Как не остаться без квартиры, лишившись титула

При выборе квартиры на вторичном рынке часто попадаются очень соблазнительные варианты — привлекательные во всех отношениях, но подозрительно дешевые. Можно ли их покупать и где подстелить соломку?

Слишком «сладкие» предложения на любом рынке, действительно, зачастую таят в себе серьезные опасности. В случае с покупкой жилья «с историей» риски велики: впоследствии сделка купли-продажи может быть признана недействительной, то есть можно потерять и само жилье, и почти все деньги за него. Тем не менее такую недвижимость можно покупать, минимизировав риски путем страхования титула.

Страхование титула (права собственности) также часто является составной частью комплексного ипотечного страхования, необязательной, но крайне желательной. Банк особенно настаивает на включении этого вида в общую страховку в первые три года, когда вероятность появления людей, способных оспорить сделку, особенно высока. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет именно три года — в случае, если с этим требованием выступил участник сделки. Но не стоит забывать и о потенциальных претендентах на квартиру, которые в сделке не участвовали — либо их сознательно обошли, либо просто забыли про них или даже не знали об их существовании или имеющихся правах. Для них срок исковой данности гораздо больше.

Если внезапно появятся «неучтенные» родственники, наследники или даже собственники квартиры, имевшие право хотя бы на часть недвижимого имущества, опротестовать сделку они могут и после трех лет с момента сделки. Таковыми, например, могут являться незаконнорожденные дети, о которых не знала официальная семья, но которые могут доказать свою причастность к бывшему владельцу квартиры. А при наследовании, даже если по завещанию все должно отойти кому-то одному из детей, обязательно выделяется доля инвалидам, пенсионерам и т. п. Это далеко не все рискованные ситуации, о многих вы можете даже не догадываться — внешне все выглядит пристойно и безопасно.

В каких случаях риск утраты титула в результате оспаривания сделки особенно велик?

1. Если продавец получил квартиру по наследству, то всегда есть шанс появления обойденных родственников владельца. Например, мужа, который может претендовать на так называемую супружескую долю, или детей наследодателя от предыдущего брака.
2. Недееспособность продавца также может стать основанием для признания сделки недействительной. Стоит иметь в виду, что человека старше 70 лет гораздо проще признать недееспособным, чем, скажем, 30-летнего. В любом случае лучше запросить справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера — при их наличии оспорить сделку другой стороне будет сложнее.
3. Квартира, полученная продавцом по договору пожизненной ренты, тоже может оказаться сомнительным приобретением. Если вы все-таки решитесь купить жилье с такой историей, необходимо навести справки о потенциальных наследниках рентополучателя и о том, насколько добросовестно соблюдался договор человеком, выплачивающим ренту бывшему владельцу. Оспаривание такого договора также может привести к утрате прав собственности добросовестным покупателем, то есть вами.
4. Сделки, заключенные владельцем под давлением со стороны третьих лиц, также могут быть признаны ничтожными. Собственник квартиры, оспорив сделку, скорее всего, сможет вернуть свое имущество, а вот покупателю спорной квартиры потраченные деньги никто не компенсирует.

Гарантированно возместить полную стоимость утраченного жилья можно с помощью страхования права собственности (титула), соответственно, любое приобретение с сомнительной историей необходимо страховать на полную стоимость.

Подчеркну, что страхование титула особенно важно для ипотечных заемщиков: в случае потери и квартиры, и денег они могут еще и остаться должны банку. Да, при пролонгации ипотечного договора вы можете убедить банк обойтись без страхования права собственности. Однако отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить всего лишь 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 3 млн рублей — около 4 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции