2012 год может стать рекордным для ипотечного рынка: спрос растет, несмотря на постепенное повышение ставок.
Статистика неопровержимо свидетельствует, что популярность ипотеки продолжает расти. За первое полугодие текущего года российские банки выдали ипотечных кредитов на 430 млрд рублей, или на 60% больше, чем за тот же период прошлого года (273 млрд рублей). Общий объем рынка ипотечных кредитов, по данным Центробанка РФ, составил 1627,2 млрд рублей, приблизившись тем самым к рекордным показателям 2008 года.
И все же ипотеку по-прежнему нельзя считать доступной. В ситуации, когда банки не могут получить дешевое среднесрочное и долгосрочное финансирование, они вынуждены поднимать проценты по ипотечным кредитам. Сейчас средняя ставка по рынку составляет 12,5—12,75%. С апреля по август ставки на 0,5—1 процентный пункт повысили практически все ведущие игроки. «Думаю, что это не предел, и до конца года ожидается дальнейшее повышение ставок в таких же пределах», — считает начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Ирина Простакова.
Рост процентных ставок стал самой заметной и неприятной для заемщиков тенденцией рынка. В настоящее время ставка рефинансирования Центробанка РФ составляет 8%; для сравнения: ставки рефинансирования Европейского Центробанка и Федеральной резервной системы США находятся на уровне 0,75% и 0,25% соответственно. «Ниже уровня ставки рефинансирования процентные ставки по ипотеке ни в одном банке в настоящее время быть не могут, если только банк не желает работать себе в убыток, — говорит заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-банка Влада Невская. — Кроме того, на расчет ставок влияют и другие факторы, такие как ставки фондирования, расходы на содержание бизнеса, среднестатистический срок досрочного погашения, инфляция, риски и ожидаемые потери». В этой ситуации заслуживает внимания предложение правительства рассчитывать ставку по кредитам как «инфляция + 2,2%». «Это свидетельствует, что наблюдается тенденция движения в сторону имеющегося зарубежного опыта, где большая часть кредитов выдается по плавающим ставкам, — говорит заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев. — В любом случае при сравнении степени проникновения ипотечных кредитов на Западе и в России, думаю, есть основания полагать, что ипотечный рынок имеет довольно много перспектив для развития». Как ни парадоксально это звучит, но именно ростом процентных ставок объясняется, по мнению экспертов, нынешний прирост объемов кредитования. Андрей Мальцев полагает, что ожидание дальнейшего роста ипотечных ставок подталкивает заемщиков к получению кредитов и, соответственно, к приобретению жилья именно сейчас. «На рынке сложилась интересная ситуация: ставки подросли, а спрос сохраняется на хорошем уровне и даже увеличивается, — добавляет Влада Невская. — Факторы, подстегивающие спрос: исторически оптимальный уровень ставок, планомерное повышение цен на недвижимость, инфляция, а также предкризисные настроения, которые стимулируют заемщиков на ускоренное решение жилищных проблем».
В свою очередь, банки, не имея сейчас возможности снизить процентные ставки, совершенствуют свои ипотечные программы, стараясь сделать их более привлекательными для клиентов, вводят новые программы, способные удовлетворить потребности разных групп заемщиков.
По словам начальника управления кредитования физических лиц банка «ГЛОБЭКС» Александра Галкина, желание кредитных организаций получить свой кусок пирога стимулирует их к поиску и применению разнообразных методов привлечения заемщиков. Результатом такого поиска стало упрощение требований к документам, подтверждающим доход. У многих банков появились программы, по которым пакет документов заемщика сведен к минимуму, а для подтверждения дохода нет необходимости представлять справку по форме 2-НДФЛ.
«Сегодня российский рынок находится в активной стадии борьбы за качественного клиента, — говорит Андрей Мальцев. — Многие банки меняют в первую очередь неценовые условия кредитования, делая ипотеку доступнее в плане сервисной составляющей».
Общей тенденцией, по его словам, можно назвать не только рост кредитования и увеличение доли государственных банков в общем объеме выдач. По итогам прошлого года 80% общего объема ипотечных кредитов в России пришлось на Сбербанк. Не менее активны сейчас «ВТБ 24» и Газпромбанк. По мнению Александра Галкина, в 2012 году каких-либо изменений в группе лидеров рынка не ожидается.
«На протяжении всей истории становления ипотеки в России основная доля рынка была сосредоточена в руках 3—5 ключевых банков-кредиторов, и сейчас ситуация коренным образом не поменялась, — продолжает тему Ирина Простакова. — Естественно, при удорожании фондирования ряд банков вынужден покинуть рынок ипотечного кредитования, но на расстановку сил это практически не повлияет».
Среди других трендов ипотечного рынка Ирина Простакова отмечает развитие ипотеки на строящееся жилье: увеличивается предложение новых объектов от застройщиков, клиенты сегодня лучше защищены законодательно, и приобретение квартиры в новостройке уже не является столь рискованной затеей, как прежде. «Вообще 2012 год проходит под знаком тесного сотрудничества банков с застройщиками, что находит отражение в большом количестве совместных программ и акций», — говорит Ирина Простакова.
Еще на одну тенденцию обращает внимание Александр Галкин: уменьшается средняя сумма одного ипотечного кредита. «Это уже продолжается второй год подряд, — подчеркивает он. — Так, в первом квартале 2011 года средняя сумма кредита снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 2,3%, а в первом квартале 2012-го — на 1,2% по сравнению с 2011 годом. И это происходит на фоне стагнации и даже при небольшом росте стоимости квадратного метра. Данные показатели, с одной стороны, говорят об ориентации рынка на жилье с меньшей стоимостью квадратного метра, а с другой — об увеличении доли региональных сделок».
На вопрос, какие факторы могут стимулировать дальнейший рост российского ипотечного рынка, эксперты отвечают так: коррекция цен на недвижимость, которые пока остаются завышенными, уменьшение ставки рефинансирования и уровня инфляции. «Для популяризации ипотеки нужны совместные усилия государства и банков, — уверена Ирина Простакова, — ведь только при стабильной экономике и поддержке отдельных категорий граждан покупка жилья в кредит станет реальностью для россиян».
«Основным локомотивом может быть только стабильное в среднесрочной или долгосрочной перспективе развитие экономики, — считает Александр Галкин. — В наш век глобализации это, естественно, возможно только на фоне общемирового роста экономик. А если говорить исключительно о российском рынке ипотечного кредитования, то необходимо постоянное и целевое финансирование жилищного строительства и инвестирование в инфраструктуру. За счет сделок на вторичном рынке жилья рост ипотечного кредитования возможен только в коротком периоде».
Что касается перспектив рынка в целом, то, по прогнозу Ирины Простаковой, по итогам 2012 года российскую ипотеку ждет 35-40-процентный рост. А вот дальнейшее развитие рынка будет зависеть, по ее мнению, от ситуации с фондированием, инфляции, доходов населения и объемов строительства жилья.
Александр Галкин также надеется, что рынок сможет сохранить достигнутые темпы прироста и на конец года будет выдано порядка 800 млрд рублей ипотечных кредитов. «Думаю, что тенденция с повышением ставки сохранится на вторую половину года, и поиски неэкономического стимулирования потребителей тоже будут продолжены», — резюмирует эксперт.
Андрей Мальцев, заместитель председателя правления Нордеа Банка:
«Наш банк предлагает широкий выбор ипотечных программ в зависимости от цели получения кредита и финансовых возможностей заемщика. В Нордеа Банке есть ипотечные кредиты «Классический», «Целевой» и «Нецелевой», по которому не нужно подтверждать целевое расходование кредитных средств, а также «Ипотечный кредит на долевое участие в строительстве», который банк реализует совместно с партнерами-застройщиками, и ипотечный кредит «Рефинансирование». Важные преимущества наших ипотечных программ — первоначальный взнос от 10%, 30-летний срок кредитования, отсутствие санкций за досрочное погашение кредита, возможность выбора порядка погашения дифференцированными или аннуитетными платежами, принятие в залог коммерческой недвижимости и земельных участков, отсутствие каких-либо комиссий при выдаче кредита, возможность использования покрытого безотзывного аккредитива при расчетах по ипотечной сделке и многое другое».
Александр Галкин, начальник управления кредитования физических лиц банка «Глобэкс»:
«Банк «Глобэкс» является универсальной кредитной организацией и предоставляет полный спектр банковских услуг юридическим и физическим лицам. Банк обладает широкой линейкой кредитных продуктов для физических лиц, способных удовлетворить максимум потребностей клиентов. Сегодня наш банк предлагает пятнадцать ипотечных программ, рассчитанных на все слои потенциальных потребителей. Это и ипотечные кредиты для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости, для покупки в строящихся и вновь построенных домах (новостройка), и кредиты для приобретения загородного жилья, и специальные ипотечные программы для военнослужащих и заемщиков, использующих средства государственных субсидий. Есть в нашем арсенале и кредиты для приобретения нежилых помещений. Банк предоставляет ипотечные кредиты на длительные сроки (до 30 лет), процентная ставка по кредитам от 8,3% годовых».
Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка:
«В этом году МКБ предложил клиентам новый продукт — «Ипотека по паспорту». Его основное преимущество заключается в том, что заемщик получает возможность воспользоваться упрощенной процедурой оформления ипотечного кредита: чтобы получить кредит на покупку квартиры на первичном (в аккредитованных банком объектах) и вторичном рынках недвижимости Москвы и области, достаточно предоставить всего лишь один документ — паспорт гражданина РФ. Теперь нет необходимости тратить время на сбор полного пакета документов, не нужно приносить в банк справку о доходах, трудовую книжку, документы об образовании и прочее. «Ипотека по паспорту» позволит в кратчайшие сроки решить вопрос с получением кредита на покупку квартиры. Максимальная сумма по кредиту составляет 7 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса — 30% от стоимости квартиры. «Ипотека по паспорту» — это новаторское предложение для рынка, в котором реализован абсолютно новый подход к порядку рассмотрения и оформления ипотеки. Банк заботится не только о том, чтобы кредиты были привлекательными по своим ценовым параметрам, но чтобы они оставались при этом понятными, доступными и удобными для клиентов».
Андрей МОСКАЛЕНКО
