Квартирами стоимостью более 15 млн рублей, особенно в Москве, уже никого не удивишь. Скачки спроса, «наценка за престиж» или хороший район не единственные факторы роста цен. Тем не менее такие квартиры тоже покупают в ипотеку.
От скачка до стагнации
Во второй половине 2020 года в России начался ажиотаж на покупку жилья. Ковидный локдаун, экономика не в лучшем состоянии, доходы падают вместе с рублем, а «недвижка» — один из очень хороших вариантов вложить, сохранить и немного приумножить капитал. С ипотекой помогают государство и банки — льготные программы работают, ставки по кредитам (и по вкладам тоже) опускаются. Как отмечают в аналитическом агентстве IRN, ажиотаж продолжался до середины 2021 года. За год, к сентябрю этого года, цены выросли почти на 30%: на вторичном рынке на территории Старой Москвы квадратный метр подорожал на 28,5%, в Новой Москве — на 29%. Цены на новостройки выросли примерно в том же диапазоне.
Согласно тому же исследованию, после того как Банк России начал ужесточать денежно-кредитную политику, а льготная ипотека стала покрывать вместо 12 млн рублей 3 млн рублей, рынок начал стагнировать. Так, указывает IRN, продажи новостроек упали в июле на 30%, в августе снижение продолжалось. На вторичном рынке же резкого снижения спроса не произошло.
Есть спрос, будет и предложение
Дорогая недвижимость как раз продается в основном на вторичном рынке. Тем не менее покупатели за нее не расплачиваются одним днем, а точно так же берут ипотеку. Иногда такое явление называют премиум-ипотекой. На нее заведомо не распространяются никакие государственные льготы, а сумма займа начинается с 12 млн рублей.
Как подсчитало Объединенное кредитное бюро, в III квартале текущего года на выдачу премиум-ипотеки пришлось 7% общего числа выданных жилищных займов, или 88,1 млрд рублей из общей суммы в 1,26 трлн рублей. Эта доля стала рекордом с 2016 года.
Причиной скачка спроса на дорогостоящее жилье в III квартале, когда цены на варианты попроще уже значительно выросли, эксперты называют как раз таки повышение ключевой ставки. Пока для бюджетного сегмента предстоящие покупки откладываются на неопределенный срок, премиум-сегмент получает четкий сигнал, что покупку недвижимости откладывать не стоит.
«Продам гараж в центре Москвы. Дорого»
Конечно, премиум-ипотека не подходит для тех, кому надоело съемное жилье и требуется своя крыша над головой. Покупка дорогостоящего жилья — это один из вариантов инвестирования и сохранения денег. Кто-то покупает его из желания повысить свой статус, кто-то мечтает переехать в любимый с детства или юности район. Кому-то просто надоело кататься в набитом автобусе до метро, а возможности и деньги позволяют купить квартиру в пределах Третьего кольца.
Например, согласно данным сервиса «ДомКлик» от СберБанка, однокомнатная квартира площадью 30 кв. м в Даниловском районе — между станциями метро «Шаболовская» и «Тульская» — обойдется в 11,8 млн рублей. От состояния квартиры чудес ждать не стоит. Старые коммуникации, отсутствие косметического ремонта и деревянные окна накинут на стоимость квартиры еще 1,5 млн, а то и 2 млн рублей, но уже в виде ремонта. Цены на квартиры в хорошем состоянии начинаются от 16—17 млн рублей.
Примерно в этом же ценовом диапазоне однокомнатные квартиры площадью в пределах 35—40 кв. м продаются и в других исторических районах — Таганском и Хамовниках. Чуть дешевле обойдутся квартиры в Марьиной Роще и Басманном районе.
Где взять деньги?
Возвращаясь к исследованию ОКБ, в среднем сумма премиум-ипотеки составляет от 15 млн до 20 млн рублей, первоначальный взнос — 30% стоимости недвижимости, срок — 20 лет. Обеспеченные заемщики чаще всего гасят ипотеку досрочно, но при этом стараются подбирать комфортный ежемесячный платеж.
Если с квартирой и суммой займа определяться недолго, то поиск надежного банка, который может выдать ипотеку на большую сумму, и оформление могут занять дольше времени. И конечно, такому покупателю будет удобнее брать кредит по специальным программам, рассчитанным на большие суммы.
Одна из них — «Ипотека Плюс» от СберБанка. Она рассчитана на приобретение квартиры стоимостью от 12 млн рублей в Москве или Московской области. Минимальная ставка с учетом всех дисконтов составит 7,9% годовых. Снижает ставку наличие зарплатной карты СберБанка, страхование жизни и здоровья и электронная регистрация сделки. Также сумма займа должна быть не менее 12 млн рублей, а первоначальный взнос — минимум 20%. Можно получить и ставку ниже, но только на первый год ипотеки и при условии покупки жилья у определенного застройщика и сроке займа от 13 до 30 лет.
Ипотека доступна в разных регионах. В зависимости от территории варьируется сумма займа, при которой можно будет получить минимальную ставку в 7,9% годовых. Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области это 8 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Сумма займа при этом должна быть менее 80% стоимости квартиры. По этой программе СберБанк выдает минимум 12 млн рублей в Москве, 8 млн рублей — в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, 6 млн рублей — в остальных регионах.
Официальная часть
В остальном такая ипотека ничем не отличается от обычной. Она рассчитана и на новостройки, и на готовое жилье. Чтобы получить ее, нужно подтверждать свой доход и занятость: справкой 2-НДФЛ или по форме, установленной банком. Клиентам, которые получают заработную плату на карту СберБанка более четырех месяцев, проходить эту процедуру не требуется. Можно также привлечь созаемщиков. В этом случае ими могут быть родственники — дети, родители, братья и сестры. Обязательными созаемщиками становятся супруги. Кроме того, наличие созаемщика, который получает зарплату на карту СберБанка, может потенциально увеличить сумму кредита, выдаваемую банком.
Процесс оформления сделки стандартный и укладывается в несколько простых шагов:
- Рассчитать условия. На помощь придет ипотечный калькулятор. Именно он поможет подобрать наиболее комфортные параметры кредита.
- Подать заявку. Сервис «ДомКлик» позволяет это сделать удаленно. На нем нужно заполнить анкету.
- Получить решение банка. СберБанк обещает, что рассмотрит заявку за период от 2 минут. Результат приходит заемщику в СМС, по электронной почте или в личном кабинете на «ДомКлик».
- Оценить готовую квартиру или выбрать ту самую в новостройке. Заказать услуги оценщика можно там же, на «ДомКлик».
- Отправить документы в банк и получить деньги. Документы можно загрузить в личном кабинете «ДомКлик». Ответ от банка придет в течение пяти рабочих дней. Чтобы оформить сделку и подписать кредитный договор, в банк нужно будет съездить всего один раз.
