
2. Сделки с недвижимостью. Зная кадастровую стоимость квартиры или дома, легче оценить ее цену при покупке или продаже. 
3. Налоговые расчеты. Кадастровая стоимость используется для расчета налога на имущество и земельного налога. Налоговая инспекция делает эти расчеты автоматически. 
4. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если вы продаете квартиру и владели ею менее 5 лет (или 3 года в некоторых случаях), вам нужно заплатить налог. Он составляет 13% от суммы продажи, если вы не использовали налоговый вычет или у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры. 
5. Кредиты и ипотека. Банки запрашивают кадастровую стоимость квартиры при выдаче кредитов или ипотеки, чтобы оценить риски и степень обеспечения кредита. 
6. Правовая защита. Кадастровая стоимость недвижимости важна при судебных спорах, связанных с недвижимостью. Она помогает сторонам спора опираться на официальную оценку, а также влияет на расчет госпошлины при обращении в суд по вопросам права собственности на объекты недвижимости.

Как рассчитывают кадастровую стоимость  

Кадастровая стоимость квартиры рассчитывается на основе рыночной оценки недвижимости и учитывает различные факторы, влияющие на ее цену. Этот показатель используется для расчета налогов, арендной платы и других обязательных платежей.

• Метод массовой оценки — учитываются средние рыночные цены на аналогичные объекты недвижимости в регионе.
• Локальные факторы — расположение квартиры, транспортная доступность, инфраструктура, этажность, год постройки дома и другие характеристики.
• Площадь и техническое состояние — чем больше площадь и выше класс жилья, тем выше кадастровая стоимость.
• Рыночная ситуация — данные о сделках купли-продажи в конкретном районе.
• Используемый метод оценки — сравнительный, доходный или затратный метод (в зависимости от ситуации).

Кадастровую стоимость определяет Росреестр, а результаты оценки публикуются в открытом доступе. Проверить стоимость можно на сайте Росреестра или через МФЦ. Если она завышена, есть возможность ее оспорить.

Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости бесплатно

Как проверить кадастровую стоимость в Росреестре   

Проверить кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра.

Для этого:

• Перейдите на сайт Росреестра

• В меню выберите раздел «Услуги и сервисы».
• Затем «Сервисы».
• Перейдите во вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости».

• Заполните необходимые графы и получите сведения о квартире.

Поиск по адресу на публичной кадастровой карте 

Публичная кадастровая карта — это онлайн-сервис, где можно найти информацию о недвижимости в России. Здесь доступны данные, такие как кадастровый номер, площадь, адрес, стоимость земли и другие характеристики. 

Чтобы узнать кадастровую стоимость земли на публичной кадастровой карте, выполните следующие шаги: 

• Перейдите на сайт Росреестра.
• В меню выберите «Публичная кадастровая карта».

• Введите в поисковую строку кадастровый номер объекта недвижимости или его адрес.

• На карте появится объект, и вы сможете увидеть его кадастровую стоимость.

Как заказать выписку из ЕГРН через «Госуслуги»  

Заказать выписку из ЕГРН довольно просто:

• Войдите на «Госуслуги» под своей учетной записью. Запись она должна быть подтвержденной
• Нажмите вкладку справки/выписки

• В разделе «Недвижимость» нажмите «Выписка из ЕГРН»
• Нажмите «Начать»

• Нажмите  «Получить онлайн-выписку»

• Проверьте ваши данные и отправьте запрос

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка  

Где посмотреть кадастровую стоимость участка по кадастровому номеру  

Чтобы узнать кадастровую стоимость участка по кадастровому номеру, можно воспользоваться несколькими способами:

1. Росреестр — на официальном сайте Росреестра доступен сервис «Справочная информация по объектам недвижимости». Введите кадастровый номер или адрес участка, и система предоставит актуальные данные, включая его кадастровую стоимость.
2. Портал «Госуслуги» — через портал «Госуслуги» также можно получить информацию о кадастровой стоимости. Необходимо зайти в раздел «Справки, выписки», выбрать подраздел «Недвижимость» и затем вкладку «Выписки из ЕГРН».
3. МФЦ (многофункциональные центры) — можно обратиться в ближайший МФЦ, где сотрудники помогут получить сведения о кадастровой стоимости.
4. Кадастровая карта — существует возможность воспользоваться онлайн-кадастровыми картами, которые отображают информацию о земельных участках и их кадастровой стоимости.

Как проверить стоимость земельного участка через Росреестр  

Проверить кадастровую стоимость земельного участка через Росреестр довольно легко:

1.  Перейдите на официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.gov.ru. 
2. Найдите раздел «Сервисы» или «Справочная информация по объектам недвижимости».
3. Введите кадастровый номер участка или его адрес в соответствующую форму.

После выполнения этих шагов система предоставит вам актуальную информацию о земельном участке, включая его кадастровую стоимость.

Частые вопросы о кадастровой стоимости 

Можно ли уменьшить налог за счет снижения кадастровой стоимости?  

Да, уменьшить налог на имущество можно за счет снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Снижение кадастровой стоимости непосредственно влияет на налог, так как налог на имущество рассчитывается на основе этой стоимости.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, вы можете подать заявление на ее пересмотр. Заявление подается в бюджетное учреждение, МФЦ или через портал «Госуслуги» в течение 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН. Срок рассмотрения заявления — 30 дней. Если ошибка будет обнаружена, то она должна быть исправлена в течение 45 дней, если заявление подано физическим лицом, или в течение 90 дней, если решение принял уполномоченный орган. После исправления данных о кадастровой стоимости в течение 3 рабочих дней передаются в Росреестр и уполномоченный орган для внесения изменений в ЕГРН.

«Оспаривание кадастровой стоимости — один из легальных способов уменьшить сумму имущественного налога, наряду с федеральными и местными льготами и налоговыми вычетами. Сделать это можно через специальную комиссию или суд, который в большинстве случаев встает на сторону собственника. Однако во втором случае нужно предварительно оценить выгоду от пересмотра кадастровой стоимости: возможно, что сумма, на которую будет снижен налог, окажется намного ниже расходов на оценочную экспертизу, судебные издержки и госпошлину. И конечно, изменить  кадастровую стоимость можно, только если она была неверно рассчитана изначально», — напоминает эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина. 

Как часто нужно проверять кадастровую стоимость недвижимости?  

Кадастровую стоимость недвижимости стоит проверять хотя бы раз в 2-3 года. В зависимости от региона пересмотр кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два или три года. Если вы заметили ошибки или сомневаетесь в правильности установленной стоимости, можно подать заявление на ее пересмотр. 

Влияет ли капитальный ремонт на кадастровую стоимость объекта?  

Да, капитальный ремонт может повлиять на кадастровую стоимость недвижимости. Если в процессе ремонта значительно улучшаются характеристики объекта, такие как его состояние, площадь или функциональные особенности, это может привести к росту кадастровой стоимости. Например, модернизация инженерных систем, улучшение внешнего вида или увеличение площади могут стать основанием для пересмотра стоимости.

Обратите внимание: косметические изменения, как правило, не влияют на кадастровую стоимость, так как они не затрагивают ключевые характеристики объекта.