Рынок недвижимости переживает период трансформации, переходит в новую эпоху высоких скоростей, прозрачности и «цифры». Какие болезни свойственны рынку в этот переломный момент и когда он сможет поправиться, рассказывает основатель IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексей Гальцев.
Проблемы (болезни) рынка
- Рынок ускоряется. «Цифра» набирает ход. Новые технологии дают оценку максимально объективно, могут прогнозировать и анализировать рынок в районе, городе, других городах и странах. Квартира становится настолько обычным товаром, что появляется на OZON. Западные исследования доказывают, что PropTech стартапы оказывают серьезное трансформационное влияние на рынок, меняют отношения между покупателем и недвижимостью. На сегодня подобные решения в Америке занимают чуть более 1% рынка, но эксперты уверены, что в будущем это будет 10% и больше. И если сегодня речь идет о 7—9 млрд долларов, то через десять лет обороты составят 70—90 млрд долларов.
Так было и с Amazon. Когда он появился на рынке, интернет-продажи занимали около 1% от всех трансакций, сегодня e-commerce — это не менее 30% рынка. Произошел взрывной рост, и так будет с рынком недвижимости, сегодня мы находимся на старте.
- При этом рынок загородной недвижимости все еще остается «в тени», ценообразование происходит по принципу «как у соседа». В связи с этим сейчас на перегретом рынке не более 10% ликвидного и адекватного предложения. Но недвижимость стремится к ускорению, автоматизации, вскоре может стать биржевым товаром. Уже есть способы инвестировать в недвижимость на бирже (это ЗПИФн и REIT), но через некоторое время в результате автоматизации покупать и продавать за один клик можно будет не только пай, но и дом, и сотку. Тогда справедливым ценообразованием во «вторичке» будут заниматься не собственники, а машинные алгоритмы.
Еще момент: на стоимость метра и сотки сегодня влияет транспортная доступность, но этот параметр становится все менее важным: многим теперь не нужно стремиться на работу, в центр. ИИ подсчитал, что в скором времени стоимость загородной недвижимости перераспределится из районов с хорошей транспортной доступностью туда, куда добраться сложнее. По прогнозам ИИ от Realiste, зеленые районы на этой карте вскоре подорожают, а красные перестанут так быстро расти.
Нет регламентирования ценообразования у девелоперов. Они могут монопольно завысить цены и не показать весь объем готового к продаже жилья, и никто ничего им не сделает.
- До сих пор большую часть рынка занимают риелторы, которые стараются продать побыстрее, а не по максимально справедливой цене. Потребность в их услугах снижается, но по инерции люди идут туда, куда привыкли.
- Новые ЖК и интересующие людей районы зачастую находятся там, где плохая транспортная доступность или нет важных объектов инфраструктуры. То есть градостроительная инфраструктура не успевает за новой недвижимостью. Так происходит, например, в Санкт-Петербурге, где ИИ проанализировал концентрацию объектов инфраструктуры в каждом районе и выявил самые неблагоприятные локации не на окраинах, а где-то между центром и спальными районами: там просто нет. Карта инфраструктуры находится здесь.
- Покупка для сдачи в аренду становится невыгодной. Инвестирование, таким образом, разочаровывает рантье: с помощью калькулятора можно посчитать, какой доход принесет аренда на горизонте 10 и 20 лет и как он отличается от ожидаемого: обычно реальные цифры в 2—3 раза ниже желаемых. При этом сегодня все хотят купить квартиры, а не снять — низкий спрос.
- Выгоднее инвестировать через перепродажу с улучшением, но банки не дают кредитное плечо инвесторам, как в Америке. Там есть организации по типу Landing Home и Lima One Capital, которые одалживают на покупку до 90% стоимости недвижимости. У нас нет ничего подобного и драйверов для развития подобных продуктов, потому что люди привыкли жить по следующей схеме: продать квартиру (возможно, в срочном выкупе), а после на эти деньги купить новую. Именно поэтому срочный выкуп по типу ПИК-брокера развивается, а кредитное плечо, позволяющее приобретать квартиры без залогов, нет. Все работает только по типу ломбардного кредитования.
Как болезни рынка излечатся?
- Единственный способ не допустить разрастания новых пузырей на рынке недвижимости, которые были вызваны скрытыми объемами готового жилья в некоторых районах, – инициативы в госрегулировании. Пока таких инициатив нет, но для профилактики таких проблем нужно, чтобы девелоперы были на законодательном уровне обязаны открыто показывать весь объем готового к продаже жилья.
- В Заксобрании появился план на государственном уровне ввести требование к застройщикам – возводить ЖК вместе с объектами инфраструктур.
- Ускорение рынка за счет новых технологий и цифровизации, станет нормой покупать и продавать быстро, обменивать за одну итерацию, риелторы возьмут на себя новые функции и будут работать с цифрой. Развивается 3D-моделирование, теперь прогуляться по интересующей квартире можно будет прямо из дома. Все это распространится и на загородку.
- Скорее всего, на волне инвестиционного бума и интереса к недвижимости как активу у банков появится продукт для инвесторов, будет просто зарабатывать на перепродаже благодаря плечу. Банки уже сейчас вовсю вкладываются в тему недвижимости: учреждают ЗПИФ на недвижимости (СберБанк, Альфа-Банк), предлагают оценивать и покупать недвижимость на своих ресурсах («ДомКлик» от СберБанка). Ипотека приносит им огромные деньги, но кредитное плечо для инвесторов в недвижимость станет еще одним способом зарабатывать на недвижимости крупные суммы.
- Там, где сегодня плохая транспортная доступность, но много зелени и комфортные условия пребывания, будет развиваться транспортная доступность и инфраструктура. В связи с «удаленкой» приоритеты людей при выборе жилья сместились: теперь им интересно жить там, где хорошо жить, а не там, где близко офис. При этом проблема транспортной доступности будет решаться еще и тем, что вскоре будут распространены беспилотные такси, которые легко довезут пассажира до любой точки города. В результате цены на отдаленные районы будут расти.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
