Как и какую недвижимость покупать, чтобы зарабатывать на инвестировании в нее и сдаче в аренду

Не так давно идея купить недвижимость с инвестиционной целью казалась хорошим вариантом консервативного вложения средств. Квартиру можно сдавать в аренду на длительный срок или посуточно, а после недорогого ремонта продать дороже, чем купил. Сегодня все меняется: арендная плата в Москве, к примеру, снизилась на 10% за последний год, а стоимость покупки квартир увеличилась на 15—20%, что сводит арендный доход практически на нет. Как покупать недвижимость, чтобы все-таки зарабатывать на ее сдаче в аренду в современных условиях? Рассказывает основатель IT-компании Realiste, которая оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн, Алексей Гальцев.

Коммерческая недвижимость

Что касается коммерческой недвижимости, здесь есть правило: инвестировать в то, во что веришь. Если вы верите в то, что офисная недвижимость и недвижимость для офлайн-ретейла уже вышла из «тени», истории с локдаунами не повторятся, а люди будут ходить в офис и закупаться в ТЦ, как прежде, то такая недвижимость — ваш вариант. Однако мы считаем, что мир переходит в онлайн и ситуация с пандемией лишь катализировала этот процесс. Поэтому логичнее вкладываться в складскую недвижимость (она всегда актуальна, ведь те же онлайн-ретейлеры нуждаются в помещениях под хранение и пунктах выдачи), также отлично будут работать помещения под data-центры, которые нужны, чтобы обслуживать всю «онлайн-жизнь», объемы которой только растут.

Среди коммерческой недвижимости снова актуальна недвижимость на курортах. Особенно интересное направление — российский юг и Грузия. Что касается российского юга, сегодня туда едет вся страна, и, пожалуй, не стоит объяснять, что спрос на аренду апартаментов довольно высок.

С целью дальнейшей перепродажи хорошо брать недвижимость там, где сейчас плохая транспортная доступность, но очень красивые виды. Доступность в скором времени «приведут в порядок», потому что есть высокий спрос на жизнь на природе в связи с переходом большого числа людей на «удаленку». Когда это произойдет, стоимость недвижимости в этих локациях увеличится, то есть такие предложения интересно брать на перспективу.

Что касается курортной недвижимости в Грузии, это пока «серая лошадка», на которую мало кто обращает внимание. Между тем здесь отличный климат, море, горы, вкусное вино, хачапури и хинкали, дружелюбное население и хорошие административные условия для бизнеса и жизни. Именно поэтому сегодня брать курортную недвижимость в видовых местах Грузии — интересная инвестиционная идея, ведь цены там пока невысокие.

Жилые помещения

Жилые помещения с инвестиционной целью, то есть для дальнейшей перепродажи, лучше брать на большом удалении от центра, там, где сегодня внушительный дисконт. Особенно выгодно брать апартаменты с дисконтом 20—25%. Скорее всего, эти апартаменты можно будет переоформить в квартиры, то есть в итоге вы получите квартиру в «спросовой» зоне с хорошей скидкой. Почему мы назвали зону на удалении от центра «спросовой»? Потому что именно эти варианты жизни на природе привлекают людей, массово переходящих сегодня из офисов на «удаленку».

Если вы планируете брать квартиру для сдачи в аренду, выбирайте комфортные варианты с чистым ремонтом (или планируйте небольшую чистовую модернизацию) в современном стиле. Лучше всего приобретать квартиру небольшой площади, максимум двухкомнатную. А для того, чтобы не прогадать с ценой покупки, отслеживайте наиболее выгодные варианты, сравнивая цены рынка. Если вас интересует недвижимость в крупных городах, хорошим помощником будет постоянно обновляющаяся карта от ИИ Realiste, которая показывает 1% наиболее интересных предложений рынка и отмечает районы, в которых квартиры недооценены, то есть цена в них может со временем вырасти.

Еще один хороший вариант для получения арендной платы с квартиры — оформить ее в формате AirBnB и выставить туда для посуточной сдачи. Особенно это станет актуально тогда, когда откроются границы. А до тех пор такую квартиру можно сдавать посуточно «внутренним туристам» и всем желающим.

Однако сразу отметим: сдача квартиры в аренду — это не пассивный доход, а полноценная работа менеджера, решающего все вопросы с жильцами и бытом. К этому нужно быть готовым.

Загородная недвижимость

Инвестиции в загородную недвижимость должны начинаться с тщательного анализа и поиска интересных вариантов. Сейчас на рынке с этим проблемы: не больше 10% всех предложений являются ликвидными и имеют адекватную цену. Единственный шанс — постоянно мониторить рынок, ведь хорошие варианты исчезают мгновенно.

Наиболее востребованы сегодня небольшие участки с коммуникациями и простые небольшие дома.

Сегодня люди не хотят приобретать устаревшие дорогие «замки», им интереснее приобрести или построить светлый дом с максимально полезной площадью. Поэтому в зоне внимания именно такие варианты (по адекватным ценам найти их очень сложно) или небольшие участки, на которых можно построить жилье по своему проекту.

Если приобретать загородный дом для инвестиций, лучше брать небольшой (до 200 кв. м), с открытой или максимально функциональной планировкой, чтобы люди могли разместиться небольшой семьей и переделать планировку под себя.

В качестве вывода

Рынок сегодня «перегрет», цены взвинчены как на городскую недвижимость, так и на загородную. Однако покупательская способность падает, число предложения постепенно будет увеличиваться, и к концу года формирование цен на рынке недвижимости начнет меняться. То есть еще одна рекомендация от нас: если нет возможности сегодня «вылавливать» редкие выгодные варианты, можно подождать конца года или чуть дольше, чтобы цены на приобретаемую недвижимость стали более адекватными.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции