Рынок недвижимости приближается к стагнации. Кто приобрел квартиру в качестве инвестиций в начале 2021-го и раньше, может продать ее сегодня дороже на десятки процентов. Но продавать ли? А может, купить еще одну? Что делать инвесторам в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости?
На что следует обратить внимание
Итак, коротко о ситуации на рынке недвижимости сегодня и прогноз на ближайшее время.
Цены на квадратный метр за время пандемии раздулись благодаря льготной ипотеке и нестабильной ситуации с рублем, низкими ставками по вкладам, высокой себестоимости стройки, недостатку предложения на рынке и пр. По данным ЦБ, общий рост с весны 2020 года к окончанию 2021-го по России составил около 40%.
При этом первичный рынок рос быстрее вторичного: на него действовала льготная ипотека. А спокойные и доступные окраины росли быстрее центральных районов, это произошло в связи с «удаленкой», новым уровнем свободы покупателей и их выбором в пользу комфорта жизни. Надо сказать, в связи с этим южные города росли максимально быстро. Так, Сочи даже обогнал Москву. Вот два графика.
С июля прошлого года, после отмены льготной ипотеки, спрос на новостройки упал, и для поддержки спроса застройщики начали анонсировать акции, скидки и различные льготные условия.
В результате сегодня на первичном рынке цены остаются максимально разогретыми (на уровне ноября), но по факту квартиры продают дешевле — с учетом скидок. «Вторичка» на данный момент догоняет «первичку» и еще будет догонять в течение этого года. Особенно это касается окраин, которые растут быстрее центра, и недооцененных районов, где при прочих равных цены за метр ниже, чем в аналогичных локациях.
В подтверждение этого наша аналитика, подтверждающая, что в Москве топ районов роста за 2021 год находятся далеко от центра.
Аналитика Realiste
А вот эти районы на карте.
Аналитика Realiste
В 2022-м наши аналитики ожидают следующее:
- рост цен на недвижимость лишь на уровне инфляции (за исключением отдельных недооцененных районов);
- дальнейший рост инфляции и повышение стоимости ипотеки, снижения доступности жилья и спроса на первичку;
- распространение акций и скидок на квартиры в новостройках;
- догоняющая тенденция на вторичном рынке.
Что делать инвесторам сегодня
Исходя из всего этого, инвесторам в недвижимость сегодня можно дать несколько подсказок:
1. Уже поздно вкладываться в «первичку». Было выгодно делать это раньше, по льготной ипотеке, сейчас такое жилье будет трудно продать по цене выше покупки.
2. Продавать первичную недвижимость сейчас вполне можно. Номинальные цены за метр на самом пике, и вы можете продавать, ориентируясь на них. Если квартира куплена до разгона рынка, можно получить хороший профит, даже если придется сделать небольшую скидку.
3. Если есть желание вкладываться, лучше выбирать «вторичку». Искать районы и квартиры, которые недооценены, то есть стоят дешевле рынка, проверять документы и покупать. Для того чтобы проще ориентироваться в распределении спроса, предложения и цен по районам, можно пользоваться бесплатными картами. Там же можно найти конкретные квартиры, которые продаются дешевле аналогов.
А еще мы сделали выгрузку наиболее перспективных (то есть недооцененных сегодня) районов, которые смогут показать прирост в цене за квадратный метр в 2022 году больше, чем остальные. Топ-5 этих районов находятся в МО. Вот карта.
Аналитика Realiste
Здесь отмечены районы Домодедово (1) — ожидается рост на 22%, Жаворонки (2) — возможен рост на 20%, Щелково (3) с ожидаемым ростом на 20%, Лайково (4) — возможен рост +19% и Сабурово-Юрлова (5) с возможным ростом +19% в 2022-м.
4. Важно помнить, что общие тенденции рынка неодинаково отражаются на ценообразовании каждого региона, района и даже конкретного лота: нужен прицельный и точный анализ заявленной и рыночной стоимости каждого лота. Настоятельно рекомендуем сравнить аналогичные предложения в нескольких районах, прежде чем выходить к покупке.
Пара глобальных советов
Теперь пара глобальных рекомендаций, которые работают на благо инвестора при любой ситуации на рынке:
- Главный совет: инвестировать «в короткую», то есть делать быстрые обороты: покупка — ремонт — продажа в пределах 3—4 месяцев. Это нужно для того, чтобы глобальные тенденции роста/падения/стагнации не успели коснуться вас глобально.
- Не используйте долгосрочную аренду. Она и до этого не успевала за уровнем инфляции, а с этого года (в связи с идеей вывода аренды на «белый» рынок) будет приносить еще меньше.
Инвестировать в недвижимость сегодня, несмотря на начинающуюся стагнацию рынка, — хорошая идея. Важно лишь сделать все верно и выбрать выгодный вариант для вложений, следуя нашим советам.
А какую инвестиционную идею мы бы назвали сегодня плохой? В условиях растущей инфляции самая плохая идея — «держать деньги в деньгах».
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Комментарии