Мировой рост цен на элитное жилье в 2021 году стал рекордным за последние 13 лет, а Москва и Петербург вошли в десятку лидеров: в столице стоимость «квадрата» превысила 1 млн рублей. Но если на первый взгляд эта сумма может показаться необоснованной, в реальности она складывается из ряда факторов — так, на удорожание площади может сильно повлиять этаж, архитектурная концепция или вид на реку.
Расходная часть
Стоимость любой новостройки складывается из расходов на строительство и наценки, и чем выше класс жилья, тем больше обе этих составляющих. Уже первый критерий «элитности» проекта, его локация, в массмаркете и премиум-сегменте будет обладать разной стоимостью. Земля в центре города, на территории нацпарка, в месте с хорошей экологией обойдется девелоперу намного дороже, чем участок около промзоны или на окраине. То же касается и архитектуры: элитные здания создаются по индивидуальным концепциям, реализация которых требует больших вложений, чем возведение типизированной «панельки».
Основную часть расходов девелопера занимают строительно-монтажные работы: аренда или закупка техники, зарплата рабочих, создание инженерных сетей и дорогие стройматериалы — мрамор, гранит, дерево, клинкерная плитка и другие. Чуть ли не основная графа затрат в отделке — фасад: в статусных проектах его стоимость может доходить до 40 тыс. рублей за «квадрат».
Серьезных расходов в проектах высокого класса требуют инженерные сети. Жители элитного дома не могут столкнуться с проблемой внезапного отключения горячей воды или электричества: как правило, у них есть собственный тепловой пункт и резервные системы электроснабжения, вода проходит через системы очистки, а жильцы получают доступ к контролю за микроклиматом — так, в квартале Depo в Минске температура в помещении регулируется с помощью индивидуальных внутрипольных конвекторов. Обязательными в дорогих сегментах становятся и системы «умного дома», установка такой системы для одной квартиры может обойтись в 1—3 млн рублей.
Отделка и благоустройство
Свой вклад в удорожание жилья вносит и благоустройство территории: нестандартный ландшафтный дизайн, необычные решения в освещении или объекты искусства. Так, во дворе комплекса Balchug Residence (ИНТЕКО) в Москве установлены работы современных известных художников Андрея Бартенева и Дмитрия Аске. В случае с ландшафтным дизайном, как и с архитектурой, основной расходной статьей становится не сама концепция, а заложенные в нее решения, которые могут быть достаточно дорогими в реализации.
Особняком стоит вопрос с отделкой квартир. В высокобюджетных проектах отделка традиционно не пользовалась высоким спросом: клиенты предпочитали сохранять контроль над ремонтом и создавать интерьер «под себя». Но в последние годы ситуация начала меняться: на рынок вышло молодое поколение покупателей, которые не хотят вникать в детали дизайнерских работ — им важнее сразу заселиться в готовое жилье. Поэтому сейчас в продаже появляется все больше элитных квартир с оформлением от известных дизайн-студий. По подсчетам международной консалтинговой компании Colliers, в Москве на такие лоты приходится 18% общего предложения, а их стоимость может быть на 20% выше, чем в «черновом» варианте.
Наценка
Если в массмаркете величина наценки зависит в основном от ситуации на рынке, то в элитном секторе на нее сильно влияют те особенности проекта, которые обладают высокой ценностью для покупателя и за которые он готов платить. В первую очередь это видовые характеристики. Так, по данным консалтинговой компании Knight Frank, в Москве вид на воду может добавить к стоимости квартиры 30—50%.
Второй фактор наценки — необычные планировки: один «квадрат» в двухуровневой квартире, квартире с террасой или патио может быть на 15—40% дороже, чем в обычной. Лидер по размеру наценки среди форматов квартир — пентхаусы: в Москве такая планировка добавляет 45% к стоимости квадратного метра. По этому параметру российская столица обогнала в 2021 году Нью-Йорк и Лондон.
Еще один критерий, влияющий на конечный прайс, — этаж, на котором расположена квартира. Как правило, чем выше, тем дешевле — правда, это правило не касается пентхаусов и видовых квартир. В среднем жилье на первом этаже в дорогих московских проектах дороже вариантов на последнем на 25—37% (данные Knight Frank).
Наконец, огромное влияние на цены оказывает ситуация на рынке, в первую очередь — отношение спроса к предложению. Именно дефицит элитного жилья в Москве привел к тому, что цены взлетели на треть. Хотя новые проекты регулярно выходят на столичный рынок, многие застройщики запускают закрытые продажи, а на фоне кризиса и общей неопределенности покупатели хотят вложиться во что-то надежное, в первую очередь в недвижимость.
Рыночная ситуация — почти единственный фактор, на который не может повлиять клиент. В остальных случаях у покупателей элитного жилья всегда есть возможность выбрать вариант дешевле — например, без выдающихся видовых характеристик, без чистовой отделки, на этаже повыше или в менее привлекательной локации.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
