В последние годы на российском рынке недвижимости вновь набирает популярность схема обмена квартир, когда собственники не просто продают и покупают жилье, а обмениваются ими с возможной доплатой. Этот подход позволяет ускорить процесс смены жилья и минимизировать риски, связанные с поиском подходящих вариантов. Разбираемся с экспертами, как работает эта схема и к чему быть готовым при таких сделках.
Что такое обмен квартирами
Обмен квартир представляет собой сделку, при которой два собственника договариваются о взаимной передаче своих объектов недвижимости. Если стоимость квартир различается, предусмотрена доплата со стороны владельца менее ценного жилья. Такой обмен может быть оформлен двумя способами:
В простой сделке происходит обмен одной квартиры на другую без денежного расчета. Участники сделки обмениваются правами собственности напрямую.
В альтернативной сделке участвуют два или более объекта недвижимости. Продавец одновременно продает свою квартиру и покупает другую, при этом деньги от покупателя новой квартиры идут напрямую к конечному продавцу, минуя промежуточного продавца. «Это гораздо более гибкая и распространенная схема, чем обмен, потому что она позволяет покупателю выбрать квартиру по своему вкусу и заключить сделку на лучших условиях», — объясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
Важно! Договор мены во многом схож с классическим договором купли-продажи: каждая из сторон сначала фактически продает свою квартиру, а затем приобретает другую у участника обмена. Условия таких сделок практически идентичны, за исключением нюансов, связанных с взаимозачетом стоимости недвижимости.
Плюсы и минусы обмена квартирами: на что обратить внимание
Среди преимуществ обмена квартирами с доплатой — возможность улучшить жилищные условия (например, обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную), сократить время на поиск нового жилья и покупателя, а также снизить риски срыва сделки за счет взаимозависимости операций. К тому же все договоры регистрируются в Росреестре одновременно, что обеспечивает защиту прав всех сторон сделки.
Однако при таких сделках существуют определенные риски как для покупателей, так и для продавцов. Среди них:
- Отказ от исполнения договора: если один из участников не найдет подходящий объект или не согласует условия, сделка может сорваться.
- Зависимость от других участников: если кто-то из цепочки передумает или не сможет выполнить условия, это может привести к потере времени и средств.
- Изменение цены на квартиру может затянуть и затруднить процесс продажи и покупки.
- Необходимость соблюдения всех условий и сроков, чтобы избежать срыва сделки.
Как происходит сделка
Процесс обмена недвижимостью включает несколько этапов:
1. Поиск подходящего варианта: ищем собственника, готового обменять свою квартиру на вашу с учетом возможной доплаты или без этого.
2. Оценка недвижимости: делаем независимую оценку обеих квартир для определения их рыночной стоимости и размера доплаты.
3. Сбор документов: готовим правоустанавливающие документы, технические паспорта, справки об отсутствии задолженностей и другие необходимые бумаги.
4. Заключение договора: оформляем договор мены или два договора купли-продажи, в которых нужно указать условия обмена, суммы доплаты и сроки передачи недвижимости.
5. Регистрация сделки: подаем документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
Важно! Для оформления обмена квартирами потребуются следующие документы: паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, справки об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам, справка о составе семьи, свидетельство о браке или разводе, а также нотариально заверенное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке. Кроме того, понадобится проект договора, квитанция об оплате госпошлины и заявление на регистрацию сделки.
Обратите внимание! При обмене квартир каждая сторона считается продавцом своей недвижимости, поэтому возникает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, если квартира находилась в собственности более минимального срока владения (3 или 5 лет), налог может не взиматься.
Можно ли взять ипотеку на новое жилье, если еще не продана старая квартира
Да, ипотеку взять можно, но процесс может быть более сложным, обращает внимание аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. В некоторых случаях банки могут предоставить ипотеку под залог той квартиры, которая еще не продана. Однако в этом случае возможны ограничения на сумму кредита, или предъявлены дополнительные требования к заемщику, например, высокий кредитный рейтинг или наличие значительного первоначального взноса.
«Кроме того, банки могут потребовать заключить предварительный договор купли-продажи старой квартиры или другие обязательства, чтобы снизить риск для себя. Это делается с целью гарантировать, что заемщик сможет погасить ипотеку после продажи своей старой недвижимости», — говорит эксперт.
Как еще финансировать обмен жилья: ключевые инструменты
Обмен квартир — это не только удобный, но и финансово сложный процесс. Часто людям приходится решать вопрос: где взять деньги на новое жилье, если старое еще не продано? Банки и застройщики предлагают несколько решений, позволяющих упростить такие альтернативные сделки:
Кредит под залог недвижимости: когда человек может взять кредит, используя свою текущую квартиру в качестве залога. Это позволяет обеспечить сделку с покупкой нового жилья, даже если старое жилье еще не продано. При этом важно понимать, что до продажи старой квартиры заемщик остается обязанным по выплате кредита.
Программы «трейд-ин» (trade-in): некоторые компании предлагают услуги по выкупу старой квартиры с последующей продажей, что упрощает процесс для клиента.
Ипотека с использованием средств от продажи квартиры: некоторые банки предлагают специальные ипотечные продукты для покупателей, которые планируют продать свою старую квартиру и использовать эти деньги на погашение кредита.
Важно! Материнский капитал и субсидии также могут быть использованы в рамках альтернативных сделок, напоминают аналитики Банки.ру. Однако важно учитывать условия использования этих средств, которые могут варьироваться в зависимости от региона и конкретных программ.
В частности:
Материнский капитал может быть использован для покупки жилья, если есть документы, подтверждающие право на его использование. Важно, чтобы квартира, покупаемая за материнский капитал, соответствовала требованиям (например, площадь жилья).
Государственные субсидии (например, для семей с детьми или молодых специалистов) также могут быть использованы для покупки квартиры в рамках альтернативной сделки. Однако для этого важно заранее уточнить условия в банке и у застройщика, поскольку в разных регионах могут быть разные программы и требования, отмечает Артур Хачатрян.
Как работает схема trade-in в недвижимости
Программа trade-in в сфере недвижимости предоставляет возможность обменять существующую квартиру на новую в строящемся доме с доплатой, что значительно упрощает процесс смены жилья и сокращает время на поиск покупателя. Однако перед участием в такой программе важно тщательно изучить ее условия и оценить потенциальные выгоды и риски.
Суть программы заключается в том, что застройщик или его партнерское агентство недвижимости берет на себя продажу вашей текущей квартиры, а вы приобретаете новое жилье с учетом вырученных средств и необходимой доплаты. При этом стоимость вашей старой квартиры засчитывается в счет оплаты новой, а разницу вы доплачиваете самостоятельно.
Преимущества и недостатки программы trade-in
| Плюсы | Минусы |
| Экономия времени и усилий – не нужно искать покупателя и организовывать сделку, застройщик или агентство берет эти задачи на себя. | Возможная потеря в стоимости – застройщик может оценить квартиру ниже рыночной, снижая сумму от продажи. |
| Фиксация цены на новостройку – стоимость новой квартиры фиксируется на срок до 90 дней, защищая от роста цен. | Ограничения по типу и состоянию жилья – не все квартиры подходят для trade-in, учитываются регион, характеристики и состояние. |
| Минимизация рисков – специалисты занимаются продажей, снижая вероятность срыва сделки и задержек. | Необходимость доплаты – если новая квартира дороже старой, разницу придется покрыть за счет собственных средств или ипотеки. |
Итоги: стоит ли рассматривать обмен квартиры в 2025 году
Обмен недвижимости — это удобный способ смены жилья, позволяющий сократить сроки сделки и снизить риски, связанные с поиском покупателей и продавцов. Благодаря различным финансовым инструментам, таким как ипотека под залог квартиры, программы trade-in и субсидии, этот процесс становится еще доступнее.
Однако важно учитывать возможные ограничения, зависимость от других участников сделки и потенциальную потерю в цене при участии в программах застройщиков. Перед тем как принять решение, стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, изучить условия и проконсультироваться с экспертами, чтобы обмен прошел максимально выгодно и безопасно.
Калькулятор ипотечного страхования
Рассчитайте цену и оформите полис онлайн
