Как принять квартиру от застройщика: подробная инструкция

Собственная квартира в новостройке — мечта многих. После сдачи дома кажется, что самое сложное позади: жилье новое, только построенное, что в нем может быть не так? На самом деле приемка квартиры в новостройке — один из самых ответственных этапов для покупателя. Рассказываем, как правильно принять квартиру от застройщика и на что обращать внимание.

Что такое приемка квартиры

Это завершающий этап сделки между покупателем и застройщиком. Позади заключение договора купли-продажи или договора долевого участия и ожидание сдачи дома (если при покупке жилья он был еще на этапе строительства). Когда все готово, застройщик приглашает покупателя для осмотра квартиры.

Нужно проверить, что в квартире есть все, что должно быть по договору, и оно работает: сантехника исправна, из кранов льется вода, трубы не протекают, окна открываются и закрываются, вытяжка забирает воздух, штукатурка не осыпается, плитка не отклеивается, обои не отходят (если речь про квартиру с отделкой) и т. п. По итогам осмотра стороны подписывают акт приема-передачи.

На приемку квартиры покупателя приглашает застройщик. По закону 214-ФЗ он должен отправить заказное письмо с уведомлением либо вручить приглашение лично под роспись. Назначается дата и время для осмотра.

Если дольщик, получивший уведомление о сдаче дома, в течение двух месяцев (начиная со дня передачи объекта по договору) уклоняется от приемки, застройщик вправе составить односторонний акт передачи жилья. Это указано в 214-ФЗ.

Как подготовиться к приемке квартиры

Перед приемкой нужно перечитать договор, в нем указано, в каком состоянии должна быть передана квартира, что обязательно должно в ней быть и в каком количестве, какие материалы должны использоваться для отделки. Также стоит взять с собой приложение к договору с планом квартиры, чтобы проверить, что все перегородки на своих местах.

Все собственники должны взять паспорта. Если на приемке кого-то из них не будет, потребуется также нотариальная доверенность от отсутствующих.

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке

Помимо договора, паспортов и при необходимости доверенностей, потребуются инструменты и даже такие предметы:

• блокнот и ручка для записей;
• рулетка;
• уровень для измерения углов;
• фонарик для осмотра темных мест;
• небольшой электроприбор для проверки розеток;
• лампочка для проверки патронов;
• лист бумаги, зажигалка или свеча для проверки правильной работы вентиляции и щелей в окнах;
• малярный скотч, чтобы отметить места с дефектами (например, царапины на стеклопакетах или дверях).

Что проверять при разных видах отделки

Квартиры в новостройках могут сдавать в разных вариантах отделки: черновой, под чистовую и чистовой.

Черновая отделка

Это, что называется, голые стены. В помещение заведены водоснабжение, канализация и электричество, но разводка по квартире не сделана. Соответственно, нет никакой сантехники, нет освещения и розеток. На полу только стяжка или плита, стены без финишной подготовки, нет межкомнатных дверей — только проемы. В общем, в квартире еще нужно сделать полноценный ремонт.

При черновой отделке проверяется:

• площадь (соответствие заявленной);
• входная дверь;
• стеклопакеты;
• работа вытяжной вентиляции;
• ровность стен и углов.

Предчистовая отделка

Это так называемый промежуточный этап ремонта, при котором уже проведены грязные и шумные работы. В квартире установлены межкомнатные двери, стены выровнены и готовы под чистовую отделку, инженерные коммуникации разведены по помещениям.

При предчистовой отделке проверяется:

• площадь (соответствие заявленной);
• входная дверь;
• стеклопакеты;
• работа вытяжной вентиляции;
• ровность стен и углов;
• качество оштукатуривания стен;
• исправность розеток;
• герметичность сетей водоснабжения.

Чистовая отделка

Это вариант — заезжай и живи. В квартире установлены все межкомнатные двери, настелен ламинат либо другое покрытие, наклеены обои, в санузлах нанесена краска на стены и уложена плитка на пол, установлены унитаз и раковина, смесители.

При чистовой отделке проверяется:

• площадь (соответствие заявленной);
• входная дверь;
• стеклопакеты;
• работа вытяжной вентиляции;
• ровность стен и углов;
• качество отделки стен, полов и потолков;
• исправность розеток;
• герметичность сетей водоснабжения;
• исправность сантехники.

Приемка квартиры

У представителя застройщика нужно попросить следующие документы:

• акт ввода дома в эксплуатацию;
• технический план квартиры;
• паспорта на приборы учета воды, тепла и электроэнергии;
• акт приема-передачи.

После их проверки можно приступать к осмотру.

1. Входная дверь

На ней не должно быть царапин, вмятин и других повреждений. Она легко закрывается и открывается, нет скрипов, остается неподвижной в приоткрытом состоянии (если она сама открывается или закрывается, значит, установлена неровно).

Уплотнительные резинки должны плотно примыкать к двери, не болтаться, не быть повреждены. Можно проверить ручку, но, скорее всего, замки все равно придется менять после приемки квартиры.

Глазок также должен быть без царапин, а звонок — работать.

2. Стены, пол, потолок

Покрытие нигде не отстает, не отклеивается и не осыпается. Не должно быть ни пятен, ни трещин. Пол не должен скрипеть.

С помощью уровня можно проверить ровность стен и полов. Отклонение стен по вертикали допускается до 15 мм, плит пола и потолка — 20 мм, проемов дверей — 10 мм.

Ручки межкомнатных дверей должны поворачиваться легко, а сами двери не «заваливаться» — в приоткрытом состоянии оставаться недвижимыми.

3. Окна

Следует проверить стеклопакеты в комнатах и на балконе или лоджии. Точно так же, как и в случае с дверьми, они должны быть установлены по уровню. Стороны проемов по вертикали и горизонтали могут отклоняться максимум 4 мм на метр.

Нужно открыть и закрыть окна, проверить, как поворачиваются ручки, как фиксируются створки в разных положениях. Можно «пройтись» зажженной свечой или зажигалкой вдоль стыков стеклопакета, проверить, не дует ли из них.

На стеклах не должно быть дефектов. Стоит сразу снять пленку со стеклопакетов, чтобы удостовериться, что под ней не поврежден пластик — при транспортировке такое случается.

На балконе или лоджии нужно проверить, насколько плотно прилегает к плите рама, не продувает ли на стыках.

4. Электричество

Электрощиток должен быть чистым, все выключатели (рубильники) — исправны. С помощью тестера или электроприбора нужно проверить все розетки (использовать для этого зарядное устройство и телефон не рекомендуется: если розетка неисправна, устройство может выйти из строя). Розетка для дверного звонка срабатывает только тогда, когда кто-то нажимает на него. К примеру, если в розетку включить настольную лампу, то лампочка должна светиться только при нажатии на звонок.

Розетки и выключатели должны быть установлены ровно и аккуратно, в ванной комнате на розетках необходимы шторки, защищающие от влаги.

Нужно вкрутить во все патроны лампочку и удостовериться, что они работают.

5. Водоснабжение и канализация

Все трубы целы, на них нет следов протечки, стыки герметичны. Если установлена сантехника, можно воспользоваться ею: смыть воду в унитазе и посмотреть, как идет набор, открыть краны с максимальным напором, убедиться, что сливы работают хорошо.

На трубах водоснабжения должны быть вентили, на канализационных — заглушки. Также нужно зафиксировать показания на приборах учета.

6. Отопление

Радиаторы должны быть хорошо закреплены. Нигде нет влаги. Нужно надеть термоголовки, которые выдаст представитель застройщика, удостовериться, что они работают. Если приемка квартиры проходит во время отопительного сезона, стоит сравнить, насколько равномерно нагреваются батареи в разных помещениях.

7. Вентиляция

Жители новостроек, к сожалению, часто сталкиваются с неправильной работой вентиляции: воздух идет не в вытяжку, а наоборот, из нее. Чтобы проверить, как функционирует вентиляция, нужно закрыть дверь, приоткрыть окно и поднести к вытяжке лист бумаги — его должно притянуть к шахте. Либо можно поднести зажженную свечу или зажигалку — пламя так же должно затягивать в вентиляционное отверстие.

8. Дополнительные параметры

Если договор предусматривает, что застройщик предоставляет покупателю какую-либо бытовую технику, нужно проверить и ее исправность.

Что делать, если нашли дефекты

Если есть недостатки, важно правильно их зафиксировать.

1. Сфотографировать все дефекты.
2. Обозначить их с помощью малярного скотча, стикера и маркера.
3. Внести каждый дефект в акт приема-передачи — обязательно в экземпляр представителя застройщика.

Во время пандемии коронавируса были введены правила, которые позволяли собственнику не подписывать акт приема-передачи квартиры только при выявлении существенных недостатков.

Сейчас вернулись старые нормы: покупатель может не подписывать акт, если выявил любые дефекты. В этом случае нужно составить акт о недостатках, он может быть в свободной форме. Главное, чтобы дефекты были указаны в обоих экземплярах и на документе покупателя стояла подпись представителя застройщика. У застройщика есть три варианта решения проблемы: безвозмездно устранить недостатки, возместить расходы на устранение или соразмерно уменьшить стоимость объекта.

Подписание акта приема-передачи

Если недостатков в новой квартире не обнаружено или они устранены, можно подписывать с представителем застройщика акт-приема передачи объекта недвижимости. Если выявленные дефекты носят косметический характер, то можно подписать акт приема-передачи, но перечислить в нем несоответствия, которые нужно устранить застройщику.

Акт приема-передачи составляется в двух экземплярах. У представителя застройщика должна быть доверенность, по которой он уполномочен подписывать документ от имени компании.

Когда акт составлен и подписан, застройщик передает собственнику ключи от квартиры и паспорта на приборы учета. После этого нужно заключить договор с управляющей компанией, чтобы она опломбировала счетчики. И не забыть оформить право собственности на жилье.

Частые вопросы

Можно ли взять на приемку квартиру сертифицированного специалиста?

Да, это не запрещено. Обычно приемкой квартир занимаются инженеры-строители. Если такой специалист идет один, у него должна быть нотариальная доверенность. Цены на такие услуги разнятся, но можно ориентироваться на 60–80 рублей за квадратный метр и больше.

Что делать, если на приемке не заметил проблемы?

Все построенные квартиры и общие помещения находятся на гарантии, поэтому нужно обратиться в гарантийный отдел либо в управляющую компанию.

Что делать, если застройщик отказывается исправлять проблемы?

Если договориться не получается, нужно составить досудебную претензию (с этим может помочь юрист) и при необходимости обратиться в суд.

Как принять квартиру: кратко

Итак, чтобы грамотно принять квартиру в новостройке, следует подготовиться.

1. Дождаться приглашения на приемку квартиры.
2. Оформить доверенность на отсутствующих собственников и/или на сертифицированного специалиста.
3. Взять с собой инструменты и предметы, которые понадобятся во время осмотра.
4. Тщательно осмотреть все помещения, проверить работоспособность всех розеток и кранов, убедиться, что все углы ровные, на стенах нет плесени, а в трубах — протечек.
5. Зафиксировать все выявленные недостатки, проконтролировать, чтобы представитель застройщика расписался на экземпляре акта покупателя.