Приобретение недвижимости зачастую несет в себе риски оказаться в ситуации, когда правомерность и законность такого приобретения могут быть поставлены под вопрос и, что еще хуже, обернуться потерей этого имущества без возможности возврата потраченных на его покупку денежных средств.
Такие примеры особенно распространены при покупке имущества, некогда принадлежавшего обанкротившемуся предприятию. Особенно печально, когда покупатель еще и вкладывает значительный объем финансовых средств в такое имущество, например в застройку земельного участка.
В данной статье мы разберем конкретный кейс, который все еще находится на рассмотрении в Арбитражном суде, однако благодаря выводам, сделанным Верховным судом РФ, у приобретателя спорной недвижимости появился шанс на сохранение имущества за собой.
Примечательным в рассматриваемой ситуации является то обстоятельство, что лицом, которое оказалось в зоне риска при операциях с имуществом будущего банкрота, стал профессиональный участник рынка девелопмента.
Данный спор возник в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) московского хозяйственного общества — должника — ООО «Дмитровка» (№ А40-71749/2015), ранее входившего в торгово-промышленную группу «Терна».
Кредиторами должника и основными претендентами на конкурсную массу являются сразу несколько крупных банков России, включая банки с государственным участием — СберБанк, банк «Траст», ВТБ, Абсолют Банк.
Предметом рассмотрения судов стала целая группа сделок должника, а также иных лиц, в результате которой залогодержатель – Абсолют Банк обратил взыскание на имущество должника будущего банкрота во внесудебном порядке.
На базе промышленной площадки, ранее принадлежавшей должнику, Абсолют Банк предпринимал действия по развитию проекта по застройке его жилым многоквартирным кварталом с помощью закрытого паевого фонда «Якорь» (ЗПИФ «Якорь») под управлением доверительного управляющего общества «Тетис Кэпитал» (ДУ), основным пайщиком которого он являлся, и в последующем созданного дочернего общества «Селигер Парк». При этом в развитие проекта были вложены значительные усилия и финансовые средства.
ДУ ЗПИФ «Якорь» преследовал вполне понятную инвестиционную цель. Оценив экономическую целесообразность этой инвестиции, на месте спорной недвижимости он планировал возвести жилой комплекс и в дальнейшем получить прибыль за счет продажи жилья.
Для осуществления задуманного ДУ ЗПИФ «Якорь», помимо первоначального вложения около 2 млрд рублей, были проведены многочисленные финансово-затратные мероприятия по подготовке недвижимости для строительства, разработки необходимой градостроительной, проектной документации, ее экспертизы, по проведению изыскательных работ и прочее.
Но впоследствии возникла ситуация, когда кредиторы должника обратились в суд с заявлением о признании недействительными сделок, в результате которых недвижимость выбыла из собственности должника.
Суд первой инстанции требования оставил без удовлетворения, а вот апелляционная и кассационная инстанции приняли иную позицию, признав сделки недействительными, еще и постановив вернуть недвижимость в конкурсную массу должника.
Шанс на сохранение недвижимости за собой предоставил покупателям Верховный суд, отменив все судебные акты по спору и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Примечательными являются срок совершения сделки должником – 2015 год и общий срок судебного рассмотрения обособленного спора арбитражными судами – с 2018 года, а также количество «кругов» рассмотрения – в настоящее время их три.
В частности, Верховным судом РФ были сделаны выводы об отсутствии причинения вреда кредиторам должника вследствие заключения оспариваемых сделок и о добросовестности конечных приобретателей недвижимости.
Данный пример – лишь один из огромного количества подобных ситуаций, связанных с приобретением какого-либо имущества, принадлежавшего ранее предприятию-банкроту.
Ключевой урок, который можно вынести из этого запутанного судебного спора, — главным риском в случае вложения денежных средств в подобного рода имущество является его дальнейшая потеря. Факт полной оплаты при приобретении имущества не гарантирует его сохранение. Кроме того, даже в случае применения судом двусторонней реституции покупатель вряд ли сможет вернуть потраченные на покупку и развитие финансовые средства, поскольку чаще всего активов предприятия-банкрота не хватает на погашение всех требований кредиторов.
Как предотвратить негативные последствия?
Прежде всего, перед тем как осуществить сделку по приобретению недвижимости, необходимо проверить ее прежних собственников. Все сведения относительно начала процедуры банкротства либо ликвидации (которая в дальнейшем может перейти в банкротство) находятся в открытом публичном (и, что немаловажно, бесплатном) доступе в сети Интернет:
- газете «Коммерсант», ЕФРСБ,
- «Вестнике государственной регистрации»,
- сервисах ФНС России и др.
В случае начала процедуры банкротства есть большая вероятность оспаривания сделок по продаже имущества, совершенных в трехлетний период до момента возбуждения процедуры.
Также следует с осторожностью относиться к сделкам с компаниями, с которыми у вас, вашего предприятия имеется какая-либо заинтересованность/аффилированность с их руководством, учредителями/участниками, органами управления и т. д. Это одна из первых вещей, на которую обращают внимание суды при рассмотрении заявлений об оспаривании сделок.
И помните, что добросовестность, осмотрительность и разумность при заключении любых сделок – залог отсутствия каких-либо негативных последствий.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
