Застройщики Москвы и регионов заявляют о падении спроса на жилье на 70–90% и ожидают его восстановления уже с августа этого года. Что ожидает рынок недвижимости на самом деле?
С чем связывают падение рынка
Рынок недвижимости в России сейчас можно сравнить с американскими горками. В любой нестабильной ситуации жители РФ стремятся вложить деньги в квадратный метр, чтобы спасти их от обесценивания. Напомним, что из-за небывалого спроса в феврале — марте 2022-го цены на новостройки, по данным РБК от 9 марта 2022 года, росли на 3–5% за пару недель. В связи с этим жилье максимально подорожало, и вагонетка американских горок оказалась на пике.
В этот же момент ключевая ставка ЦБ и ипотечные значения заметно увеличились, покупать квартиры стало непосильно дорого для большинства. Но рынок не остановился мгновенно: в этом его особенность — он инертен. Однако примерно через 1,5–2 месяца, когда те, кому ипотека была одобрена не под 15–17%, а еще под 6–9%, приобрели жилье, застройщики начали говорить о резком снижении спроса. Для сглаживания спуска с горы правительство ввело льготную ипотеку под 12%, а затем снизило ставку до 9%.
Надо сказать, на низкие ставки по ипотеке был большой расчет, потому что именно дешевая ипотека, по данным наших экспертов, была основой 70% сделок у застройщиков в последние годы. Но люди не передумали. Стоимость жилья настолько сильно увеличилась за время разгона, что ни под 12%, ни под 9% ипотека не смогла стать драйвером рынка. Этого мало. Цены на жилье должны снизиться, чтобы рынок вновь пришел в состояние баланса. Именно поэтому наши аналитики прогнозируют, что на американских горках рынка недвижимости в ближайшее время будет происходить спуск.
Прогноз на ближайший год
Причин неизбежной коррекции цен несколько:
- Льготная ипотека под 9% не делает покупку квартир по сегодняшним ценам доступной.
- Ипотека рассчитана только на первичное жилье, и именно продажи вторички более чем в половине сделок становятся основой для покупки первички. Если люди не могут купить вторичку с доступной ипотекой, значит другие не могут ее продать. И это примерно на 40–50% снижает потенциальный спрос на жилье в новостройках.
- Застройщики заявляют, что из-за дорогих стройматериалов не могут снижать цены за метр. Однако коррекция рынка это исправит: когда упадет спрос на жилье (а он, по данным РБК от 3 июня 2022 года, уже снизился на 50–70%), упадут темпы строительства и уменьшится спрос на стройматериалы. Цены на стройматериалы тоже пойдут вниз.
Дальнейшее падение рынка недвижимости на горизонте 1–2 лет могли бы предотвратить только эти три фактора:
- резкое сокращение объемов строительства (примерно на 40%);
- коррекция цен на первичную и вторичную недвижимость на 25%;
- инфляция в 30–40% (в таком случае возникнет новая волна желающих сберечь средства в недвижимости).
Если один из этих факторов станет реальностью, льготная ипотека снова будет драйвером для покупки жилья и вернет высокие показатели спроса.
В связи с прогнозируемым снижением спроса на жилье примерно на 50% возможен ухода с рынка небольших застройщиков, которые не смогут пережить этот кризис.
Также с вероятностью выше 90% рынок уйдет в коррекцию уже этим летом, и можно ожидать снижения стоимости жилья на 15–20%.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
Комментарии
<p>Поживем - увидим. Как мне видится, сомнительный вывод.</p>