Ипотечный бум в России начался в 2005 году после одного-единственного решения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эта госструктура, созданная еще в 90-х годах для поддержки ипотеки, выкупает у банков-партнеров кредитные закладные — фактически заемщики расплачиваются не с банком, а с АИЖК. Раньше агентство имело право стребовать с банка половину кредита, если заемщик переставал платить. А осенью 2005 года агентство вдруг отказалось от этого права. И взвалило на себя все риски по кредитам банков, которые входят в программу АИЖК.
Тогда россияне обнаружили, что получить ипотечный кредит стало гораздо проще. Региональные банки, большинство которых сотрудничали с АИЖК, стали наперебой раздавать кредиты, совершенно не заботясь о том, смогут ли заемщики их погасить. Ведь они уже ничем не рисковали — АИЖК целиком покрывало убытки в случае невозврата.
Другие банки, не входящие в систему АИЖК, стали выдавать еще более выгодные кредиты в долларах. Такие кредиты несли курсовые риски, но о них мало кто задумывался: рубль стабильно укреплялся к доллару. За четыре года общее количество ипотечных кредитов выросло в 20 раз, а их объем — в 75 раз. АИЖК финансировало их заметную часть. Только в прошлом году агентство получило из бюджета 60 млрд рублей.
В 2005 году стартовали нацпроекты, власти принялись решать демографическую проблему и для этого, считают специалисты, стали финансировать ипотеку через АИЖК. По данным самого агентства, половина заемщиков, въехав в новую квартиру, сразу же рожали детей. Ипотечные кредиты впервые стали по-настоящему доступны молодым семьям с небольшим заработком. У заемщиков, банков и АИЖК впереди было три спокойных года.
Теперь АИЖК утверждает, что 8% заемщиков не могут платить по кредитам: у одних выросли платежи, другим сократили зарплату, кого-то вообще уволили. И у большинства неплательщиков, говорят в АИЖК, жены — в декретных отпусках. В не связанных с АИЖК банках — примерно та же картина. 8% неплательщиков — это на самом деле немало. «Принято считать, что 5—6% невозврата — критичный уровень. А если экономическая ситуация не начнет улучшаться, число просроченных кредитов только вырастет», — говорит директор агентства «Русрейтинг» Ричард Хейнсворт. На прошлой неделе помощник президента Аркадий Дворкович предупредил, что объемы невозвращенных кредитов могут удвоиться.
Это плохо для банков, но не только для них. У заемщиков начинают отбирать имущество, а это грозит социальными проблемами. Власти это прекрасно понимают и запустили программу реструктуризации кредитов. Она позволяет заемщику год не платить по кредиту, а за это время найти новую работу. Но программа не очень популярна — госпомощь не бесплатная, и те, кто не может оплатить ипотеку, предпочитают вообще не платить сегодня, чем потом переплачивать.
В США массовые неплатежи по ипотеке — «кризис субпрайма» — чуть было не привели к коллапсу американской финансовой системы. Его можно было избежать, если бы банки ответственнее проверяли заемщиков и отсеивали ненадежных. В России может сложиться впечатление, что ипотечный кризис в основном связан с валютными кредитами, стоимость обслуживания которых сильно возросла
Субпрайм по-русски
Это сейчас все банкиры, к которым обращался Newsweek, утверждают, что очень осторожно отбирали заемщиков. Справку 2-НДФЛ, где указан официальный доход клиента, рассматривали под лупой, в один голос уверяют финансисты. Смотрели на все — на форму справки, на то, как она заполнена. «Хороший специалист всегда может отличить поддельную справку от настоящей», — считает Илья Зибарев из Альфа-банка.
Посредники, которые помогали получить кредит, иногда указывали в графе «доход» одинаковые суммы по каждому месяцу. А такого не бывает: зарплата всегда немного отличается от месяца к месяцу — к примеру,
На самом деле многие банки, даже зная, что документы липовые, выдавали кредиты направо и налево, а потом продавали закладные АИЖК и не беспокоились. «Такая схема дестимулировала банки к реальной проверке заемщиков, снимала с них ответственность за качество выданных кредитов», — признает теперь глава АИЖК Александр Семеняка.
«Последние годы процветала кредитная вольница», — говорит Екатерина Орешкович, директор Кировской региональной ипотечной корпорации, одного из операторов АИЖК. Усугублял ситуацию тот факт, что раздачей банковских кредитов на практике занимались риэлторы и ипотечные брокеры. Для них главное — продать квартиру и получить проценты со сделки. В результате в портфелях банков и АИЖК оказалось очень много потенциально опасных долгов.
«В регионах в основном серые зарплаты. Это значит, что доход подтверждался в произвольной форме — справку рисовал работодатель. А рвения по проверке доходов никто не проявлял», — рассказывает Орешкович. С ней соглашаются и руководители других региональных отделений АИЖК. Независимые оценщики, которые определяли стоимость залога, вели себя безответственно, добавляет генеральный директор ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» Олег Салыган. «Например, «однушку» стоимостью в 1 млн рублей оценивали в 4 млн», — говорит он. Это позволяло заемщику получить кредит побольше. А оценщик получал бонус.
Качество экспертизы АИЖК тоже оставляет желать лучшего — на многое агентство просто закрывало глаза. «В АИЖК пытались повысить доступность ипотеки», — оправдывает коллег Екатерина Орешкович. Теперь АИЖК отмечает в регионах рекордные просрочки. Директор агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная говорит, что примерно 5% просроченных кредитов получены по поддельным справкам. Бизнес «Секвойи» растет день ото дня: это коллекторское агентство занимается возвратом проблемных кредитов. В случае успеха коллектор получает 20—25% от суммы долга.
Дожить до банкротства
В отдельных регионах уровень неплатежей достигает 30%. Это сопоставимо с данными по невозврату ипотеки в США, где кредиты также раздавали кому ни попадя. Правительство объявило о программе реструктуризации ипотеки: тем, кто не может платить, предлагают взять тайм-аут на 12 месяцев.
Доход семьи Шишикиных из Воронежа сейчас составляет 15 000 рублей. Этой суммы даже не хватает на платеж по ипотечному кредиту: каждый месяц Александра Шишикина относит в банк 16 500 рублей. Пока что они тратят деньги, которые были отложены на ремонт квартиры, но они скоро закончатся. Зарплату Александре сократили — кризис. Муж — строитель — вообще сидит без работы. У них есть два выхода: либо продать квартиру, либо по государственной программе реструктурировать свой кредит.
Шишикины обратились за государственной помощью, но затем от нее отказались. АИЖК предложило им «кредитные каникулы» длиной в год, но после этого платежи по новому госкредиту прибавятся к ежемесячным платежам по текущему кредиту. Расходы на оплату ипотеки заметно вырастут — в среднем на 10%. То есть Шишикиным пришлось бы платить уже 19 000 рублей. Нет, решили они, лучше попробовать «перехватить» у родителей и надеяться, что пронесет.
«Мы сознательно отказались от льгот, иначе платить по кредитам перестали бы абсолютно все», — говорит Дворкович. Государство выделило на реструктуризацию ипотеки 5 млрд рублей. Это совсем немного. Похоже, больше и не дадут: «Финансирования АИЖК пока в наших планах нет», — говорит источник в Минфине.
Похоже, что дефицит финансирования господдержки по ипотеке и правда имеет место. Программа не только невыгодная. В нее сложно попасть. Существуют ограничения по метражу и стоимости квартиры. Заемщик действительно должен быть небогат: после уплаты ипотечного взноса у него должно оставаться не больше чем два прожиточных минимума на члена семьи. К тому же заемщик обязан выполнить ряд условий — зарегистрироваться на бирже труда и предоставить от своего банка справку об отказе реструктурировать кредит. Наконец, надо продать все свои активы — машину и дачу. «Наш ресурс ограничен, и мы помогаем тем, у кого самая тяжелая ситуация», — объясняет глава АИЖК Александр Семеняка.
И это лучшее из зол. Частные банки тоже предлагают программы реструктуризации, но их условия еще жестче. Например, Альфа-банк готов перевести долларовый кредит в рублевый, но при этом ставка возрастет с 10 до 23%. Заемщики все равно не спешат обращаться за госсподержкой. Программа АИЖК работает с начала февраля, и за месяц ей воспользовались всего около 300 человек. Это капля в море.
Перед многими проблемными заемщиками сейчас маячит вполне реальная перспектива потерять квартиру. Два года назад московский риэлтор Алена Максимова купила в кредит «двушку» за $350 000. К осени оставалось еще $280 000 долга, но тут грянул кризис, и ее работа перестала приносить доход. В банке Алене предложили продать квартиру. Она отказалась.
Уже есть случай, когда заемщикам Альфа-банка пришлось продавать квартиру, чтобы погасить долг. При этом квартиры дешевеют, а долг так быстро не уменьшается. «Среди заемщиков распространено заблуждение, что банк дал им квартиру, которую заемщик может в любой момент отдать, — говорит Роман Майзенгер из коллекторского агентства «Центр ЮСБ — Алтай». — На самом деле это не так. Мы стараемся не обращать взыскание на заведомо неликвидную квартиру: арестовываем счета в банках, машины. Только в этом случае можно побудить должника рассчитаться по кредиту».
Впрочем, у неплательщиков есть управа и на коллекторов — антиколлекторы. Они, наоборот, препятствуют взиманию денег с должников. Алена Максимова обратилась в одну из таких компаний: «По крайней мере, они вместо меня отвечают на вопросы». Алена надеется, что таким образом сможет продержаться до того момента, когда вступит в силу закон о банкротстве физических лиц. Сейчас он обсуждается в Думе. С банкрота денег не взять.
Алексей САВКИН, Светлана ЗАЙЦЕВА, Игорь ИВАНОВ
